你何必糾結(jié)房價(jià) 二

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1、你何必糾結(jié)房價(jià)二時(shí)間:2011-02-11作者:戰(zhàn)神閱讀:537次　　　　房價(jià)是由什么組成？　　　　很簡單，五部分而已?！　　　?，土地價(jià)格：包括土地摘牌及地面附屬物動(dòng)遷補(bǔ)償?！　　　?，配套費(fèi)用：包括水、電、煤氣、供暖等。　　　　3，建設(shè)成本：包括土建成本及園林綠化等?！　　　?，綜合稅費(fèi)：按照房屋銷售價(jià)格12%左右。　　　　5，企業(yè)利潤：根據(jù)市場情況而定。　　　　不論是一線中心城市還是偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)，建設(shè)成本基本差不多。在那里蓋樓的材料用的都是一樣，那里蓋樓都是農(nóng)民工在施工，沒有聽說那里的樓很貴是因?yàn)橛冒最I(lǐng)工程師抗的沙子高薪教授壘的

2、磚頭吧?！　　　∨涮踪M(fèi)用各地區(qū)有一定差異，但因?yàn)槭钦睂俨块T收費(fèi)并且是定額取費(fèi)，所以相差也不是很多，這比費(fèi)用與房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)關(guān)系不大?！　　　【C合稅費(fèi)的平米樓面實(shí)際繳納金額差距大，但是比例是基本一樣的?！　　　∑髽I(yè)利潤怎么界定？　　　　是金融成本加市場收益期望值。因?yàn)閱我粯潜P從開始操作到資金回籠收益是有周期的。一個(gè)億的資金投入一年后再全部回籠的情況下，就要計(jì)算這筆錢的利息有多少。如果是貸款，按照10%計(jì)算是1000萬元，這等于是成本投入，如果是二年周期則是2000萬元。所以開發(fā)企業(yè)的毛利潤如果低于15%很有可能是實(shí)際收益為零

3、。根據(jù)大部分市場前期實(shí)際運(yùn)作情況來看，一般企業(yè)會將期望值設(shè)定在毛利潤30%以上，實(shí)際銷售純利潤則在15%左右，當(dāng)然惡意炒作的區(qū)域除外。　　　　以上四項(xiàng)對房屋價(jià)格都沒有起到太大的推手作用，剩下的就是土地價(jià)格差異在作怪?！　　　∈f平方米的土地可以蓋多少樓房？　　　　不一定，因?yàn)檫@個(gè)要決定于一個(gè)參數(shù)：容積率。　　　　如果容積率是1.5就可以蓋15萬平方米；　　　　如果容積率是3.0就可以蓋30萬平方米；　　　　如果容積率是5.0就可以蓋50萬平方米.....　　　　但是容積率的確定是要根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況的，　　　　比如日照采光、城市級別

4、、地質(zhì)環(huán)境等原因?！　　　‘?dāng)土地價(jià)格及容積率兩項(xiàng)參數(shù)確定后，就可以換算出樓面價(jià)格成本了?！　　　±纾菏f平方米的土地，　　　　土地摘牌一個(gè)億　　　　拆遷補(bǔ)償一個(gè)億　　　　整體土地成本為兩個(gè)億，也就是2000元每平方米　　　　按照基本住宅容積率1.5計(jì)算，　　　　樓面價(jià)格為2000元除以1.5等于1333.4元成本。　　　　土地成本折合為樓面價(jià)格，根據(jù)地區(qū)不同將會有天地之差?！　　　?007年某三線城市一個(gè)樓盤，　　　　凈地成本為12000元每畝，　　　　合計(jì)18元每平方米　　　　按容積率1.5計(jì)算合計(jì)樓面價(jià)格12元每平方米　　　

5、　這在房屋成本來說幾乎可以忽略不計(jì)?！　　　?010年3月北京海淀區(qū)一塊土地拍賣　　　　競拍成交價(jià)格折合為樓面價(jià)格為29913元每平方米　　　　2010年2月上海華僑城集團(tuán)競拍上海閘北一塊土地　　　　競拍成交折合樓面價(jià)格為52855元每平方米　　　　......　　　　究竟是房子貴了　　　　還是土地貴了？　　　　當(dāng)你眼睛血紅的盯著一路上漲的房價(jià)時(shí)，　　　　可曾想過這房價(jià)的含金量在那里？　　　　而這含金量又掌握在何處？　　　　我不是專家　　　　更不是教授　　　　靦腆說句話　　　　不想忽悠人　　　　土地價(jià)格不能有效控制　　　　房價(jià)..

6、.