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1、一線房企設計階段成本管理要點說明 設計階段成本管理要點說明 1.概念設計階段成本管理要點 建筑、結(jié)構(gòu)方面 1)設計前，同設計、營銷一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算,形 成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合方案的成本測算，用以指導概念、規(guī)劃設計。2)結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值 最大化?！ ?)成本管理部應就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設計、營銷提出建議4)路網(wǎng)布置： a)道路設計應在滿足消防及道路交通相關規(guī)范的前提下： ①.路網(wǎng)應合理簡潔 ?、?優(yōu)化出入口布置,(優(yōu)化建議時成本人
2、員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減 少出入口后引起客戶投訴,導致后期整改而增加成本).③.道路寬度. 5)停車布置：a)土地利用 ?、?地面露天車位最大化 ②.地面停車按照最大邊線原則布置b)停車方式 ?、?車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大?！ 、?車位建造成本低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地 下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮?！ )停車位體形控制： ①.高度 ?、?單獨車位面積。d)車庫設置 ?、?車庫宜集中設置，減少建造成本②.機械車位及地下車庫高度預留?！ )車庫設置注意考慮客戶使用
3、要求,占地面積較大項目,車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設置而 引起業(yè)主投訴?！ ?)控制不可銷售的公建及配套建設面積： a)不可銷售的公建及配套或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即 可。 b)提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價格測算建設的必要性,注意提醒設計國家有了新 的建筑面積計算規(guī)范,偷面積而招致的政策風險需要注意避免。c)通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積?！ ?)綜合物業(yè)管理成本和建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。8)應結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高：a)“因地制宜”b
4、)動土量最小 c)盡可能使場地內(nèi)土方挖填平衡d)降低排水坡度 e)山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計 f)土方平衡需要在具體的工程設施前,推動設計管理部和項目部出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修 建建筑的標高圖紙,兩者合二為一后,再成本測算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結(jié)果交給公司管理層決策 9)總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免重復建設。10)山地建筑應結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：a)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型 b)控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎11)山地建筑必須比選邊坡支護
5、方式： a)結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式?！ )邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻?！ ∩降亟ㄖ仨毐冗x邊坡支護方式?！ ?2)確定贈送面積大?。骸 )山地建筑應該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。13)合理利用場地地形地貌 a)利用原有地形的起伏關系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下 管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用?！ “惭b方面 1)電梯布置方案選擇： a)從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。b)在市場無特殊要求下，采用一梯多戶方案?！ )測算以及選定
6、電梯轎廂裝修標準?！ @林環(huán)境方面 1)充分考慮利用場地景觀資源，提升產(chǎn)品品質(zhì)：a)不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配?！ )不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。2)明確景觀單位控制成本： 根據(jù)公司標準化產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價格和項目的特殊情況調(diào)整后，提交最新一版的單位景觀成本控制建議供設計、營銷考慮，同時提供給設計單位作為設計控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。3)明確軟硬景控制比例： 統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，提供給設計管理部及設計單位作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景?！ ?/p>
7、2.單體方案設計階段成本管理要點 建筑、結(jié)構(gòu)方面1)建筑方案選型： a)評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理 布置帶來成本的增加。1）、高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；2）、控制屋頂造型?！ )注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時要多參與相關結(jié)構(gòu)方面的討 論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并逐步形成方法論?！ ?)確定合理層高： a)結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高米性價比較優(yōu),層高每增加
