臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)不均衡發(fā)展因素之探討—兼論政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)

《臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)不均衡發(fā)展因素之探討—兼論政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)不均衡發(fā)展因素之探討一兼論政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策之效果壹、前言：據(jù)內(nèi)政部營(yíng)建署調(diào)查統(tǒng)計(jì)'2010年住宅需求調(diào)查結(jié)果顯示，臺(tái)灣六大都會(huì)區(qū)整體平均房?jī)r(jià)所得比爲(wèi)8.9倍；其中臺(tái)北市14.3倍爲(wèi)最高，其次依序是新北市9.4倍、桃竹縣市6.7倍、臺(tái)南市7.8倍，臺(tái)中市7.1倍和高雄市爲(wèi)6.4倍。臺(tái)北縣市平均房?jī)r(jià)所得比高於全國(guó)平均，創(chuàng)八年來(lái)新高（內(nèi)政部營(yíng)建署，2011），引發(fā)國(guó)人和社會(huì)團(tuán)體對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的批評(píng)聲浪。臺(tái)北市、新北市人口占臺(tái)灣總?cè)丝诒嚷?8.03%，且交通建設(shè)較爲(wèi)完備、高所得人口較爲(wèi)集中，因此未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心勢(shì)必仍以臺(tái)北、新北市爲(wèi)主。爲(wèi)抑制臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格不合理飆漲，政府

2、採(cǎi)取一連串遏止房地產(chǎn)投資政策，即俗稱「打房」政策'其中最爲(wèi)人矚目的是即將在本（20M）年6月1日實(shí)施的課徵奢侈稅政策。其實(shí)除的開徵奢侈稅外'政府其實(shí)也實(shí)施其他「打房」措施（今日新聞網(wǎng)，2011年4月25日），此外還包括央行爲(wèi)打擊投機(jī)客繼續(xù)炒房'緊盯各大銀行辦理房貸業(yè)務(wù)'對(duì)北市、新北市管制區(qū)域「第2棟購(gòu)屋的房屋貸款利率不得低於2%」，以及追查購(gòu)屋大戶，即利用人頭戶炒作房地產(chǎn)投機(jī)等措施（蘋果日?qǐng)?bào)，2011年03月24日）。但是依據(jù)內(nèi)政部營(yíng)建署的調(diào)查，2011年第4季購(gòu)置住宅者對(duì)房?jī)r(jià)看法延續(xù)98年下半年看漲趨勢(shì)，且對(duì)於房?jī)r(jià)看漲態(tài)勢(shì)較99年第三季更爲(wèi)明顯。整體調(diào)查地區(qū)房?jī)r(jià)綜合趨勢(shì)分?jǐn)?shù)由上季

3、114分攀升至132分，且近期趨勢(shì)分?jǐn)?shù)（133分）略高於未來(lái)趨勢(shì)分?jǐn)?shù)（130分），而新購(gòu)置住宅者未來(lái)趨勢(shì)分?jǐn)?shù)（134分）高於欲購(gòu)置住宅者（126分）。有50%認(rèn)爲(wèi)本季房?jī)r(jià)不合理或非常不合理，其屮，以臺(tái)北市60%與新北市56%比例較高（內(nèi)政部營(yíng)建署，2011）。而莊孟翰（2010）指出，由於臺(tái)北市與新北市住房供需失調(diào)、充沛且低廉的資金供給、人爲(wèi)炒作及政府政策失當(dāng)，他預(yù)期大臺(tái)北房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。其實(shí)多數(shù)媒體也指出雖然北部地區(qū)房?jī)r(jià)不合理飆漲'且政府又推出多項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)的政策'但內(nèi)政部調(diào)查分析與媒體報(bào)導(dǎo)仍然認(rèn)爲(wèi)房?jī)r(jià)依舊會(huì)持續(xù)攀升，而且都會(huì)區(qū)間房?jī)r(jià)不均衡問(wèn)題也依然持續(xù)發(fā)生。因此我們希望能了解四

4、個(gè)問(wèn)題：一、是什麼因素造成臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)不均衡發(fā)展。二、政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策有無(wú)效果。三、臺(tái)灣都會(huì)區(qū)合理化房?jī)r(jià)爲(wèi)何。四、如I何有效調(diào)整臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)走向合理化。貳?硏究方法'硏究流程與硏究架構(gòu):本硏究擬採(cǎi)用深度訪談法'由本組同學(xué)討論出半結(jié)構(gòu)問(wèn)卷，再透過(guò)彼此的關(guān)係分別訪問(wèn)具代表性的房屋仲介業(yè)者、建設(shè)公司高階主管、建築師、銀行業(yè)者及相關(guān)公會(huì)成員與代表'再根據(jù)這些受訪者的意見修改成結(jié)構(gòu)性問(wèn)卷'再以滾雪球方法擴(kuò)大訪談或問(wèn)卷發(fā)放層面（如：房屋仲介業(yè)務(wù)員、建設(shè)公司或代銷公司銷售業(yè)務(wù)員），以了解前節(jié)所述四項(xiàng)問(wèn)題。在實(shí)證操作方面'即是將問(wèn)卷回收後，將所選取影響房地產(chǎn)價(jià)格及都會(huì)區(qū)不均衡房?jī)r(jià)的因素，

5、利用統(tǒng)計(jì)軟體進(jìn)行敘述性統(tǒng)計(jì)資料特性分析，接著以因素分析建立影響都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)不均衡發(fā)展的變數(shù)'及各變數(shù)間的關(guān)係模型'同時(shí)利用T檢定與變異數(shù)分析'檢定各變數(shù)間顯著性'最後以迴歸分析探討各變數(shù)間關(guān)係。在硏究過(guò)程方面我們採(cǎi)取的流程如下：圖一、硏究流程圖根據(jù)以上硏究方法與流程，我們同時(shí)也發(fā)展出本硏究的理論架構(gòu)'整理相關(guān)架構(gòu)如下：圖二、硏究架構(gòu)圖從以上硏究架構(gòu)，我們認(rèn)爲(wèi)要進(jìn)行以下工作：1.先找出影響臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格的因素。2.再分析臺(tái)灣各都會(huì)區(qū)目前具備哪些因素。3.具備上漲因素越多的都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)越高，否則房?jī)r(jià)越低，也因此造成各都會(huì)區(qū)不均衡發(fā)展。4.政府打房政策是否能拉近各都會(huì)不I司因素間的差異。參?

6、文獻(xiàn)探討：經(jīng)本組討論後我們認(rèn)爲(wèi)會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論中'應(yīng)分成區(qū)域發(fā)展的因索與影響同一區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格因索，我們決定合倂探討以找出相關(guān)問(wèn)題。因此相關(guān)文獻(xiàn)探討也根據(jù)這五項(xiàng)理論尋找影響臺(tái)灣都會(huì)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)因素'以下別說(shuō)明之：_、區(qū)域發(fā)展理論(_)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論Hoyt(1939)首先提出區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析(regionaleconomicbaseanalysis)的槪念'認(rèn)爲(wèi)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)係由基礎(chǔ)的(basic)和服務(wù)的(service)兩大部分所組成?；A(chǔ)的部分才是區(qū)域的根本，由此根本之變化可以預(yù)測(cè)區(qū)域之未來(lái)發(fā)展。之後衍生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論則主要是以「輸出」(export)觀點(diǎn)，探討提供

7、到區(qū)域以外之市場(chǎng)的勞務(wù)及產(chǎn)品，這種提供輸出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)即稱爲(wèi)區(qū)域的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(basicindustry):相對(duì)地?若勞務(wù)或產(chǎn)品生產(chǎn)僅供區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)，不涉及輸出行爲(wèi)'則稱之爲(wèi)非基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(non-basicindustry)。輸出經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論係假設(shè)在自由貿(mào)易之情況下，每一地區(qū)因受到自然資源與人力資源之影響，對(duì)某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別冇利。這些產(chǎn)業(yè)之產(chǎn)品除自給自足外'尙可供給其他地區(qū)之需求。同時(shí)此種輸出式的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)'也是促進(jìn)該地區(qū)成長(zhǎng)的基本動(dòng)力，因爲(wèi)它將該地區(qū)以外的財(cái)富帶到本地