資產(chǎn)證券化融資(ABS融資)案例

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1、資產(chǎn)證券化融資（ABS融資）案例美國(guó)奧林皮亞公司辦公樓的項(xiàng)目融資案例分析1、項(xiàng)目背景：奧林皮亞公司以一般合伙人身份設(shè)立了一家有限合伙人性質(zhì)的公司---奧林皮亞邁德蘭公司，專門經(jīng)營(yíng)管理位于紐約市邁德蘭街59號(hào)的一幢44層的辦公樓。奧林皮亞邁德蘭公司修建這幢樓的資金來(lái)自所羅門不動(dòng)產(chǎn)金融公司，采取的是不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款方式。貸款將于1985年底到期，而奧林皮亞邁德蘭公司資金緊張，它如何進(jìn)入資本市場(chǎng)再融資？如何為到期的抵押貸款再融資？資產(chǎn)證券化融資Asset-backedsecuritilization公司決定不再采用抵押貸款方式來(lái)借新還舊

2、，而是借助發(fā)行資產(chǎn)支持證券方式，從證券市場(chǎng)籌集資金，償還所羅門不動(dòng)產(chǎn)金融公司提供的抵押貸款，以達(dá)到節(jié)約籌資成本的目的。2、資產(chǎn)證券化的基本結(jié)構(gòu)奧林皮亞公司設(shè)立邁德蘭財(cái)務(wù)公司作為此次證券發(fā)行的特別目的公司（SPV），基本結(jié)構(gòu)如下表所示：表5.1邁德蘭財(cái)務(wù)公司設(shè)計(jì)的樓宇擔(dān)保證券表發(fā)行證券（Issue）票面利率為10.375%的資產(chǎn)支持證券發(fā)行人（Issuer）邁德蘭財(cái)務(wù)公司發(fā)行日期（OfferingDate）1985年12月23日S&P的信用評(píng)級(jí)（S&P）AA級(jí)金額（Principalamount）$200,000,000擔(dān)保品（C

3、ollateral）位于邁德蘭街59號(hào)的辦公樓期限（Maturity）10年起，持有證券8年后可以要求償還支付頻率（Paymentfrequency）每年年終支付一次利息發(fā)行日與同期國(guó)債的利差141個(gè)基本點(diǎn)信用增級(jí)（Creditenhancement）亞特蘭災(zāi)害保險(xiǎn)公司提供＄30,380,000的保險(xiǎn)主承銷商（Managingunderwriter）所羅門兄弟國(guó)際證券公司3、證券化程序1.設(shè)立SPV奧林皮亞公司于1985年12月11日設(shè)立一家全資子公司──奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司，作為此次資產(chǎn)支持證券化融資證券發(fā)行的SPV，該財(cái)務(wù)

4、公司的唯一業(yè)務(wù)就是發(fā)行上述資產(chǎn)支付證券并處理與此相關(guān)的事務(wù)。2.設(shè)計(jì)證券租金收入經(jīng)營(yíng)賬戶歐洲債券過(guò)手債券奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司將證券設(shè)計(jì)為過(guò)手證券結(jié)構(gòu)。證券發(fā)行收入通過(guò)貸款的方式提供給奧林皮亞邁德蘭公司，后者用該筆資金償還所羅門不動(dòng)產(chǎn)金融公司提供的貸款，并收回邁德蘭街59號(hào)的辦公樓的抵押權(quán),然后修訂抵押合同，將該辦公樓的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司，并最終轉(zhuǎn)讓給作為證券持有人代表的漢挪威信托公司。奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司與漢挪威信托公司簽訂一份信托契約，契約上明確規(guī)定，辦公樓的所有租金收入必須進(jìn)入以漢挪威信托公司名義設(shè)立的經(jīng)

5、營(yíng)賬戶辦公樓的客戶月租金奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司（服務(wù)人）年利息到期還本漢挪威信托公司（受托人，證券持者的代表）到期還本每年支付10.375%的利息奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司的證券持有人3.破產(chǎn)保護(hù)為了保證辦公樓的租金收入能夠用于支付證券持有人的利息，租金被存入受托人漢挪威信托公司的專門賬戶，業(yè)主只能在嚴(yán)格的監(jiān)督下從該賬戶支取辦公樓的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。4.信用增級(jí)奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司發(fā)行的證券獲得了標(biāo)準(zhǔn)普爾公司AA級(jí)評(píng)級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司給予這樣的評(píng)級(jí)主要有三個(gè)依據(jù)：(1)奧林皮亞邁德公司具有很強(qiáng)的到期按時(shí)支付證券本息的能力，滿足標(biāo)準(zhǔn)普爾公

6、司AA級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。邁德蘭辦公樓位于紐約金融街的中心地段，紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行及住房保險(xiǎn)公司住房的租金占奧林皮亞邁德蘭公司房租收入的90%，而且這兩家公司的房租合同到期日都長(zhǎng)于所發(fā)行的證券的到期日，而且該辦公樓的出租率高達(dá)99.94%。(2)提供了外部信用增級(jí)措施。亞特蘭災(zāi)害保險(xiǎn)公司提供了30,380,000美元的保險(xiǎn)，以保證奧林皮亞邁德蘭公司租金收入不足以償還證券利息時(shí)，證券持有人能夠得到及時(shí)的支付，加上這一保險(xiǎn)后，任何情況下發(fā)行人用于償債的現(xiàn)金流與實(shí)際支付額的比率都不會(huì)低于1.33。(3)奧林皮亞邁德蘭公司購(gòu)買了火災(zāi)、事故、責(zé)任以及

7、其他一些必要險(xiǎn)種的保險(xiǎn)，從而確保在辦公樓遭到毀滅性破壞時(shí)，業(yè)主能夠重新購(gòu)置一幢辦公樓，或者提前支付抵押與擔(dān)保證券，或者提供其他合格的擔(dān)保品。5.證券發(fā)行所羅門兄弟國(guó)際有限公司被指定為主承銷商，25個(gè)美國(guó)、歐洲、日本的證券公司、投資銀行參與了承銷。6.證券服務(wù)奧林皮亞邁德蘭公司作為不動(dòng)產(chǎn)抵押支持證券的服務(wù)人，負(fù)責(zé)將辦公樓的租金收入存入受托人的專門賬戶，并從中支取辦公樓的必要的管理費(fèi)用。辦公樓及其收入為擔(dān)保的＄2億證券奧林皮亞邁德蘭財(cái)務(wù)公司發(fā)行證券所羅門邁德蘭公司$1.995億兄弟國(guó)（服務(wù)人）漢挪威信托公司$1.995際證券公司償還

8、釋放抵押權(quán)抵押發(fā)行貸款$1.995億所羅門不＄2億利率為動(dòng)產(chǎn)金融公司10.375%的抵押支持證券