泰山名郡營(yíng)銷提案

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1、泰山名郡營(yíng)銷提案一、產(chǎn)品分析由于前期采取低開(kāi)高走策略，加上與政府關(guān)系密切，項(xiàng)目銷售速度較快。目前項(xiàng)目已經(jīng)銷售三分之二，但由于缺乏銷控以及人們不愿意住高層的觀念問(wèn)題，剩余為多層頂層.小高層的大面積以及高層中的底層，銷售工作存在很大難度，必須采取非常措施，各方面密切配合，才有可能成這一艱巨任務(wù)。、存在問(wèn)題1．銷售手段陳舊單一，坐等客戶上門.尤其目前整個(gè)國(guó)內(nèi)樓市及濱州樓盤(pán)情況銷售不佳，團(tuán)體客戶資源已基本挖空，冬季即將來(lái)臨，如不采取有效措施，銷售狀況不太樂(lè)觀。2.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝由于沒(méi)有指示牌，客戶很難找到現(xiàn)場(chǎng)，工地圍擋和現(xiàn)場(chǎng)售樓部沒(méi)有得到充分利用。3.售樓部位置偏僻，隱藏在一個(gè)死角里，客戶

2、很難找到。4.現(xiàn)場(chǎng)售樓員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低,應(yīng)變能力差，親和力差，丟失客戶嚴(yán)重,缺乏系統(tǒng)培訓(xùn)和淘汰篩選，服裝不統(tǒng)一，缺乏自信，工作沒(méi)有積極性。5.按套提成導(dǎo)致業(yè)務(wù)員主推小面積，導(dǎo)致大面積滯銷。6．宣傳單頁(yè)沒(méi)有充分展示項(xiàng)目的賣點(diǎn)，華而不實(shí)。7．130平米戶型設(shè)計(jì)存在缺陷，一個(gè)衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥里。其他個(gè)別衛(wèi)生間與廚房距離太近，不衛(wèi)生。三．工作目標(biāo)在三個(gè)月內(nèi)銷售剩余210套房子。11月份銷售50套，12月份銷售70套，09年1月份計(jì)劃銷售90套。完成任務(wù)提成為2%，未完成任務(wù)提成為1.8%。四．銷售策略1．沿途插彩旗和路牌指示。2．整治現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)場(chǎng)售樓部盡快投入使用。3．按銷售額比例提成，多勞

3、多得，優(yōu)勝劣汰。用激勵(lì)機(jī)制提高服務(wù)的主動(dòng)性與自覺(jué)性為客戶創(chuàng)造一種溫馨的服務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)員統(tǒng)一服裝和說(shuō)辭，樹(shù)立高品質(zhì)形象。4．與銀座等超市合作，一面印超市打折信息，一面印我們的項(xiàng)目介紹，在超市發(fā)放。5．重新設(shè)計(jì)單頁(yè)內(nèi)容，突出項(xiàng)目九大優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)美；五證齊全；現(xiàn)房入?。灰?guī)模宏大；戶型多樣；配套齊全；交通便利；升值潛力；價(jià)格適宜。6．組織流動(dòng)看房車接送意向客戶參觀住宅項(xiàng)目流動(dòng)看房車上打上“免費(fèi)看房車”，停留地點(diǎn)為市內(nèi)繁華地點(diǎn)，這樣做不僅大大方便了客戶，本身就是一種流動(dòng)的廣告宣傳。7．行銷和坐銷互相配合兩條腿走路，建立一支強(qiáng)有力的外銷隊(duì)伍。8、強(qiáng)化營(yíng)銷策劃的導(dǎo)向作用我們將本著少做廣告、多找賣點(diǎn)

4、的原則，充分利用節(jié)假日有針對(duì)性地組織促銷活動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目良好的形象，把購(gòu)買動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買沖動(dòng)，把購(gòu)買沖動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買行為。9、有選擇地進(jìn)行推售，對(duì)部分樓號(hào)進(jìn)行封號(hào)。先推出某一個(gè)戶型或選擇一兩個(gè)單元有節(jié)奏進(jìn)行推出，并嚴(yán)格銷控，當(dāng)前一個(gè)波次銷售80%左右時(shí)，再推出下一個(gè)波次，否則不進(jìn)行加推。10．在剩余面積總銷售額不變的基礎(chǔ)上重新制定價(jià)單，使價(jià)格分?jǐn)偢雍侠?，價(jià)單的制定要充分考慮位置、樓層、景觀、戶型優(yōu)劣因素。五、廣告推廣在濱州日?qǐng)?bào)上利用軟新聞和促銷活動(dòng)消息擴(kuò)大影響力，在市場(chǎng)上保持旺盛的聲音。在高速路口設(shè)立兩塊項(xiàng)目的戶外宣傳廣告，樹(shù)立大盤(pán)形象：泰山明郡——中產(chǎn)階級(jí)俱樂(lè)部。廣告費(fèi)用為銷售額的1

5、.5%。六．促銷活動(dòng)1、分階段展開(kāi)住宅推廣月活動(dòng)為了增強(qiáng)已購(gòu)買本項(xiàng)目的老客戶的信心，我們計(jì)劃在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上根據(jù)銷售情況有節(jié)奏漲價(jià)兩次，每次每平方米漲價(jià)50元。時(shí)間控制：11月1日-12月1日每平方米漲50元；1月1日-2月1日每平方米再漲50元。提前一周用手機(jī)短信形式向意向客戶發(fā)布漲價(jià)信息，在限定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行優(yōu)惠銷售。2．每周舉辦老客戶聯(lián)誼會(huì)，針對(duì)老客戶介紹新客戶，給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。由于本項(xiàng)目銷售率已經(jīng)達(dá)到了60%以上，業(yè)主將成為剩余樓盤(pán)的巨大潛在買家和傳播媒介。發(fā)展一個(gè)新客戶的成本是維護(hù)一個(gè)老客戶的五倍，因此我們必須在各個(gè)環(huán)節(jié)做好服務(wù)，使這些老業(yè)主們滿意，通過(guò)他們向親戚朋友講述，更能成

6、功引發(fā)客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，且老業(yè)主是最具有說(shuō)服力的買家。因此決定開(kāi)展“以老帶新”活動(dòng)：凡是老客戶（已購(gòu)買新客戶住宅的客戶）介紹新客戶成交的，老客戶獲得500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)印制親情卡，老客戶給新客戶使用，抵頂1000元的房款。3、??與濱州電視臺(tái)聯(lián)合舉辦才藝大獎(jiǎng)賽，在售樓部報(bào)名，決賽節(jié)目在濱州電視臺(tái)播出，每人贈(zèng)送光盤(pán)一套。4、與宣傳部文明辦以及濱州日?qǐng)?bào)社聯(lián)合舉辦和諧家庭評(píng)選活動(dòng)，在售樓部報(bào)名，對(duì)和諧家庭進(jìn)行評(píng)審表彰，老客戶優(yōu)先報(bào)名，先進(jìn)事跡在《濱州日?qǐng)?bào)》發(fā)表。七.建議1.如果聘請(qǐng)最牛希望學(xué)校監(jiān)理公司擔(dān)任項(xiàng)目監(jiān)理并在報(bào)紙進(jìn)行報(bào)道，可以大大提升我項(xiàng)目的知名度.2.如果與濱州名校達(dá)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)

7、系，優(yōu)先解決業(yè)主孩子入學(xué)的問(wèn)題，可以大大提升我項(xiàng)目的價(jià)值.3.如果聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，可以解除業(yè)主的后顧之憂，為項(xiàng)目增加新的賣點(diǎn).詳細(xì)方案將隨后提供！謝謝!