樓市調(diào)控激辯

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1、樓市調(diào)控激辯：永遠(yuǎn)不要相信現(xiàn)金2011年09月13日07:51來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)作者：黃樹輝字號(hào):T

2、T964人參與26條評論打印轉(zhuǎn)發(fā)號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)一年有余。這一年多來，無論是調(diào)控政策本身，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)市場以及購房者階層等要素，都在發(fā)生著持續(xù)不斷的深度調(diào)整。市場和行政雙重調(diào)控并行，包括限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策等多種調(diào)控手段在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控一次次加壓，傳遞出政策長期性的信號(hào)，政策的嚴(yán)格執(zhí)行和效果鞏固顯得更加堅(jiān)定不移。一直表現(xiàn)堅(jiān)挺的房價(jià)開始逐漸顯現(xiàn)出微妙的松動(dòng)，市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展

3、，房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著越來越大的壓力，這種壓力同時(shí)帶來房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型和內(nèi)在價(jià)值的微妙變化。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值日益凸顯，工業(yè)地產(chǎn)開始異軍突起。一方面是跨地域開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、現(xiàn)金流掌控、市場營銷、持續(xù)開發(fā)能力等傳統(tǒng)價(jià)值表現(xiàn)出強(qiáng)大競爭力，另一方面是低碳環(huán)保、社會(huì)責(zé)任、資本運(yùn)作、保障房建設(shè)等領(lǐng)域又成為新的價(jià)值“金礦”。但從購房者對未來的信心來看，這個(gè)群體仍處于心理焦灼期，一方面調(diào)控已一年有余，房價(jià)并未下跌，另一方面購房者又期望未來房價(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性。針對這種不確定性，中國房地產(chǎn)

4、業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、中國社會(huì)科學(xué)院國際金融研究中心研究員鐘偉、世聯(lián)地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]董事長陳勁松、花樣年[簡介最新動(dòng)態(tài)]董事總經(jīng)理兼董事長潘軍，以及天安[簡介最新動(dòng)態(tài)]數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司總裁戴宏亮在2011第一財(cái)經(jīng)·中國房地產(chǎn)價(jià)值榜頒獎(jiǎng)盛典上展開激烈辯論。房企擔(dān)憂政策搖擺不定鐘偉：在三位房地產(chǎn)企業(yè)大佬看來，未來一年或者一年半，最怕的事情是什么？最盼望的事情又是什么？陳勁松：從我們中介代理顧問這個(gè)行業(yè)來說，我們跟開發(fā)商可能是相反的，我其實(shí)最盼望的是更嚴(yán)厲的，或者說是更嚴(yán)峻的市場狀況出現(xiàn)，比如說現(xiàn)在叫

5、做價(jià)格彈性窗口，降價(jià)沒人買，什么叫嚴(yán)峻？降價(jià)沒人買那叫嚴(yán)峻。為什么呢？這個(gè)時(shí)候行業(yè)才有可能整合。而我最怕的是又來一次大的政策搖擺。潘軍：我想開發(fā)商的心態(tài)很矛盾，說實(shí)話，現(xiàn)在從整個(gè)政策環(huán)境來講，我同意剛才陳勁松講的怕的是政策不明，政策相對穩(wěn)定有利于行業(yè)的整體發(fā)展和穩(wěn)健發(fā)展，因?yàn)槠髽I(yè)需要的是穩(wěn)定的環(huán)境。這就需要有一段時(shí)間，讓大家慢慢地適應(yīng)，我想開發(fā)商盼的就是政策預(yù)期是明朗的，這樣的話行業(yè)就可以走入穩(wěn)健長期的發(fā)展。最怕的是又一次的大漲或者大跌，這種劇烈的政策或者市場的變革，對于轉(zhuǎn)型企業(yè)來講，這種劇烈的變化可能會(huì)帶來方向性的迷失或者行業(yè)的基礎(chǔ)不穩(wěn)

6、。戴宏亮：我最怕的也是政策的不延續(xù)性和不連貫性。鐘偉：三位企業(yè)界老總期盼政策明朗，怕?lián)u擺不定。陳淮主任能不能把政策再明朗化一點(diǎn)？陳淮：我想說影響房價(jià)有幾個(gè)因素是比較明確的，第一是財(cái)務(wù)成本；第二是土地價(jià)格相對穩(wěn)定，和隨著土地制度的改革調(diào)整，但是便宜的不是沿岸的，是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的；第三是外圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房價(jià)會(huì)有波動(dòng)的過程。鐘偉：限購、限貸等政策會(huì)放松嗎？陳淮：老百姓希望房子便宜，那你怎么能保證房子便宜了以后你優(yōu)先買上，而不是讓富人更多地買。只有一個(gè)辦法：繼續(xù)限購。一方面，限購這件事不僅僅是作為中國的國情，即資源有限以及發(fā)展不平衡，另一方面如果宏

7、觀調(diào)控真的在房價(jià)上有所反映的話，我們還需要房價(jià)向下行的好處落在那些收入較低、住房更迫切的人頭上，而不是像陳勁松這樣的有錢人。政策層面需要反思鐘偉：政策明朗，就是調(diào)控的趨勢不會(huì)改變。請問顧會(huì)長，從1998年的房改政策到現(xiàn)在，這么緊鑼密鼓甚至一日三變的政策，有沒有什么可以反思和總結(jié)的余地呢？顧云昌：應(yīng)該說有反思，因?yàn)槿魏问挛锒际堑谝淮闻龅剑瑖H形勢，1998年亞洲金融風(fēng)暴、2008年的美國次貸危機(jī)，國內(nèi)的形勢變化也是在多變當(dāng)中，我們的政策如何更加地有前瞻性。我們覺得今天中國的房地產(chǎn)市場問題主要是兩個(gè)，一個(gè)是商品房價(jià)上漲過快，第二是保障房嚴(yán)重不

8、足。商品房的上漲過快有幾個(gè)原因，我想經(jīng)濟(jì)學(xué)家在這里，我不解釋。保障房為什么不研究？除了體制原因以外，我覺得政策層面應(yīng)該要好好地反思一下。我們在1998年房改以后，明確提出中國的供應(yīng)體系是針對不同家庭采取不同的供應(yīng)政策，當(dāng)時(shí)的政策分三個(gè)層面：第一是中等以上收入家庭買商品房、租商品房。第二是為中低收入家庭提供保障房，由于拉動(dòng)內(nèi)需的需要，保障房叫經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租。第三是為低收入家庭提供廉租房。當(dāng)時(shí)大家共同認(rèn)為我們的經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭，而且我們大多數(shù)都是中低收入家庭，所以把經(jīng)濟(jì)適用住房作為供應(yīng)主體，當(dāng)時(shí)的態(tài)勢和現(xiàn)在的保障房一樣，全

9、國各地都上報(bào)訴求，往下傳達(dá)，拼命地蓋保障房，經(jīng)濟(jì)適用住房拉動(dòng)了中國的經(jīng)濟(jì)增長，解決了相當(dāng)部分的住房困難問題。但是后來我們在過程當(dāng)中，是由于我們政策制定的原因還是由于執(zhí)行的原因，這個(gè)都有，發(fā)現(xiàn)了