大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程操作

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1、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程操作制作人：陳華大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程操作任何一項(xiàng)投資，都有其固定的模式和流程，在這些模式與流程中，有大數(shù)投資類型共同的標(biāo)準(zhǔn)；但更多的，是屬于本投資類型的個(gè)性特質(zhì)。正是這些個(gè)性特質(zhì)，決定著投資的成敗得失。從實(shí)踐角度講，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可分為七個(gè)步驟，每七個(gè)步驟均有其與人不同的地方。本部分分析了大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作要點(diǎn)，并通過(guò)多個(gè)案例的分析生動(dòng)地展示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的成功心得。開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址1、正確的選址意味著80%的成功（1）位置是購(gòu)物中心經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素（2）選址要貫徹便利顧客的原則選址對(duì)購(gòu)物中心的影響購(gòu)物中心車流中心交通暢、客源廣消費(fèi)中心消

2、費(fèi)力高銷售量就大發(fā)展中心政府重視發(fā)展空間就大地理中心輻射面廣消費(fèi)吸納力強(qiáng)人流中心人氣旺、商場(chǎng)就旺開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址2、項(xiàng)目選址步驟一：初步分析擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件擬建區(qū)域商業(yè)價(jià)值及商業(yè)機(jī)會(huì)分析A、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)成本、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r；B、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大）；C、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；D、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃的商業(yè)規(guī)劃；E、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)；F、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購(gòu)買力、投資心理。開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址項(xiàng)目選址區(qū)域分析內(nèi)容構(gòu)成項(xiàng)目選址區(qū)域分析內(nèi)容構(gòu)成城市規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)商家

3、投資者目標(biāo)地塊消費(fèi)商圈功能規(guī)劃、近期規(guī)劃、遠(yuǎn)期規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、市政規(guī)劃強(qiáng)項(xiàng)和優(yōu)、弱項(xiàng)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和機(jī)遇、威脅與競(jìng)爭(zhēng)政治人文、業(yè)態(tài)構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輻射能力、范圍消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好發(fā)展趨勢(shì)、規(guī)模狀況、價(jià)格狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、位置分布投資購(gòu)買力、投資心理開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址3、項(xiàng)目選址步驟二：確定項(xiàng)目地塊（1）四大區(qū)位原則A、第一原則：最短時(shí)間原則B、第二原則：區(qū)位易達(dá)性原則C、第三原則：聚集原則D、第四原則：接近購(gòu)買力原則（2）項(xiàng)目選址區(qū)位分析用地區(qū)位和交通人口狀況用地物理狀況規(guī)劃超前性分析開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址（2）項(xiàng)目選址區(qū)位分析A、用地區(qū)位及交通人口狀況

4、分析要素用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素用地選擇用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估區(qū)位分析交通易達(dá)性分析購(gòu)物人口分析開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址B、項(xiàng)目用地物理狀況分析要素用地形狀周圍情況可進(jìn)入性平整性用地物理狀況分析要素構(gòu)成開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址C、規(guī)劃超前性分析項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃超前性分析內(nèi)容X、擬選址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值X、是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)X、未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度X、是否有“集約效應(yīng)”，即商場(chǎng)建設(shè)如果設(shè)選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。開發(fā)

5、步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析1、外部市場(chǎng)環(huán)境構(gòu)成因素調(diào)查分析購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)外部因素構(gòu)成圖購(gòu)物中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)環(huán)境人文競(jìng)爭(zhēng)政治、法律購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)的外部市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研A、生活結(jié)構(gòu)B、城市結(jié)構(gòu)C、零售業(yè)結(jié)構(gòu)D、消費(fèi)者E、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析（1）外部調(diào)查一：生活結(jié)構(gòu)調(diào)查（2）外部調(diào)查二：城市結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查人口調(diào)查消費(fèi)水平購(gòu)買行為收入水平家庭戶數(shù)構(gòu)成城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地勢(shì)結(jié)構(gòu)地段的調(diào)查城市規(guī)劃調(diào)查各項(xiàng)機(jī)制的調(diào)查交通情況開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析（3）外部調(diào)查三：零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查（4）外部調(diào)查四：消費(fèi)者的調(diào)查零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查購(gòu)買能力的調(diào)查購(gòu)買量的調(diào)查購(gòu)買習(xí)慣的調(diào)查零售業(yè)態(tài)的調(diào)查

6、零售業(yè)種的調(diào)查城市商圈的調(diào)查開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析（5）外部調(diào)查五：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查2、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外部市場(chǎng)環(huán)境重要課題研究（經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究；區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查；商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策調(diào)研；區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研；區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系市場(chǎng)調(diào)研；購(gòu)物中心的有效商圈）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查場(chǎng)所調(diào)查商品構(gòu)成的調(diào)查人流調(diào)查開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析（1）調(diào)研課題一：經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究（2）調(diào)研課題二：區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究X、地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等研究分析。X、GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況X

7、、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額X、全市商業(yè)增加值X、城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入X、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查X、公共設(shè)施狀況X、交通體系狀況（交通規(guī)劃）X、道路狀況、通行量X、各項(xiàng)城市的機(jī)能X、城市規(guī)劃調(diào)研開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析（3）調(diào)研課題三：商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究（4）調(diào)研課題四：區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析（5）調(diào)研課題五：區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系市場(chǎng)調(diào)研（案例）區(qū)域零售