房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)析

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1、日本、香港海南房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫香港海南房地產(chǎn)泡沫綜述日本、香港、海南房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫香港房地產(chǎn)泡沫海南房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫綜述房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。日本、香港海南房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫香港海南房地產(chǎn)泡沫綜述日本房地產(chǎn)泡沫----歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫一、日本房地產(chǎn)泡沫過(guò)程簡(jiǎn)述二、日本房地產(chǎn)泡沫的原因三、日本房地產(chǎn)泡沫的危害日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述一、日本房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程簡(jiǎn)述開始：1985年的"廣場(chǎng)協(xié)議"---迫使日元兌美元匯率在一年間

2、從240:1飆升至120:1。泡沫經(jīng)濟(jì)的繁榮期：1986～1990，90年9月達(dá)到最高峰泡沫經(jīng)濟(jì)破滅：1990年秋季開始，日本房?jī)r(jià)開始直線下落，并一直到現(xiàn)在?，F(xiàn)狀：至今仍未痊愈日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述一、日本房地產(chǎn)泡沫過(guò)程簡(jiǎn)述1985的“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%1987年10月美國(guó)股市暴跌日元大幅度升值日本降低利率，大量增加貨幣供給量貸款額、資金增加（兩次）資金流入到房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)1986年1月到1987年2月，日本銀行連續(xù)五次降低利率，日本銀行繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策股價(jià)與房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)1989年5月至1990年8月，日本銀行五次上調(diào)中央銀行貼現(xiàn)率從2.5%至6%，同時(shí)

3、控制不動(dòng)產(chǎn)的貸款。到1991年，日本商業(yè)銀行實(shí)際上已經(jīng)停止了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的貸款股價(jià)大跌，然后房?jī)r(jià)大跌泡沫產(chǎn)生的經(jīng)過(guò)：日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述一些數(shù)據(jù)在1985年的"廣場(chǎng)協(xié)議"之后，日元大幅度升值，日本在1988年的真實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6%，由于日元升值，如果按照匯率來(lái)計(jì)算，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)36.5%，簡(jiǎn)直令人不可思議。如果拿1983年的土地價(jià)格作為基數(shù)100的話，在1984～1985年間住宅用地的價(jià)格每年的增幅大約在5%上下，商業(yè)用地價(jià)格增幅也不過(guò)10%左右。到了1988年，東京中心地區(qū)商業(yè)用地的價(jià)格變成了1983年的350%，住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)為300%。一、日本房地產(chǎn)泡沫過(guò)

4、程簡(jiǎn)述日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述一、日本房地產(chǎn)泡沫過(guò)程簡(jiǎn)述一些數(shù)據(jù)1986～1989年間，日本國(guó)民資產(chǎn)總額增加了2330萬(wàn)億日元，其中60%以上為地價(jià)、股價(jià)上漲所帶來(lái)的資本資產(chǎn)增值收益。地價(jià)在資產(chǎn)總額中的比重由1986年的23.5%開始節(jié)節(jié)上升，到了1989年占30.7%。GDP在資產(chǎn)總額中的比重從1986年的7.3%，到1990年下降為5.9%。日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述一、日本房地產(chǎn)泡沫過(guò)程簡(jiǎn)述一些數(shù)據(jù)美國(guó)土地面積是936.4萬(wàn)平方公里，日本土地面積只有37.8萬(wàn)平方公里，兩者相差約25倍。據(jù)估計(jì)，在1990年日本土地總值達(dá)到15萬(wàn)億美元，比美國(guó)土地資產(chǎn)總值多4倍，相當(dāng)于日本當(dāng)年

5、的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5倍多。以上這些驚人的數(shù)據(jù)都表明了，日本泡沫的程度---已經(jīng)相當(dāng)?shù)膰?yán)重，那么一定也會(huì)會(huì)產(chǎn)生很嚴(yán)重的后果、、、、日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述二、日本房地產(chǎn)泡沫的原因銀行盲目放貸熱錢大炒地產(chǎn)1985年制定了《廣場(chǎng)協(xié)議》，日元升值出口減少，但日本政府為了支持企業(yè)維持高出口額，大幅降低利息，擴(kuò)大對(duì)企業(yè)的貸款造成余額很多，同時(shí)也使日本的產(chǎn)品大量出口，企業(yè)掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。于是，放貸成為日本各大銀行的當(dāng)務(wù)之急。于是瘋狂的貸款開始了，一般都用自己的住房做抵押，從而地產(chǎn)被炒起來(lái)，泡沫經(jīng)濟(jì)就開始了。二、日本房地產(chǎn)泡沫的原因投資理念失去理性追逐泡沫投資者普遍相信土

6、地的價(jià)格只會(huì)繼續(xù)走高。同時(shí)各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤(rùn)，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，由于投資投機(jī)過(guò)度，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人都紛紛投資和投機(jī)房地產(chǎn)，助長(zhǎng)了泡沫的形成。日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述二、日本房地產(chǎn)泡沫的原因宏觀金融政策連連失誤20世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒(méi)有合適的投資項(xiàng)目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。隨后日本中央銀行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和樓市同時(shí)崩潰，價(jià)格直

7、線下降跌入低谷。日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述三、日本房地產(chǎn)泡沫的危害重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)從泡沫至今，經(jīng)濟(jì)一直未痊愈，一直處于低迷狀態(tài)。財(cái)政危機(jī)1991年---2000年，日本財(cái)政赤字由0.8%猛增到10.1%。通貨緊縮房地產(chǎn)泡沫的破滅，加劇了日本內(nèi)需不足的困境，并導(dǎo)致明顯的通貨緊縮。日本房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述三、日本房地產(chǎn)泡沫的危害產(chǎn)業(yè)抑制由于房地產(chǎn)泡沫大量資金都流入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是1987年以后尤為明顯，從而導(dǎo)致了生產(chǎn)性的企業(yè)由于缺乏資金而快速破產(chǎn)。金融危機(jī)房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融業(yè)帶來(lái)大量壞賬主要是銀行，據(jù)日本金融廳發(fā)表的數(shù)據(jù)，2002年3月底日本全國(guó)金融機(jī)構(gòu)