世紀(jì)花園內(nèi)商業(yè)步行街商鋪開(kāi)盤(pán)操作方案

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1、現(xiàn)代花園內(nèi)商鋪開(kāi)盤(pán)操作方案現(xiàn)代花園內(nèi)商鋪命名：現(xiàn)代花園?金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街前言:為了配合現(xiàn)代花園商鋪的銷售，在開(kāi)盤(pán)期I'可我們力爭(zhēng)迅速在江都市場(chǎng)造成一定的聲勢(shì)，獲得市場(chǎng)的關(guān)注，以便保證現(xiàn)代花園內(nèi)商鋪在短時(shí)間內(nèi)能夠完成商鋪的大部分去化。為了達(dá)到這一目的，必須解決的問(wèn)題主要在兩個(gè)方面：一是，讓投資者知道現(xiàn)代花園?金色未來(lái)的發(fā)售信息；二是讓準(zhǔn)備投資的人知道現(xiàn)代花園?金色未來(lái)所具備的種種優(yōu)勢(shì)。在解決這兩個(gè)問(wèn)題的過(guò)程中，需要考慮到的是：通過(guò)不同媒體間的組合、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)和媒體間的配合來(lái)達(dá)到推廣的有效性。一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、本案作為社區(qū)商業(yè)物業(yè)，直接服務(wù)于現(xiàn)代花園

2、居住小區(qū)。該住區(qū)一、二期將近有1000戶的居民，其消費(fèi)人群將對(duì)本案構(gòu)成強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力,特別是對(duì)日常生活資料的消費(fèi)和敏感性物品的消費(fèi)尤其突出。目前小區(qū)—、二期物業(yè)已交付，住戶也逐漸入住，消費(fèi)人氣和消費(fèi)需求將逐步抬升，這為本案的銷售和經(jīng)營(yíng)提供了極大的空間和消費(fèi)基礎(chǔ)。2、本案在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上新穎、獨(dú)到，本案在建筑風(fēng)格上充滿變化，布局上形成相對(duì)圍合，內(nèi)街環(huán)境幽雅，為今后業(yè)態(tài)的選擇和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了更大的空間。劣勢(shì)1、遠(yuǎn)離成熟商圈。而本案位江都城北，遠(yuǎn)離中心成熟商業(yè)區(qū)域，無(wú)法依托和利用中心區(qū)域的人流和現(xiàn)有商業(yè)氛圍。2、現(xiàn)代花園?世紀(jì)商業(yè)中心的銷售帶來(lái)了諸多負(fù)面影響，

3、交房問(wèn)題等諸多問(wèn)題間接影響商鋪發(fā)售信心。威脅1、現(xiàn)代花園以北，是規(guī)模與現(xiàn)代花園相當(dāng)?shù)慕ㄚA國(guó)際城。其內(nèi)商鋪也在最近即將發(fā)售。江都城北板塊由于受到市政道路建設(shè)、軌道交通、城市規(guī)劃以等諸多不確定性因素影響，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售滯后，消費(fèi)者仍存在相當(dāng)?shù)男睦砜剐?，居住氛圍不?qiáng)，消費(fèi)空間和消費(fèi)層次不高，這直接影響本案的銷售以及招商工作，也為本案的整體定位帶來(lái)相當(dāng)?shù)木窒扌浴?、目前江都城北住宅區(qū)的商業(yè)配套仍以底層商鋪為主，主要分布于小區(qū)外圍與城市干道相連，價(jià)格分布不均，且商圈優(yōu)勢(shì)不明顯。正因?yàn)槿绱?，此區(qū)域現(xiàn)代花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街面臨的挑戰(zhàn)是第一個(gè)吃螃蟹的挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)1

4、、隨著道路及河道整治建設(shè)的不斷推進(jìn)，尤其是市政建設(shè)的北移，將拉近中心區(qū)域與城北板塊的距離，這為消費(fèi)人群的適度轉(zhuǎn)移提供了可能，為今后這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了契機(jī)，也為本案帶來(lái)了一定的人氣。2、目前城北商業(yè)物業(yè)缺乏特色和文化品質(zhì)，因而社區(qū)商業(yè)物業(yè)在城北商業(yè)地位和作用沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)，而本案不管從建筑形態(tài)和布局上考慮，還是從所依賴的社區(qū)主流消費(fèi)人群考慮，均在整個(gè)區(qū)域?qū)儆谏狭?，這為本案在經(jīng)營(yíng)和定位上采取規(guī)范化統(tǒng)一管理和尋找特色，從而與周邊社區(qū)商業(yè)物業(yè)形成差異和錯(cuò)位提供了很好的機(jī)會(huì)。二、項(xiàng)目人群分析消費(fèi)者人群1、現(xiàn)代花園住戶這一部分人群將是本案的主流消費(fèi)人群，以日

5、常生活用品的消費(fèi)和價(jià)格敏感性物品的消費(fèi)為主，根據(jù)現(xiàn)有住戶的統(tǒng)計(jì)和分析，現(xiàn)代花園是年輕人和老年人兩種年齡段的住家，這些人群往往對(duì)休閑、娛樂(lè)以及運(yùn)動(dòng)等的精神享受要求較高。2、住區(qū)周邊社區(qū)的住戶由于本案在規(guī)模和檔次上均高于周圍物業(yè)，在同等條件下，甚至略優(yōu)于同等地段物品和服務(wù)價(jià)格，選擇本處消費(fèi)的可能性將會(huì)大大提高。現(xiàn)代花園對(duì)面的萬(wàn)人小區(qū)建贏國(guó)際城的住戶也將是現(xiàn)代花園?金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街主流消費(fèi)群體之一。購(gòu)買(mǎi)者人群1、現(xiàn)代花園住戶這主要岀于對(duì)該區(qū)域發(fā)展的信心和廣源房產(chǎn)對(duì)老客戶優(yōu)惠政策的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中老年人。從內(nèi)商鋪

6、銷售來(lái)看，一般小區(qū)規(guī)模大，居住人群多，那購(gòu)買(mǎi)內(nèi)商業(yè)的人其小區(qū)居民較多。2、世紀(jì)商業(yè)中心的購(gòu)買(mǎi)者由于世紀(jì)商業(yè)中心離城市中心商圈較遠(yuǎn)，但購(gòu)買(mǎi)者看到了未來(lái)所帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)。因此這些投資者更容易接受現(xiàn)代花園?金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)隹亍且目前處于規(guī)劃城區(qū)，逢低吸納，以作保值增值之用，加上社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)人群作為后盾，經(jīng)營(yíng)相對(duì)有保證。3、外地投資者主要針對(duì)一些職業(yè)炒家，逢低建倉(cāng)，待時(shí)機(jī)成熟，易手變現(xiàn)。這對(duì)于初始銷售有一定的推動(dòng)作用，但需控制，以免銷售價(jià)格與今后的租金比例失調(diào)。要想吸引職業(yè)炒家必須在宣傳上給其絕對(duì)的信心。女口：社區(qū)規(guī)模、格調(diào)、文化品質(zhì)等。三、項(xiàng)目定位分析1、

7、我將本案定位成內(nèi)商業(yè)步行街，無(wú)論從規(guī)模、體量都比較龐大。2、本項(xiàng)目商鋪南北縱向。項(xiàng)目依托的現(xiàn)代花園共有約2700戶，約數(shù)萬(wàn)居住人群。本項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，無(wú)法直接憑借現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，所以在本案定位上，我建議走特色路線和創(chuàng)新路線，這樣既可以彌補(bǔ)本身的不足，又可以避開(kāi)其他同類物態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)矛頭。3、其次，本案的目標(biāo)人群很明顯，首先應(yīng)該是現(xiàn)代花園的廣大業(yè)主，以及周邊社區(qū)，如建贏國(guó)際城的部分業(yè)主，所以，本案在定位上要考慮立足社區(qū)，面向社會(huì)，在銷售及招商過(guò)程中也要考慮本社區(qū)業(yè)主的生活和利益。4、本案必須通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造

8、自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式，與周邊同類物業(yè)或江都相關(guān)物業(yè)形成錯(cuò)位，從而抵消同類業(yè)態(tài)的正面抗性。5、考慮到