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《綠地世紀(jì)城企劃報(bào)告定稿》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、綠地世紀(jì)城二期企劃方案上?;膷u房產(chǎn)工作室第一部分市場(chǎng)分析一、上海樓市大勢(shì)作為“十五”期間上海六大支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),無(wú)論住宅開(kāi)發(fā)還是房屋銷售與租賃,都步入了前所未有的黃金期。上半年,本市樓市直線升溫,市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速,供求關(guān)系趨向平衡,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟。種種跡象顯示,房地產(chǎn)市場(chǎng)走上新臺(tái)階,步入了穩(wěn)定發(fā)展期。今年二季度的統(tǒng)計(jì)資料表明,一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)嚴(yán)格控制,外銷商品房土地出讓面積重歸零值,內(nèi)外銷并軌已奏響序曲。二級(jí)市場(chǎng)商品房銷售量繼續(xù)攀升,三級(jí)市場(chǎng)存量房交易突飛猛進(jìn)。雖然市場(chǎng)發(fā)展速度較快,但與上一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱明顯不同的是:盲目開(kāi)
2、發(fā)減少,市場(chǎng)趨向理性發(fā)展。(一)一級(jí)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元)完成土地開(kāi)發(fā)面積(萬(wàn)㎡)新開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)竣工面積(萬(wàn)㎡)2001年第一季度87.6925.85473.11138.822001年第二季度156.8443.19435.86290.98相比增長(zhǎng)78.86%67.08%-7.87%109.61%今年上半年土地開(kāi)發(fā)總面積達(dá)到69.04萬(wàn)㎡,較去年同期增加119.30%,同時(shí),上半年新開(kāi)工面積908.97萬(wàn)㎡,較去年同期增加15.40%,竣工面積429.8萬(wàn)㎡,較去年同期增加38.8%。從土地開(kāi)發(fā)量來(lái)看,
3、今年的土地開(kāi)發(fā)量大增。須提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意的是,房地產(chǎn)具有周期性變化的規(guī)律,一定要時(shí)刻留意供求關(guān)系的變化。目前市場(chǎng)火爆只是局部地區(qū)供求關(guān)系失衡所引致的價(jià)格抬升,且買漲不買跌的消費(fèi)心理也使部分購(gòu)房者不夠理智。38第38頁(yè)綠地世紀(jì)城二期企劃方案上?;膷u房產(chǎn)工作室2、土地使用權(quán)出讓情況類型新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積(萬(wàn)㎡)新增內(nèi)銷商品房土地出讓面積(萬(wàn)㎡)新增外銷商品房土地出讓面積(萬(wàn)㎡)2001年第一季度1.321.3202001年第二季度19.6619.660同比增長(zhǎng)1389%1389%0本市對(duì)新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地的出讓面積加強(qiáng)了控制力度,以前
4、的土地轉(zhuǎn)讓方式不利于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,因此將土地出讓形式變成以公開(kāi)拍賣和招投標(biāo)為主的方式,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。3、動(dòng)拆遷情況類型批準(zhǔn)拆遷面積(萬(wàn)㎡)以居民為對(duì)象的動(dòng)拆遷面積(萬(wàn)㎡)完成拆遷面積(萬(wàn)㎡)2001年第一季度97.76109.1156.532001年第二季度158.88117.37179.18同比增長(zhǎng)62.52%7.57%216.96%由上表可見(jiàn),本季度各類拆遷面積均大于上一季度,顯示新一輪舊區(qū)改造步伐的加快。隨著城市改造力度加大,將有更多的拆遷戶加入到購(gòu)房者的隊(duì)伍。(一)二級(jí)市場(chǎng)1、總體概況批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)批準(zhǔn)銷
5、售面積(萬(wàn)㎡)已登記預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)已登記銷售面積(萬(wàn)㎡)2001第一季度127.75573.98352.12456.022001第二季度368.79624.86420.98543.6338第38頁(yè)綠地世紀(jì)城二期企劃方案上?;膷u房產(chǎn)工作室同比增長(zhǎng)188.68%8.86%19.56%19.21%二季度,新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)對(duì)市場(chǎng)的影響削弱,反映在二級(jí)市場(chǎng)中則為批準(zhǔn)預(yù)售面積的激增,上升188.68%。批準(zhǔn)銷售面積、已登記預(yù)(銷)售面積均有增加,這說(shuō)明市場(chǎng)需求仍處于上行階段,期房仍是購(gòu)房者青睞的對(duì)象。此外,今年買方的力量進(jìn)一步增強(qiáng),得益于各項(xiàng)政策的支持
6、及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,大多數(shù)購(gòu)房者能接受的房?jī)r(jià)已從2500-3500元/㎡上升至3500-4500元/㎡,購(gòu)房者對(duì)居住質(zhì)量的要求有所提高。1、內(nèi)銷房市場(chǎng)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)銷售面積(萬(wàn)㎡)批準(zhǔn)已登記兩者之比批準(zhǔn)已登記兩者之比2001第一季度116.75346.581:2.96534.84427.331:0.802001第二季度345.14411.321:1.19561.53522.511:0.93由上表可見(jiàn),二季度新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)對(duì)市場(chǎng)的影響淡化,預(yù)售面積與銷售面積之比下降至1:1.19,市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡。批準(zhǔn)銷售面積與已登記銷售
7、面積之比由1:0.80上升至1:0.93,需求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。2、外銷房市場(chǎng)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)銷售面積(萬(wàn)㎡)批準(zhǔn)已登記兩者之比批準(zhǔn)已登記兩者之比2001第一季度115.541:0.5039.0428.681:0.732001第二季度23.659.661:0.4163.3321.131:0.3338第38頁(yè)綠地世紀(jì)城二期企劃方案上?;膷u房產(chǎn)工作室一、普陀樓市概述(一)樓市縱覽自普陀區(qū)政府斥資兩個(gè)億來(lái)解決區(qū)內(nèi)的交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題以來(lái),普陀的路網(wǎng)較以前發(fā)達(dá)了許多。無(wú)論在區(qū)內(nèi)的任何地方,20分鐘都可以上高架、上外環(huán)。另外,普陀正以每年
8、40公頃的速度來(lái)加大綠化力度,目前已達(dá)到200公頃,連同河流整治工程的開(kāi)展、美化河岸景觀等,具備了這些基礎(chǔ)條件,普陀過(guò)去在人們心目中“又破又大”的形象,已邁入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金階段初期。普陀物業(yè)主要具有如下特