房地產(chǎn)科學定價策略方案與執(zhí)行方案

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1、目錄前言一、周邊樓盤價格調(diào)查1.價格調(diào)查匯總2.說明3.一次評估與加權(quán)二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評估1.樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算1.1天泰馥香谷1.2銀都景園1.3金帝山莊1.4頤景園1.5名仕花園1.6錦園1.7千禧龍苑1.8蔚蘭海岸1.9新貴都1.10綠島花園1.11礦泉花園三、評估與價格修正1.修正公式2.修正過程3.修正結(jié)果四、天泰馥香谷價格定位建議五、價格策略與執(zhí)行方案1、價格策略1.1價格是消費者購房最敏感因素1.2戶型統(tǒng)計與總價分析1.3發(fā)揮差價原則2、執(zhí)行方案2.1單元評估2.2樓層評估2.3樓層差價率與差價系數(shù)2.4各單元平均價計算2.5價格明細表六、價格執(zhí)行反饋控制系

2、統(tǒng)附表1：開盤期首推戶型價格明細表價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場低了，公司損失利潤——沒有效益如何在兩者之間達到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠是我們解析的重心??第二部分：天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價格調(diào)查1、價格調(diào)查匯總單位統(tǒng)計最高最低平均折實均價面積標價標價標價一次性%銀行按揭%修正均價備注22222樓盤名稱M元/M元/M元/M元/M不僅不打折，如不是一次性付銀都景園520006030508056000+1%5644款還要+10%金帝山莊6600048003800450098折04482頤景園72000450

3、032003840003820名仕花園3024848004000450097折98折4410錦園11000057003800488097折04850千禧龍苑5000063003900480097折98折4694蔚藍海洋12000080004700560095折97折5409新貴都47000046004000428098折04262綠島花園37216700043005560005550礦泉花園7377678006000691096折068542、說明◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對青島市樓市進行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個重點樓盤?！粜拚鶅r主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占

4、比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素?！魠⒄諛潜P以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評估與加權(quán)(平均分)樓盤頤景園錦園新貴都馥香谷評估項銀都金帝名仕千禧龍蔚蘭綠島礦泉景園山莊花園苑海岸花園花園區(qū)域地段9.07.857.6259.08.307.1259.08.4758.758.507.625周邊社區(qū)7.657.97.807.47.307.257.69.1259.0258.3257.60交通條件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.65價格與付款方式7.508.5757.858.1758.0258.0

5、58.207.807.7758.008.50營銷水平8.459.008.0258.1758.007.7256.5759.1259.2258.756.325小區(qū)內(nèi)綠化情況9.1258.4757.707.8259.008.2758.757.907.108.3759.50小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況9.1758.1257.457.6757.407.657.5758.7258.407.6759.45小區(qū)公共配套設(shè)施8.808.657.8757.707.658.307.4258.908.6258.0759.00顧問代理水平9.009.057.357.6757.357.757.708.708.4257.959

6、.60物業(yè)管理水平9.008.607.308.007.207.807.1258.658.6258.2259.20合計85.1083.72576.62578.77577.67577.37577.6086.7585.7082.17584.45（加權(quán)分）樓盤銀都金帝名仕千禧蔚蘭綠島礦泉頤景園錦園新貴都馥香谷評估項景園山莊花園龍苑海岸花園花園加權(quán)評估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加權(quán)因素包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率2、評估加權(quán)：（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662（2）加權(quán)修正：銀都花園=H1=8.5914+

7、0.55=8.9451金帝=H2=8.3951+0.55=8.9451頤景園=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花園=H4=8.00968+0.35=8.35968錦園=H5=7.7488+0.47=8.1688千禧龍苑=H6=7.7048+0.06=7.7108蔚蘭海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222新貴都=H8=8.6312+0.86=9.4912綠島花園=H9=8.5511+0.85=9.4011礦泉花園=H10=8.2217