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《宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目投資分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
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5、支柱產(chǎn)業(yè)變成了民生產(chǎn)業(yè)。房企在新一輪調(diào)控中飽受各種危機(jī)，其中對房企影響最大的莫過于投資決策錯誤。導(dǎo)致投資決策失敗有多方面的原因，包括投資階段中市場、售價、去化能力定位失誤，投資決策過程中財務(wù)分析不準(zhǔn)確等。本文以杭州by項目為例，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及市場特點分析，找出by項目當(dāng)前投資的合理市場、價格、去化能力，通過建立模型計算by項目財務(wù)評價主要指標(biāo)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控可行性研究房地產(chǎn)項目投資具有投資額大、風(fēng)險高、回報周期長等眾多特點，一個房地產(chǎn)項目成功與否很大程度取決于投資的準(zhǔn)確性。目前我國大中城市已出現(xiàn)房價下降現(xiàn)象
6、，許多高價地塊在市場上已經(jīng)出現(xiàn)虧本現(xiàn)象，這便導(dǎo)致房企盈利水平下降，有些出現(xiàn)虧損。房地產(chǎn)市場的調(diào)控也使得房企資金鏈緊張，有些斷臂求生，有的只能被兼并或重組。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因主要在于房企在拿地過程中沒有充分調(diào)查房地產(chǎn)市場，沒有對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控有清醒的認(rèn)識，也沒有在項目投資評價過程中進(jìn)行合理的市場定位、價格及去化能力定位以及融資安排等。1當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及市場特點本輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控自2010年4月開始已經(jīng)持續(xù)了接近兩年時間，近一輪的宏觀調(diào)控目的主要有以下幾點內(nèi)容：①阻止房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求，增加普通住宅有效供給；②降
7、低房地產(chǎn)價格，使得住房價格合理化。為此出臺了關(guān)于限購、保障房建設(shè)、差異化信貸、供地管理等多方面調(diào)控政策。此外，2011年1月28日，上海、重慶不約而同地出臺了房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則。整體看來，我國近階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)，包括限購、限貸等政策對投資及投機(jī)打擊較大，加上房產(chǎn)稅的開征，預(yù)計未來我國投資和投機(jī)性需求會越來越小，住宅回歸第一屬性——居住也越來越近。1.1普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控影響相對較小以往市場上豪宅、別墅等非普通住宅的品牌及單個項目利潤均優(yōu)于普通住宅，但調(diào)控后，這一現(xiàn)象得到了扭轉(zhuǎn)。從目前各房企的市場表現(xiàn)來看，差距越來
8、越大。萬科、恒大、萬達(dá)等房企在本輪調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)。原因在于我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是為了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到調(diào)控政策影響相對較小。持有型的商業(yè)物業(yè)主要依賴租金回報，對市場調(diào)控敏感性較低，因此商業(yè)物業(yè)也是規(guī)避調(diào)控的一種較好選擇
