城市剩余房源營銷方案

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1、城市剩余房源營銷方案城市剩余房源營銷方案79城市剩余房源營銷方案目錄第一部分項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)狀簡析一、剩余房源概況....................................3二、剩余房源的分類..................................5三、剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價格體系分解......................5四、價格調(diào)整的理由..................................6五、項(xiàng)目剩余房源銷售定位............................10六、剩余房源整體價格總策略.....................

2、.....10第二部分  剩余房源的價格調(diào)整與信息傳播方案一..............................................11方案二..............................................17第三部分  附件《xx剩余房源價格調(diào)整說明一》..................24《xx剩余房源價格調(diào)整說明一》..................3379城市剩余房源營銷方案第一部分項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)狀簡析一、剩余房源概況1.剩余房源的組成剩余房源戶數(shù)面積(單位:㎡)合計(jì)平層3503.53疊拼1躍2174254.3828套,67

3、27.32㎡3躍4躍5、4躍5躍6112472.94總計(jì)317230.85現(xiàn)xx所剩房源共計(jì)31套,剩余房源面積共計(jì):7230.85㎡,其中平層戶型3套,面積503.53㎡,疊拼產(chǎn)品28套,面積6727.32㎡,其中1躍2產(chǎn)品共17套,面積4254.38㎡,3躍4躍5/4躍5躍6的戶型共計(jì)11套,面積約2472.94㎡。剩余房源中,疊拼產(chǎn)品占比最大,其剩余套數(shù)占總套數(shù)約90%,面積約占93%。通過上圖可見,剩余房源中,疊拼產(chǎn)品無論從套數(shù)以及面積上,均占據(jù)絕對比例,是本項(xiàng)目剩余房源銷售的重點(diǎn);2.剩余房源所在樓棟分布?剩余房源分布圖示79城市剩余房源營銷方案由上圖可示,1、2、7、8號

4、樓均有剩余房源分布,剩余房源分布較為分散,且產(chǎn)品類型較為多樣。?各樓棟剩余房源詳情樓棟戶型朝向景觀套數(shù)面積㎡11躍2東西河景、公路、高壓線41441.363躍4躍5東西河景、公路、高壓線61157.7321躍2南北河景3850.263躍4躍5南北河景24527平層南北僅小區(qū)景觀3503.531躍2南北個別:河景,多數(shù):小區(qū)景觀71570.824躍5躍6南北僅小區(qū)景觀3579.5881躍2南北僅小區(qū)景觀,個別:斜視河景3675.57合計(jì)/317230.851號樓所余房源10套,面積約2599.09㎡,東西朝向,西側(cè)臨街,臨高壓線;7號樓剩余房源最多,13套,面積約1302.26㎡,產(chǎn)品

5、類型包含平層與疊拼。除個別房源外,絕大部分房源外部視野被2號樓遮擋,且該樓棟的1躍2戶型采光受2號樓的阻擋,有一定得影響;79城市剩余房源營銷方案2號樓剩余房源偏少,5套,面積約2653.93㎡,優(yōu)勢明顯:朝向、位置、環(huán)境、安靜度等要素都較其他樓宇突出,房源價值最高;8號樓,剩余房源量最少,僅三套,面積約675.57㎡,但均是1躍2戶型,面臨問題與7號樓類似——房源無法看到外部河景,采光受3號樓阻擋,有一定的影響;綜合而言,項(xiàng)目剩余房源主要集中在1、7號樓,此兩棟樓的剩余房源將是剩余房源銷售重點(diǎn)。一、剩余房源的分類通過對項(xiàng)目31套剩余房源的統(tǒng)計(jì),平層3套,1躍2疊拼17套,非1躍2疊

6、拼11套:平層與非1躍2疊拼,其戶型設(shè)計(jì)較為規(guī)整,功能分區(qū)完善,無異形空間或房間,但1躍2疊拼,全具備地下室,且面積偏大,但其采光不佳且不具備排水系統(tǒng),戶型設(shè)計(jì)存在一定得不足。基于此,將項(xiàng)目剩余戶型主要劃分為2大類:困難房源:均是帶地下室的1躍2疊拼戶型,17套,總面積4254.38㎡;正常房源:除地下室的1躍2外的其他房源,共14套,總面積2975.94㎡二、剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價格體系分解項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)執(zhí)行的價格體系,分別制定于2006年和2007年,現(xiàn)剩余房源按其計(jì)算,總產(chǎn)值為104233259.7元。1.樓棟均價落差過大2006年制定2007年制定79城市剩余房源營銷方案1號樓7號

7、樓2號樓8號樓樓棟均價12800元/㎡10500元/㎡19660元/㎡14665元/㎡剩余房源均價14429.21元/㎡11835.83元/㎡20725.51元/㎡14195.42元/㎡剩余房源總產(chǎn)值103897586元通過表格可見,因項(xiàng)目各樓宇再推售時,所面臨的外部市場情況不同,06年處于成都地產(chǎn)上升期,07年已達(dá)成都地產(chǎn)的高位,推盤時間的差異,導(dǎo)致1、7號樓與2、8號樓的棟均價差距過大,尤其7、8號樓,二者朝向一致,戶型一致,也均被其他樓棟遮擋,但樓棟

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