國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)分析

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1、徐沏尤程摩院學(xué)年論文（財(cái)務(wù)管理專題）國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)分析——保利地產(chǎn)數(shù)據(jù)學(xué)生姓名班級(jí)學(xué)號(hào)學(xué)院名稱專業(yè)名稱指導(dǎo)教師2011年12月19日摘要2011年是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，致使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)前所未有的蕭條景象。本文以保利地產(chǎn)為例就宏觀調(diào)控卜?房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一系列的數(shù)據(jù)分析，評(píng)估其財(cái)務(wù)能力，在房地產(chǎn)業(yè)舉步維艱的形勢(shì)下找出應(yīng)對(duì)解決措施。關(guān)鍵詞國(guó)家宏觀調(diào)控；保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析AbstractChinasrealestateindustryin2011istoimplementthemosts

2、tringentregulatoryyear,thestatehasissuedaseriesofmeasurestoregulateprices,resultinginanunprecedentedslumprealestatescene.Inthispaper,PolyRealEstate,forexampleonthemacro-controlrealestateindustryaseriesofdataanalysis,assessmentoftheirfinancialability,intherealestatedealwithdifficul

3、tsituationtofindsolutions.KeywordsNationalmacro-controlPolyRealEstateFinancialAnalysis1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策1.1年初，中央提出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”O(jiān)1.2近日，國(guó)家發(fā)改委提出了幾條具體措施：編制實(shí)施好“十二五”住房保障規(guī)劃；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施；研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定1.3為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，出臺(tái)了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的基本方針政策—

4、—國(guó)十一條。貝體措施為：加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)行差別化住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題。2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三年來(lái)前所未有的蕭條景彖。主要呈現(xiàn)岀四種形勢(shì)：2.1主耍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回落較大。在20個(gè)主要城市中，有13個(gè)城市前三季度成交量同比2010有所下降下降

5、。2.2一二線城市樓市成交量變化趨勢(shì)較為一致。由于調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)下滑，去年“金九銀十”銷售旺季如約而金，而今年受調(diào)控政策影響,樓市持續(xù)低迷，“金九”風(fēng)光不再，“銀十”也恐難再續(xù)。2.3對(duì)二三線城市的調(diào)控一步步收緊。去年9月新政以來(lái)，部分大中城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)令。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，而屮央強(qiáng)調(diào)調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松，這也預(yù)示著后期房地產(chǎn)調(diào)控政策,特別是對(duì)二三線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市的調(diào)控，將會(huì)繼續(xù)從緊。2.4四線城市商品房市場(chǎng)逐步岀現(xiàn)分化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，而中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向

6、不能改變、力度不能放松，這也預(yù)示著后期房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是對(duì)二三線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市的調(diào)控，將會(huì)繼續(xù)從緊。在這種形勢(shì)下，地產(chǎn)股資產(chǎn)負(fù)債率、財(cái)務(wù)費(fèi)用比率均處歷史高位。進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的122家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的上市公司，它們的平均資產(chǎn)負(fù)債率在半年內(nèi)從68.47%上升至69.73%。而財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)總收入比例也從去年年底的2.39%上升到了5.45%o與此同時(shí)，“招保萬(wàn)金”的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從去年年底的72.37%上升至74.4%o通過(guò)對(duì)2002年以來(lái)的中報(bào)、年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),目前“招保萬(wàn)金”的平均資產(chǎn)負(fù)債率再一次刷新了近10年來(lái)的最高點(diǎn)。3保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力的具體分析3.

7、1償債能力分析償債能力是指償還到期債務(wù)的能力，包括短期和長(zhǎng)期償債能力上市公司的償債能力取決于兩點(diǎn)：一是公司資產(chǎn)的變現(xiàn)速度，變現(xiàn)速度越快，償債能力越強(qiáng);二是公司能夠轉(zhuǎn)化為償債資產(chǎn)的數(shù)量，這一數(shù)量越大，說(shuō)明償債能力越強(qiáng)3.1.1短期償債能力指標(biāo)短期償債能力分析指標(biāo)包括流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。流動(dòng)比率二流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債，該比率反映上市公司的短期償債能力，流動(dòng)資產(chǎn)越多，短期債務(wù)越少，則償債能力越強(qiáng)一般認(rèn)為企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2。表1比度2011年9月2010年2009年2008年2007年流動(dòng)比率1.932.132.312.732.15速動(dòng)比率0.390.530

8、.740.670.66在08年比率有所上升，主要原因可能是這一年流