基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型及實(shí)證研究_耿松濤

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1、2013年10月旅游科學(xué)Oct．，2013第27卷第5期TourismScienceVol．27，No．5中圖分類號F59文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號1006－575（2013）－05－0052－12基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型及實(shí)證研究耿松濤陳文玲（1．海南大學(xué)旅游學(xué)院，海南?？?70228；2．國務(wù)院研究室綜合司，北京100017）摘要：旅游地產(chǎn)是將旅游業(yè)和房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)融合而衍生出的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，目前已經(jīng)引起各地政府的高度重視，但在實(shí)際的開發(fā)與運(yùn)行中

2、存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此本文對于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)從量化的角度進(jìn)行分析評價(jià)，通過構(gòu)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)指標(biāo)體系，以及采用主觀的層次分析法與客觀的變異系數(shù)法相結(jié)合的方法確定綜合權(quán)重，以此建立起基于多層次灰色模型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型。并以A企業(yè)為例進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果顯示A企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)處于一般風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間，適合進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)與投資。關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)；多層次灰色方法隨著居民生活水平和可支配收入的不斷提高，越來越多的居民將閑暇時間用于旅游消費(fèi)，這種消

3、費(fèi)需求直接刺激和帶動了國內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，國家出臺的相關(guān)支持政策，也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是事關(guān)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合與協(xié)調(diào)的重大問題，也是值得全面、系統(tǒng)和深入探討的課題。雖然旅游地產(chǎn)的開發(fā)帶動了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了不可替代的作用但中國旅游地產(chǎn)理論研究仍比較薄弱，實(shí)踐上也剛起步尚處在初級階段。對于旅游地產(chǎn)的定義學(xué)術(shù)界也存在較大的分歧。本文在前人研究的基礎(chǔ)上對旅游地產(chǎn)進(jìn)行如下定義：旅游地產(chǎn)是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的

4、人文資源為依托滿足人們旅游休閑度假及養(yǎng)生等綜合需求在旅游景區(qū)及其鄰近區(qū)域開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店分時度假酒店景區(qū)住宅、會務(wù)中心展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱。從旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中有大量的資金投入因此在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中會存在大量的風(fēng)險(xiǎn)因素。但是，收稿日期：2012－09－24；修訂日期：2013－02－25作者簡介：耿松濤（1978－），男，博士，海南大學(xué)旅游學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)槁糜萎a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游企業(yè)管理。陳文玲（1953－），女，博士，國務(wù)院研究室綜合司司長

5、，教授、博導(dǎo)。12，，，，，、、，、、、，TourismScience旅游科學(xué)53目前針對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的學(xué)術(shù)研究相對較少。因此，分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)不僅是旅游地產(chǎn)理論需要研究的問題，更是實(shí)踐中亟待解決的重要問題?！奥糜蔚禺a(chǎn)”這一概念在我國使用較多，但在外文數(shù)據(jù)庫中很難直接檢索出關(guān)于“TourismＲealEstate”的文獻(xiàn)，國外與“旅游地產(chǎn)”相對應(yīng)的關(guān)鍵詞如Timeshare（分時度假）、Time-SharinGHotel（產(chǎn)權(quán)酒店）、ＲesortＲealEs

6、tate（度假地房地產(chǎn)）、ＲecreationalProperty（休閑不動產(chǎn)）、ＲecreationalＲealEstate（休閑房地產(chǎn)）和ＲesortProperty（度假地不動產(chǎn)）的文獻(xiàn)數(shù)量較多。而其中，分時度假在國外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界的使用頻率最高，許多研究與論述都是圍繞分時度假展開。在國外，分時度假的研究已有40多年的歷史，其研究成果較多、涉及領(lǐng)域較廣，包括對分時度假的概念界定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、市場分析、市場銷售、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保障體系、法律法規(guī)等方面（Woods，2001；Ｒezak，200

7、2；Pryce，2002；Woods和Hu，2002；Hobon，2002）。Clever（2001）通過對德國房地產(chǎn)投資旅游業(yè)的狀況進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)這種投資順應(yīng)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者需求變化趨勢，休閑社會來臨使人們有更多的時間休閑度假，旅游業(yè)正在成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)，而房地產(chǎn)迎合旅游業(yè)會有更廣闊的市場。目前國外專門研究旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的理論不多，但對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究有一些值得我們借鑒。Sindt（1998）在《ＲealEstateInvestmentAnalysisandApp

8、lication》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題。Jovanovic（1999）和SpauldinG（1997）對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面的研究，主要集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識別、評價(jià)和防范等方面。針對旅游房地產(chǎn)的研究，我國學(xué)者涉足也較早，陳衛(wèi)東（1996）探討了旅游房地產(chǎn)的有關(guān)問題，并提出了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的三種開發(fā)模式，即隨意型、規(guī)劃型和混合型；陳諒聞（1998）對環(huán)西湖各類旅游建筑的合宜性進(jìn)行了探討；沈飛（2001）把旅游地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷