商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體開發(fā)全程解密

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1、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體開發(fā)全程解密目錄一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程要務(wù)四、經(jīng)典案例解讀一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程要務(wù)四、經(jīng)典案例解讀商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義?商業(yè)地產(chǎn)定義：(中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)委）商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開發(fā)?城市綜合體定義：城市綜合體是指以滿足城市功能性配套為目的，進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)的投資工程商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義購物中心(shoppingmall)定義：由一組零售商及相關(guān)的服務(wù)商業(yè)設(shè)施共同組合而成的商業(yè)建筑商業(yè)地產(chǎn)綜合體購物中心不是

2、所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都開發(fā)有購物中心，不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都屬于城市綜合體?萬達(dá)廣場：購物中心、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體?華僑城：城市綜合體?龍之夢：購物中心、商業(yè)地產(chǎn)?XX廣場：地產(chǎn)項目商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義?商業(yè)地產(chǎn)：——產(chǎn)權(quán)方式：銷售型、持有型、復(fù)合型——物業(yè)形態(tài)：Shoppingmall、Block街區(qū)、線型步行街舉例:大寧國際、萬達(dá)、梅川路商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類?城市綜合體：——物業(yè)用途：商業(yè)城市綜合體、旅游城市綜合體、公建城市綜合體、社區(qū)綜合體舉例:華僑城、地鐵廣場、體育館絕大多數(shù)房地產(chǎn)商投資的綜合體開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)為目的，結(jié)合持有物業(yè)的長期收

3、益。形成了短期和中長期兼顧的盈利目的。商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類本次培訓(xùn)重點講解國內(nèi)最普遍的商業(yè)城市綜合體?購物中心：——輻射范圍：都市型、城市型、區(qū)域型、社區(qū)型——客群定位：全客層型、家庭型、年輕時尚型、兒童型、女性型舉例:來福士、恒隆廣場、芳匯廣場、寶大祥商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體分類市場亂象-商業(yè)地產(chǎn)八大失敗原因????????經(jīng)營模式有誤(前期、后期）業(yè)態(tài)規(guī)劃錯誤物業(yè)設(shè)計硬傷外圍動線不暢品牌組合不良裝修管控?zé)o力營銷企劃缺失招商調(diào)整滯后一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程要務(wù)四、經(jīng)典案例解讀物態(tài)組合與城市角色定位第一步：理解土地

4、所在城市適合什么樣的綜合體如何確定購物中心面積第五步、確定購物中心總體面積A、競爭比較法——現(xiàn)有對手綜合恒定法——潛在對手資金、資源SWOT分析法B、以我為主法——商圈容量測定法——資金平衡設(shè)定法——公司資源設(shè)定法二、功能定位修正面積1、都市復(fù)合商業(yè)中心（30萬以上）2、城市購物中心（15-30萬）3、區(qū)域購物中心（8-15萬）4、社區(qū)購物中心或生活配套中心（3-8萬）如何確定購物中心目標(biāo)消費群體核心第五步：確定購物中心主力客層A、城市經(jīng)濟發(fā)展水平B、2級商圈人口層次和特征C、競爭對手差異化形成特色從而確定年輕時尚型、家庭型、兒童型、全客層型或精英型城市功能

5、角色+輻射范圍+客群特征+商業(yè)面積如：10萬平米，無錫市最好的精致時尚購物中心完整的購物中心定位一、商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體定義二、城市綜合體的定位三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程要務(wù)四、經(jīng)典案例解讀?本章節(jié)為培訓(xùn)實戰(zhàn)章節(jié)，涵蓋如下：A、商業(yè)地產(chǎn)前期要點B、商業(yè)地產(chǎn)中期要點C、商業(yè)地產(chǎn)后期要點操盤1—拿地介入時機操盤1—拿地介入時機操盤1—定向招標(biāo)—提升談判能力的若干方法操盤1—定向招標(biāo)—打敗競爭對手的若干方法操盤2—規(guī)劃設(shè)計階段要務(wù)操盤2—規(guī)劃設(shè)計階段要務(wù)操盤2—規(guī)劃設(shè)計階段要務(wù)規(guī)劃設(shè)計—業(yè)態(tài)面積要求建筑設(shè)計品牌招商階段（交地后3個月）總平定—動工（6個月）（開業(yè)前12—

6、5個月）開業(yè)前5—3個月）生活型商業(yè)招商進(jìn)度排期?3年招商期的階段劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃階段主力店招商階段補鋪階段（不同形態(tài)商業(yè)項目分期開業(yè)計劃（圖）招商管控重點重點：次序與節(jié)點控制招商面積小時從外向里招商面積大時分區(qū)填滿A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)60%80%招商管控重點重點：次序與節(jié)點控制30%主力店龍頭店招商品牌店招商招商大會后期招商重點：品牌組合管理業(yè)態(tài)落位后，對業(yè)種分布提出相應(yīng)要求,關(guān)注不同相鄰業(yè)種之間的搭配度認(rèn)真評審每個品牌，除業(yè)態(tài)符合規(guī)劃，還應(yīng)注意檔次適合購物中心。關(guān)注客單價(樓層平面圖）（鏈接）品牌評審表招商管控重點重點：品牌組合管理一般租戶在

7、生活型商業(yè)中的作用1、服裝類（客戶群最多、在中心內(nèi)占有最大比例）2、珠寶首飾（銷售額高、承租力強）3、鞋類（女鞋比例高、男鞋童鞋次之）4、家居類（人流量小、租金支付能力低）5、飾品禮品類（可變性強、容易掉鋪）6、藥店攝影美發(fā)干洗（社區(qū)類項目主要租戶）招商管控重點重點：品牌組合管理特殊租戶在商業(yè)中的位置要求1、超市（-1層或2-3層、獨立門臉與配備卸貨區(qū)員工通道）2、百貨（1-3層、獨立門臉與配備卸貨區(qū)員工通道）3、干洗美發(fā)藥店（帶客性強但租金低，宜在交通末梢）4、休閑娛樂次主（位于主要購物區(qū)外，有獨立上下通道）5、特色餐飲（高樓層集中布置并與休閑娛樂業(yè)態(tài)互通

8、）6、銀行（相對獨立，與購物區(qū)分開）招商管控重點?失