標桿房企目標成本測算要點解析_secret

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1、目標成本測算5大要點（最新版）為實現(xiàn)目標成本測算的精細化，提高測算準確性，企業(yè)可通過目標成本測算表的使用，提升各項目目標成本的編制水平，規(guī)范成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時，使其在責任成本管理、前期設計優(yōu)化、招投標管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導作用。一、規(guī)劃指標及建造標準測算前，首先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產品建筑標準表”。規(guī)劃指標需設計部配合提供，建造標準按營銷、設計、成本、工程等相關部門的討論結果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。對于多期開發(fā)的項目，首期測算

2、時還應填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。二、跨期成本分攤1.地價的分攤規(guī)劃指標和建造標準填寫完成后，首先可進行地價的分攤。地價分攤總的原則是按各期或各產品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價。如模擬項目總占地面積261760㎡，一期占地65785㎡，總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分攤給各期，形成的全期地價分攤表如下：全期地價分攤完成后，計算出一期應分得的地價為

3、4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產品類型中?？偟姆謹傇瓌t仍為“按各產品類型占地面積比例分攤”，表中將各產品類型可售面積除以其容積率，得到分攤基數(shù)。形成的當期地價分攤表如下：分攤方式說明：根據(jù)各產品類型可售面積和容積率計算得出其相應的分攤基數(shù)，通過分攤基數(shù)的比例分攤當期總地價。應注意的是，容積率指標或范圍在測算時需當?shù)卦O計部予以提供。由于地域差異性大，目前集團不設立各產品類型容積率范圍指標。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內進行相關產品類型容積率指標范圍的統(tǒng)計和設定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2.其它跨期成本分攤地價分攤完成后，便

4、可進行其它跨期成本的分攤。這些跨期成本根據(jù)項目特點包含內容也各有不同，通常包括紅線外的市政設施費用、涉及到項目總體的勘察設計費、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所、學校、幼兒園等配套設施費。跨期成本分攤項按各期的建筑面積或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應加以注明。在進行跨期分攤成本測算時，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細詳盡。如進行會所成本測算時，可細化成如下指標進行測算：哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據(jù)項目具體情況按受益原則確定。對于分攤至“后期”的成本，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分

5、到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。需注意的是，分攤成本確定后，當分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結算開發(fā)期反映，已結算開發(fā)期不再調整分攤成本。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分攤表后，即可進行當期“六類公攤費用及期間費”的測算。1.土地成本成本項中的地價及紅線外市政設施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。六類公攤費用中，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”。2.開發(fā)前期準備費測算時，原始指標應根據(jù)規(guī)劃

6、指標表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達到測算的準確性和精細化，應避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2，在進行“公共綠地景觀設計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的《房地產稅費一覽表》及當?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫，具體科目內容可根據(jù)當?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應填寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設施費用項測算時，應將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更

7、加準確，另一方面也便于后期測算時的對比參考。3.園林環(huán)境在進行園林環(huán)境成本測算時，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本。在進行園林環(huán)境成本測算和指標下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設計工作的開展將控制指標逐步分細，有條件的項目也可根據(jù)不同組團景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標細化到組團一級，以便于指導景觀設計工作的開展。通過細化景觀成本控制指標、不同設計階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標成本之內。4.配套設施進行配套設施費用項的測算時，應注意車位成本的處理。地面車庫、架空層車位、地下車庫有產權可銷售時應作為獨立的核算

8、對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50％承擔自身成本，其余建安成本作為配套分攤進入住宅等其他產品類型。如其不可售時，其建安成本應作為配套設施費全部攤銷。5.開發(fā)間接費開發(fā)間接費中的行政費用、資本化利息等由財務部提供。在進行其中的營銷設施建造費的測算時，應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設施建造費占營銷費用總額的比例。