大面積尾盤(pán)房源營(yíng)銷(xiāo)方案

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1、中一花園大戶型存量房源營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告《報(bào)告整體提綱》Part1：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)解讀Part2：項(xiàng)目現(xiàn)有狀況分析Part3：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略導(dǎo)出Part4：項(xiàng)目推廣策略導(dǎo)出Part1：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)解讀名：爭(zhēng)做后湖區(qū)域內(nèi)高端住區(qū)品質(zhì)代表成為本地區(qū)內(nèi)客戶口口相傳的高端樓盤(pán)代表，不僅為中一品牌和凱恩斯品牌樹(shù)立良好的市場(chǎng)口碑，同時(shí)也為項(xiàng)目二期地塊提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。利：盡快去化大面積剩余房源，提供資金支持清空目前中一花園剩余大面積房源，提供可供二期地塊前期開(kāi)發(fā)所需的資金支持，為二期項(xiàng)目爭(zhēng)取更多的人氣。存量房源基本情況說(shuō)明戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比總價(jià)區(qū)間三房產(chǎn)品主要集中在130-160㎡20779

2、.3%約110-136萬(wàn)四房產(chǎn)品180-191㎡4517.2%約150-162萬(wàn)復(fù)式主要集中在195-225㎡93.4%約133-202萬(wàn)總計(jì)261100%項(xiàng)目現(xiàn)存量房源共計(jì)261套（中絲退回139套，目前暫無(wú)法辦理備案），其中三房戶型207套，四房戶型9套，復(fù)式樓層9套（最大一套為樣板間314㎡），其中所占比例最多的依然是三房戶型達(dá)到79.3%，其次為四房戶型約占17.2%，由于三房戶型多為臨湖單元，性價(jià)比較高，適合作為主力戶型推出。樓座1號(hào)樓2號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓套數(shù)213522869222262我們的銷(xiāo)售目標(biāo)——項(xiàng)目存量房源共計(jì)261套，均為130㎡

3、以上的大戶型產(chǎn)品，平均面積約為160㎡。以均價(jià)8500元/㎡計(jì)算，若全部去化可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額3.55億。若在年底前初步去化50-70套，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額0.68億-0.95億。明顯可以看出，積累房源最多的是2#、7#、10#樓，此樓座觀景效果佳，面積適中具有較高的市場(chǎng)和推廣價(jià)值，可作為先行產(chǎn)品推出，搶在十月份銷(xiāo)售黃金期期間爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。1、按照項(xiàng)目現(xiàn)有情況來(lái)看，想要搶在十一黃金期內(nèi)去化部分房源，必須在推廣上有所實(shí)施，最主要的目的是讓市場(chǎng)客戶知道中一花園開(kāi)始銷(xiāo)售的信息。2、可以預(yù)想的是，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都會(huì)寄希望于十一黃金周消化自身存貨，但他們均缺乏與本案類(lèi)似的大面積戶型，因此本案可以以

4、補(bǔ)充型產(chǎn)品的姿態(tài)沖擊市場(chǎng)，提供給二次置業(yè)或者追求性價(jià)比的客戶，與周邊項(xiàng)目形成互補(bǔ)，有利的避開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)。3、本案由于時(shí)間久遠(yuǎn)，且在工程形象上不具優(yōu)勢(shì)，因此穩(wěn)定客戶信心是關(guān)鍵，針對(duì)139套特殊房源的對(duì)外處理上，一定要維護(hù)“新商品房”的概念，在現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程中盡量回避“退回房源”一說(shuō)，可建議統(tǒng)一以“公司內(nèi)部保留房源”為由對(duì)外輸出。關(guān)鍵問(wèn)題思路解讀Part2：項(xiàng)目現(xiàn)有狀況分析02.項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀分析03.項(xiàng)目目標(biāo)客群分析01.項(xiàng)目S.W.O.T分析01.項(xiàng)目SWOT分析本案經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期，已經(jīng)積累了大量的業(yè)主，取得了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但是由于種種原因，項(xiàng)目自身與周邊其他在售項(xiàng)目

5、有著很大的不同，可以說(shuō)，本案是一個(gè)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯的項(xiàng)目。針對(duì)本案優(yōu)勢(shì)，總結(jié)出五大優(yōu)勢(shì)價(jià)值體系工程進(jìn)度優(yōu)勢(shì)地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)價(jià)格體系優(yōu)勢(shì)區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)未來(lái)前景優(yōu)勢(shì)工程進(jìn)度優(yōu)勢(shì)——實(shí)景現(xiàn)房中一花園現(xiàn)存房源均為實(shí)景現(xiàn)房，小區(qū)內(nèi)綠化經(jīng)過(guò)多年培育已經(jīng)顯現(xiàn)出較好的景觀效果，綠化率高，居住舒適度高，相比其他周邊項(xiàng)目（多以期房為主）更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝后湖區(qū)地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)——后湖核心二環(huán)線本案菱角湖商圈二七長(zhǎng)江大橋武漢長(zhǎng)江二橋王家墩CBD后湖大道漢口火車(chē)站武漢大道二七商圈本案位于后湖核心區(qū)域，近守二環(huán)線，靠近后湖大道和武漢大道等城市主干道，交通優(yōu)勢(shì)明顯，距離菱角湖和二七商圈僅十五

6、分鐘路程，距離王家墩CBD區(qū)僅二十分鐘路程，西側(cè)靠近漢口火車(chē)站和機(jī)場(chǎng)高速，出行便捷，是整個(gè)后湖地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最好的路段之一。本案距天河機(jī)場(chǎng)16.5公里，距漢口火車(chē)站3公里，距市政府5公里，距市民之家2.4公里市民之家價(jià)格體系優(yōu)勢(shì)——低價(jià)出售本案周邊競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格表除去金橋晉合世家（豪宅類(lèi)產(chǎn)品）和眾聯(lián)天美國(guó)際（loft產(chǎn)品）外，其他在售項(xiàng)目均價(jià)為8756元/㎡，實(shí)際上各項(xiàng)目經(jīng)過(guò)自身客戶消化和自然漲幅，整個(gè)后湖片區(qū)均價(jià)以近9000元/㎡，因此對(duì)于本案8500元的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在客戶引導(dǎo)上更利于發(fā)揮，低單價(jià)將成為本案沖擊市場(chǎng)的一大有利條件。區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)——大生活圈交通配

7、套：后湖大道、武漢大道（金橋大道）興業(yè)路、中一路、二環(huán)線公交線路：575、290、507、623、801地鐵線路：8號(hào)線3號(hào)線生活配套：中百超市（正義路店）、凱萊克酒店、工商銀行、漢口銀行市政配套：市民之家、塔子湖體育中心、菱角湖公園教育配套：六中石隆分校、武漢育才小學(xué)、十三中、武漢培英中學(xué)醫(yī)療配套：武漢漢口醫(yī)院、長(zhǎng)江醫(yī)院、武漢兒童醫(yī)院后湖地區(qū)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)完全形成了漢口北部中心城區(qū)的主要生活圈，本案周邊地段出行便捷，生活配套充足，獨(dú)享各項(xiàng)配套帶來(lái)的便利條件，具備不可多得的宜居生活環(huán)境。未