樓市調(diào)控不忘市場(chǎng)之本

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1、樓市調(diào)控不能忘了市場(chǎng)化改革之本童大煥—2011年5月4日星期三??????受國(guó)家密集出臺(tái)“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等步步緊逼的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全國(guó)各地樓市一度表現(xiàn)低迷。但近日全國(guó)多地區(qū)樓市開始呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭?！拔逡弧毙￠L(zhǎng)假期間，有部分開發(fā)商為試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格小幅松動(dòng)，多個(gè)樓盤涌現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮。4月30日，中海地產(chǎn)在深圳推出康城國(guó)際、塞納時(shí)光兩樓盤共計(jì)1349套房源，單價(jià)最低9680元/平米起，均價(jià)在11000元/平米左右，比目前的市場(chǎng)報(bào)價(jià)每平米低了至少2000元，5000人搶購(gòu)，截至當(dāng)日下午2時(shí)，所

2、有房源都被搶購(gòu)一空，其中近七成客戶為剛需。華南另一大開發(fā)商碧桂園也上演了一出“買別墅如搶白菜”的大戲——5月1日，位于毗鄰廣州的清遠(yuǎn)市碧桂園清泉城開盤，300多套別墅出現(xiàn)千人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)面。該項(xiàng)目帶裝修房?jī)r(jià)在8500元/平米左右，主要購(gòu)買客戶都來自于廣州地區(qū)。??????除一線城市外，不少諸如?？凇⒐枮I、常州等受限購(gòu)影響較小的二三線城市樓盤銷售也開始回暖。與交易量同步回暖的是房?jī)r(jià)。最新的報(bào)道顯示：2011年4月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中77個(gè)城

3、市價(jià)格環(huán)比上漲，1個(gè)城市與上月持平，22個(gè)城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市共有84個(gè)。人們開始擔(dān)心這種情形會(huì)不會(huì)引發(fā)更嚴(yán)厲的調(diào)控，比如傳言中的首套房首付五成以上。??????每一次調(diào)控都會(huì)有相同的場(chǎng)景出現(xiàn)：一旦哪個(gè)樓盤降價(jià)百分之十到二十，馬上會(huì)有蜂擁而上的需求前來?yè)屬?gòu)。在限購(gòu)政策下，一些剛性需求并不是消失，只是短期被延后。一旦限購(gòu)政策取消或被市場(chǎng)消化，被遏制的需求和新的需求疊加，樓市就會(huì)出現(xiàn)一波量?jī)r(jià)齊升的小高潮。相同的風(fēng)景還有：每一次調(diào)控，剛性需求的購(gòu)房門檻都會(huì)被提高，不論是首付，還是房貸利率

4、。而盡管首付和利率在不斷提高，搶購(gòu)的場(chǎng)景卻從不“爽約”，總是“準(zhǔn)時(shí)”出現(xiàn)，則說明盡管人們對(duì)房?jī)r(jià)“怨聲載道”，但市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的心理承受和實(shí)際承受能力都越來越高。而宏觀調(diào)控政策一再被市場(chǎng)的力量所沖破，反過來也說明了調(diào)控本身的尷尬。不是調(diào)控沒有作用，而是時(shí)勢(shì)終歸比人強(qiáng)，市場(chǎng)規(guī)律總要頑強(qiáng)地“堂堂溪水過前村”，哪怕它“萬山不許一溪奔”。??????在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的大中城市，房?jī)r(jià)往往都高不可攀，這是一道世界性的景觀，不論是發(fā)展中國(guó)家，還是發(fā)達(dá)國(guó)家，也不論土地所有制形式如何，都無一例外。中國(guó)的房?jī)r(jià)飆升，還因

5、為過去幾十年被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)人為阻止的城市化、住房市場(chǎng)化、住房改善、收入增長(zhǎng)等一系列“補(bǔ)課效應(yīng)”，因此它的反差來得特別大，這也是許多人心理上一時(shí)難以接受的原因。但這種補(bǔ)課效應(yīng)還將持續(xù)下去，樓市調(diào)控也不應(yīng)該只是為了滿足人們的心理需求，因?yàn)樵凇叭吮热吮人廊恕钡纳鐣?huì)心理支配下，人的欲望是永不能滿足的：收獲了房?jī)r(jià)上漲紅利的，漲了還想漲；沒分得房?jī)r(jià)上漲一杯羹的，降了還想降。??????為什么要調(diào)控？是為讓新移民人人都買得起房嗎？今天的住房需求絕大部分是改善性需求和人口流動(dòng)中的二次三次需求，人們每換一個(gè)地方就有一處

6、自有產(chǎn)權(quán)房，顯然是一個(gè)過于奢侈的夢(mèng)。是為讓本地居民人人有自住房嗎？這可能又會(huì)是一個(gè)獎(jiǎng)懶罰勤的平均主義烏托邦。事實(shí)上已經(jīng)有媒體報(bào)道，隨著保障房中兩限房與商品房?jī)r(jià)差越來越大，一些年輕人為了擠進(jìn)“兩限房”這個(gè)圈兒，放棄換工作、拒絕加薪、延緩結(jié)婚，甚至采取辭職的極端做法，以降低家庭收入。而另一方面，政府試圖自我加壓，承擔(dān)起越來越大的保障房任務(wù)，但僅僅是2011年要開工的1000萬套保障房，就面臨著至少1.3萬億元短缺資金和土地來源“無米下鍋”的局面。??????樓市的圖景已經(jīng)再清晰不過地展現(xiàn)在我們面前：行

7、政力量不可能將房?jī)r(jià)壓到人人滿意的程度，各級(jí)政府也沒有能力承擔(dān)起哪怕只占住房總量20%的保障房任務(wù)。解決住房需求，最根本的力量只能來自于市場(chǎng)。1998年住房市場(chǎng)化改革之前，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民，絕大多數(shù)住的就是公租房。因?yàn)楣夥窟h(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民群眾的居住需求，后來嘗試的單位建房分房(其實(shí)也是公租房)更彰顯了權(quán)力之惡，所以才有了市場(chǎng)化的房改。怎么那么快我們就忘本了呢，一邊打壓市場(chǎng)，一邊想回到公租房的老路上？??????高房?jī)r(jià)有可能對(duì)最富創(chuàng)造精神卻又缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕人形成“擠出效應(yīng)”，從而妨礙城市的活力，同

8、時(shí)也是要保障城市極少數(shù)低收入群體的住房權(quán)利，這是要對(duì)一些特殊人群實(shí)施保障房制度的根本原因。而這種保障，是以留住年輕人、激勵(lì)他們的奮斗精神為前提的，而不是像前面提到的反而形成了獎(jiǎng)懶罰勤機(jī)制。因此，即使是住房保障本身，也應(yīng)該充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，而不是政府一味包辦。具體做法是：取消一切形式的導(dǎo)致腐敗層出不窮的單位分房、兩限房、經(jīng)適房，完全代之以公租房和廉租房，保障對(duì)象是城市新移民和城市低收入群體。政府的力量不夠，還要?jiǎng)訂T市場(chǎng)的力量，鼓勵(lì)學(xué)生宿舍式的住宅出租，降低非婚年輕人的城市居住成本，