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1、高端公寓及豪宅戶型配比研究沉淀人：陸志鑫綜合體事業(yè)一部本報告是嚴格保密的。深圳高端公寓戶型配比研究【價值梯度分類】?均價9萬元/㎡以上?主力總價：2000～7500萬元第一梯隊?代表項目：深圳灣1號頂級公寓豪宅?均價5～7萬元/㎡?主力總價：900～2500萬元第二梯隊主流高端公寓豪宅?代表項目：深業(yè)上城、深圳中心、東海國際、華僑城華寓等【第一梯隊-深圳灣一號北區(qū)】大平層奢華公寓,主力面積在430-440㎡超大平面戶型，約占62%；低總價戶型去化較好，總價超過5千萬的戶型走量慢戶型面積（㎡）數(shù)量（套）面積比例“目前深灣一號太貴，436㎡的要賣13萬/㎡多，折算下
2、來一套房子最少也要5千6百多萬，比開盤的時候翻T3-2081416%了近一倍，感覺太貴了，我還是再看看吧。”T2-4303846%——未成交客戶黃女士“在深圳豪宅5千萬是一個坎，超過5千萬的產(chǎn)品能買T3-4401416%得起而且愿意買的量沒那么多，像我們深灣一號一套房子過億，還是很貴的，有很多客因為這個原因流失T4-5901315%了”T2大平層-90056%“第二批推售發(fā)現(xiàn)200多㎡的還是比較好賣一點，開T2頂復-170011%盤差不多就賣完了。單價提高以后400㎡以上的產(chǎn)品有一定的銷售風險，客戶比較有抗性?！焙嫌?5100%——深圳灣一號項目經(jīng)理推售產(chǎn)品面積
3、套數(shù)單價總價銷售情況前期蓄客長達一年，開盤一個2013.5.19430平4房3810萬元/㎡約4000萬半月全部售罄208平2房10套10萬/㎡約2000萬208平的全部售罄，635平售2013.10.1436平4房10套13-17萬/㎡約5000-6500萬出2套，436平的表現(xiàn)一般635平5-6房4套13-17萬/㎡約8000萬-1億【第一梯隊-深圳灣一號南區(qū)】南區(qū)目前推T5低區(qū)產(chǎn)品，以168-317㎡二到三房供應為主，受到市場的熱捧戶型面積（㎡）數(shù)量（套）面積比例“本次推售的產(chǎn)品為南區(qū)T5低區(qū)部分，共4個戶型，面積段在168-317㎡的二到三房。A，D戶型
4、因缺乏景T5-206（A戶型）1525%觀，因此單價較低，但D戶型因單價和總價均低，受T5-317（B戶型）1525%到一些投資客的青睞，而A戶型受單價和裝修風格的T5-237（C戶型）1525%影響關注度最低；B，C戶型擁有景觀資源，客戶認可度高，B戶型因房間數(shù)較多，受到了更多客戶的追T5-168（D戶型）1525%捧。”合計60100%——深圳灣一號項目經(jīng)理推售產(chǎn)品面積套數(shù)單價總價銷售情況（A）206平2房15套8.5萬元/㎡約1800萬（B）317平3房15套10萬/㎡約3200萬前期蓄客接近兩個月，當晚去2014.9.25化83%，當天實現(xiàn)銷售11.5億
5、，（C）237平2房15套12萬/㎡約2800萬B，C，D戶型受到客戶青睞（D）168平2房15套7.2萬/㎡約1200億【第二梯隊-深業(yè)上城】戶型面積相對分散，以230-358㎡三到四房供應為主，實際銷售中偏小面積200㎡以下戶型及南北通透的經(jīng)典房型走量較快樓層合計面積（㎡）“上城的產(chǎn)品單價與其戶型A單元B單元套數(shù)占比約1065-18、20-335-198614%面積關系不大，主要還是看約1645-18、20-335-198614%約230-5-19、21-35、37-478213%樓層，中低區(qū)30層左右的單約26035-4821-35、37-478013%價
6、約7萬/㎡，高區(qū)50層以上約2825-18、20-33、35-48-8413%約3585-18、20-33、35-485-19、21-35、37-4716626%單價在11萬/㎡以上”；約44152-60-183%約47050、51、52-60-224%約90150-51-20%“從銷售情況來看106-164㎡約85861-62-20%合計6281-2房銷售最快，因為總價較低。其次是280㎡和360㎡的樓層面積(㎡)單價總價銷售情況做到南北通透經(jīng)典三房銷售106平一房情況也比較好。高區(qū)440㎡以164平兩房上戶型走量最慢?！敝械蛥^(qū)230平三房5.8-8萬/㎡63
7、0-2800萬2013年9月28日（5-48層）260平三房開盤，截止目前282平四房為已去化55%，——深業(yè)上城銷售經(jīng)理約340套，164358平四房㎡以下小戶型及劉文濤經(jīng)典三房戶型比441平五房較受市場青睞。高區(qū)470平五房11-12萬/㎡4800萬-1億（50-62層）901空中大宅858空中大宅【第二梯隊-東海國際】以129-259㎡二到三房供應為主力，158㎡以下一到兩房小戶型，因總價低投資收益率高而表現(xiàn)較好，復式產(chǎn)品并不受市場認可數(shù)量房型面積(㎡)（套）面積比例“小戶型產(chǎn)品因總價較低，走量較快，旁邊的辦公部分都有接近300元的租金，不少投資客看一房約
8、77㎡788.2%重小戶
