城市剩余房源營(yíng)銷方案

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1、城市剩余房源營(yíng)銷方案城市剩余房源營(yíng)銷方案79城市剩余房源營(yíng)銷方案目錄第一部分項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)狀簡(jiǎn)析一、剩余房源概況....................................3二、剩余房源的分類..................................5三、剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價(jià)格體系分解......................5四、價(jià)格調(diào)整的理由..................................6五、項(xiàng)目剩余房源銷售定位............................10六、剩余房源整體價(jià)格總策略...........

2、...............10第二部分　　剩余房源的價(jià)格調(diào)整與信息傳播方案一..............................................11方案二..............................................17第三部分　　附件《某剩余房源價(jià)格調(diào)整說(shuō)明一》..................24《某剩余房源價(jià)格調(diào)整說(shuō)明一》..................3379城市剩余房源營(yíng)銷方案第一部分項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)狀簡(jiǎn)析一、剩余房源概況1.剩余房源的組成剩余房源戶數(shù)面積（單位：㎡）合計(jì)平層3503.53疊拼

3、1躍2174254.3828套，6727.32㎡3躍4躍5、4躍5躍6112472.94總計(jì)317230.85現(xiàn)某所剩房源共計(jì)31套，剩余房源面積共計(jì)：7230.85㎡，其中平層戶型3套，面積503.53㎡，疊拼產(chǎn)品28套，面積6727.32㎡，其中1躍2產(chǎn)品共17套，面積4254.38㎡，3躍4躍5/4躍5躍6的戶型共計(jì)11套，面積約2472.94㎡。剩余房源中，疊拼產(chǎn)品占比最大，其剩余套數(shù)占總套數(shù)約90%，面積約占93%。通過(guò)上圖可見(jiàn)，剩余房源中，疊拼產(chǎn)品無(wú)論從套數(shù)以及面積上，均占據(jù)絕對(duì)比例，是本項(xiàng)目剩余房源銷售的重點(diǎn)；2.剩余房源所在樓棟分布?剩余房源分布圖

4、示79城市剩余房源營(yíng)銷方案由上圖可示，1、2、7、8號(hào)樓均有剩余房源分布，剩余房源分布較為分散，且產(chǎn)品類型較為多樣。?各樓棟剩余房源詳情樓棟戶型朝向景觀套數(shù)面積㎡11躍2東西河景、公路、高壓線41441.363躍4躍5東西河景、公路、高壓線61157.7321躍2南北河景3850.263躍4躍5南北河景24527平層南北僅小區(qū)景觀3503.531躍2南北個(gè)別：河景，多數(shù)：小區(qū)景觀71570.824躍5躍6南北僅小區(qū)景觀3579.5881躍2南北僅小區(qū)景觀，個(gè)別：斜視河景3675.57合計(jì)/317230.851號(hào)樓所余房源10套，面積約2599.09㎡，東西朝向，西

5、側(cè)臨街，臨高壓線；7號(hào)樓剩余房源最多，13套，面積約1302.26㎡，產(chǎn)品類型包含平層與疊拼。除個(gè)別房源外，絕大部分房源外部視野被2號(hào)樓遮擋，且該樓棟的1躍2戶型采光受2號(hào)樓的阻擋，有一定得影響；79城市剩余房源營(yíng)銷方案2號(hào)樓剩余房源偏少，5套，面積約2653.93㎡，優(yōu)勢(shì)明顯：朝向、位置、環(huán)境、安靜度等要素都較其他樓宇突出，房源價(jià)值最高；8號(hào)樓，剩余房源量最少，僅三套，面積約675.57㎡，但均是1躍2戶型，面臨問(wèn)題與7號(hào)樓類似——房源無(wú)法看到外部河景，采光受3號(hào)樓阻擋，有一定的影響；綜合而言，項(xiàng)目剩余房源主要集中在1、7號(hào)樓，此兩棟樓的剩余房源將是剩余房源銷售

6、重點(diǎn)。一、剩余房源的分類通過(guò)對(duì)項(xiàng)目31套剩余房源的統(tǒng)計(jì)，平層3套，1躍2疊拼17套，非1躍2疊拼11套：平層與非1躍2疊拼，其戶型設(shè)計(jì)較為規(guī)整，功能分區(qū)完善，無(wú)異形空間或房間，但1躍2疊拼，全具備地下室，且面積偏大，但其采光不佳且不具備排水系統(tǒng)，戶型設(shè)計(jì)存在一定得不足?；诖?，將項(xiàng)目剩余戶型主要?jiǎng)澐譃?大類：困難房源：均是帶地下室的1躍2疊拼戶型，17套，總面積4254.38㎡；正常房源：除地下室的1躍2外的其他房源，共14套，總面積2975.94㎡二、剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價(jià)格體系分解項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)執(zhí)行的價(jià)格體系，分別制定于2006年和2007年，現(xiàn)剩余房源按其計(jì)算，總

7、產(chǎn)值為104233259.7元。1.樓棟均價(jià)落差過(guò)大2006年制定2007年制定79城市剩余房源營(yíng)銷方案1號(hào)樓7號(hào)樓2號(hào)樓8號(hào)樓樓棟均價(jià)12800元/㎡10500元/㎡19660元/㎡14665元/㎡剩余房源均價(jià)14429.21元/㎡11835.83元/㎡20725.51元/㎡14195.42元/㎡剩余房源總產(chǎn)值103897586元通過(guò)表格可見(jiàn)，因項(xiàng)目各樓宇再推售時(shí)，所面臨的外部市場(chǎng)情況不同，06年處于成都地產(chǎn)上升期，07年已達(dá)成都地產(chǎn)的高位，推盤時(shí)間的差異，導(dǎo)致1、7號(hào)樓與2、8號(hào)樓的棟均價(jià)差距過(guò)大，尤其7、8號(hào)樓，二者朝向一致，戶型一致，也均被其他樓棟遮擋，但

8、樓棟均價(jià)差