2015年寧波房地產市場溝通年報

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1、12015年度寧波房地產市場溝通寧波克而瑞2016年1月26大戰(zhàn)略底線預測13大會議解讀2寧波市場回顧316年趨勢預判4房地產投資增速降至1.0%，拉低GDP。13年的19.8%，降至14年的10.5%，降至15年的1.0%房地產占整體GDP15%，拉低整個GDP1個點。備注：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；GDP數(shù)據(jù)截至2015年4季度；房地產投資數(shù)據(jù)截至2015年12月。GDP增速、2015年房地產累計和單月開發(fā)投資同比增速土地出讓金減少約2成，一二線城市占比約8成。備注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞；數(shù)據(jù)日期2015年1月1日——12月15日。一線占7%二線占48%三四線占45%

2、新開工面積減少14.7%，拖累上下游行業(yè)。施工單位設計院建材家居安裝服務業(yè)其他相關行業(yè)-14.7%以寧波為例，新開工面積降幅38.3%，市場份額少4成，相關行業(yè)深陷價格戰(zhàn)或失業(yè)。備注：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)截至2015年11月。1確保投資額、新開工量穩(wěn)定增長的基礎上，維持房價的“溫和”上漲（核心城市量價快速上漲）。2穩(wěn)定房地產銷售面積和銷售金額，不能出現(xiàn)快速回落。3“強力”去庫存的背景下，盡量確保不產出新的庫存。4有效降低和優(yōu)化地方債務，置換為企業(yè)債務是直接可行的選項，土地出讓依然是正確且鼓勵的。5鼓勵運營和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，提升存量資產價值，加快經營型物業(yè)去庫存。6

3、鼓勵資本市場發(fā)展，提升房地產企業(yè)再融資能力，加快資產證券化進程，盡量在不漲價、不減稅的基礎上，給企業(yè)更多的發(fā)展動力。注：中央經濟工作會議后，決策層似乎形成共識，認為有必要通過支持房地產市場來防止經濟硬著陸。政府對房地產行業(yè)的“六大戰(zhàn)略底線”預測。7地產金融大爆發(fā)營銷+金融物業(yè)運營創(chuàng)新增量托存量新區(qū)+并區(qū)+連城去庫存試點16年政府應對：86大戰(zhàn)略底線預測13大會議解讀2寧波市場回顧316年趨勢預判4中央經濟工作會議：給予制度創(chuàng)新的空間更大。六大舉措農民工市民化戶籍制度改革住房制度改革發(fā)展住房租賃市場鼓勵適當降價房地產業(yè)兼并重組取消過時限制政策對于一線城市和部分重點二

4、線城市的三個手段促進外來人口購房：1、購房可為落戶加分；2、有條件放開非戶籍人口的買房限制；3、降低酒店式公寓的購買門檻和成本。允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。這主要借鑒了發(fā)達國家的移民政策：一是對當?shù)剡M行投資，購房屬于其中一類；二是有能力在落戶城市體面地生活。我們認為，這個政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。未來住房制度改革的大方向應該是打通戶籍和非戶籍購房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購置門檻，以及靈活進行出售和出租的轉換。鼓勵自然人和各

5、類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。必須降低開發(fā)運營成本，才能推動專業(yè)住房租賃市場發(fā)展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費征收、低成本政策融資安排方面做出相應的配套。一是“房企應根據(jù)市場規(guī)律營銷”。房企最需把握的市場規(guī)律是明了各類需求(剛需、改善、中高端、豪宅)的結構性變化趨勢。二是“適當降低商品住房價格”。三是“促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度”。目前加在房地產行業(yè)的限制性措施主要有限購(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類。城市會議：造新城，改規(guī)劃，以增量盤活存量。2015年9月，福建

6、福州新區(qū)獲批。推進兩岸交流合作，推動新區(qū)探索“多規(guī)合一”。11月市教育局出臺15條措施，包括2年內福州新區(qū)將新建、改擴建學校38所。2015年12月，哈爾濱新區(qū)獲批。建設成為中俄全面合作重要承載區(qū)、東北地區(qū)新的經濟增長極、老工業(yè)基地轉型發(fā)展示范區(qū)，要推動新區(qū)探索“多規(guī)合一”。2015年7月，南京江北新區(qū)獲批，在其規(guī)劃方案中規(guī)劃建設11條高快速路跨江通道（其中高速公路跨江通道2條，快速路跨江通道9條）。2015年4月，湖南湘江新區(qū)獲批，5月湘江新區(qū)發(fā)布十大新建項目，包括總投資約120億元。三年內將重點推出新開工的十大項目和竣工的十大項目，總投資1200余億元。201

7、5年9月，云南滇中新區(qū)獲批，截至今年11月底，滇中新區(qū)完成投資9.321億元，建成保障性安居房10785套，建成率431.4%，排名在云南省居首。中央城市工作會議關鍵詞升級—培育中心城市，大小城市要均衡發(fā)展特色—打造自己城市精神，不再“千城一面”可持續(xù)—城市規(guī)劃嚴格執(zhí)行，市民也能參與緊湊—城市發(fā)展不再“攤大餅”，而要做精、做細、做內涵宜居—把好風光融入城市，同時加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造金融行業(yè)：去庫存，結合金融。中投證券：愿景很美好，落實存挑戰(zhàn)。要激發(fā)我國中低收入人群潛在的城鎮(zhèn)購房需求，政策應從公共服務均等化、住房金融支持等痛點著手，但考慮地方財力緊張、農民工低收

8、入及貸款難