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1、國際廣場策劃方案二.市場分析1、區(qū)域市場分析隨著中牟板塊納入鄭州新區(qū)，鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的崛起，中牟縣步入了快速發(fā)展的軌道，從2007年起，中牟縣的房價一路上揚，四年漲了4倍，目前中牟縣房價已經(jīng)逼近5000元/nf,大有追平鄭州房價的勢頭。隨著物流大道的通車和輕軌的動工，中牟縣地理位置的優(yōu)越性將更加凸顯，中牟房價將再次掀起上漲的高潮。2011年限購令的出臺極大的打擊了房地產(chǎn)投資的熱情，銀行銀根縮緊,房貸審批難度加大,大大限制了客戶購買欲望，客戶觀望心態(tài)日益濃厚，市場成交下滑嚴重，市場進入了冷清期。2011年的房產(chǎn)市場僵局是否能夠打破，前景并不明朗。在國家調(diào)控政策的干預下
2、，一線城市房價可能在中央政府的預期下出現(xiàn)小幅下挫，二、三現(xiàn)城市的房價漲幅也肯能出現(xiàn)回落。但是隨著各地房價的趨于穩(wěn)定，房產(chǎn)市場的剛性需求會逐步顯現(xiàn)，成交量回升也是指日可待。2、市場細化分析中牟縣房地產(chǎn)市場可以細分為三大板塊，老城區(qū).新城區(qū)、白沙發(fā)展，隨著新城區(qū)配套的完善，各個行政單位的遷入，新城區(qū)的人氣逐漸旺盛，房價節(jié)節(jié)上升，與老城區(qū)得房價拉的越來越大。白沙鎮(zhèn)距離鄭東新區(qū)很近，一直跟隨鄭州市區(qū)的房價走。因此，三大板塊的房價均價呈階梯式分布：老城區(qū)：3200元/nf,新城區(qū)：4500元/nf,白沙鎮(zhèn)：5000/m2o三.項目分析1、項目概況(1)地塊四至東：水利局家
3、屬院商都大道西：雁鳴街北：祥和小區(qū)別墅。該地塊比較方正，東西長，南北窄，緊貼商都大道，是開發(fā)底商住宅的最佳地塊。(2)項目規(guī)模該項目占地11300平方米，共兩棟25層高層底商住宅，總建筑面積30000平方米左右。1—3層為商業(yè)，4—25層為住宅，220套住宅。(3)項目配套交通：項目緊鄰商都大道，交通便利。1路6路公交車兩條線路教育：金程幼兒園、中牟縣縣直三小、中牟一高超市：項目底商三層大型賣場。娛樂：中牟縣人民文化廣場2、項目優(yōu)劣勢分析(1)優(yōu)勢分析位置優(yōu)勢：項目位于新城區(qū)商都大道與雁鳴街交叉口，毗鄰中牟縣人民文化廣場,周邊各個政府單位林立，正處于新城區(qū)的中心
4、位置,地理位置非常優(yōu)越。配套優(yōu)勢：項目周邊學校、超市、健身設(shè)施齊全，生活方面。尤其是縣直三小是縣重點小學，學校教學設(shè)施先進，師資力量雄厚。為孩子的教育從小打下堅實的基礎(chǔ)。規(guī)劃優(yōu)勢：項目規(guī)劃兩棟25層高層住宅，為中牟縣第一高度，將是中牟縣地標性建筑。樓前為大型商業(yè)廣場，自設(shè)大型地下停車場,項目氣勢恢宏，為中牟縣高層住宅的領(lǐng)航者。推廣優(yōu)勢：項目推廣名為祥和?國際廣場，名稱大氣磅礴，響亮簡練，與項目本身的高品質(zhì)相得益彰，必將成為中牟人民心中最響亮的名字。開發(fā)商優(yōu)勢：祥和房地產(chǎn)公司擁有成熟的開發(fā)經(jīng)驗，在成功開發(fā)祥和商都名家以后，蓄勢待發(fā)，正以飽滿的熱情投入到國際廣場項目
5、中來。公司擁有良好的運作團隊，先進的開發(fā)理念，科學嚴謹?shù)拈_發(fā)流程以及務(wù)實營銷理念。祥和?國際廣場必將成為大鄭東新區(qū)一顆耀眼的新星。（2）劣勢A、項目規(guī)模不大，形不成規(guī)模效應(yīng)B、小區(qū)空間太小，綠化率做不高，景觀設(shè)計難度大。C、目前生活設(shè)施不健全，生活不方便D、周邊小區(qū)入住率低，人氣不旺E、新城區(qū)項目林立，競爭激烈。(3)項目機會點A、大鄭東新區(qū)概念的提出，對于中牟新區(qū)的發(fā)展又是一次提速，中牟新區(qū)的價值將大大提升。輕軌的鋪設(shè)，鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的興起將帶動大批的人來中牟置業(yè)，對于我們項目的銷售帶來了利好。C、新城區(qū)地塊稀缺，可開發(fā)的土地越來越來少，項目未來的升值空間很大。(
6、4)項目威脅點A、國家調(diào)控政策對于整個房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展?jié)擦艘慌枥渌?，壓抑了房價的繼續(xù)上揚，對于我們項目在價格上要有所突破帶來了巨大的壓力。B、房貸緊縮，客戶房貸審批困難，資金回籠速度減緩，對于工程正常進度造成很大障礙。C、客戶觀望氣氛濃厚，銷售難度增加。D、新城區(qū)項目眾多，很多鄭州和外地大的開發(fā)企業(yè)進駐中牟，開發(fā)了很高品質(zhì)的項目，大大提高了我們的營銷成本和競爭壓力。二.客戶資源分析1、中牟縣2011年4月份樓盤簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目名稱簽約套數(shù)簽約面積簽約總額銷售均價水岸鑫城433807.6171900124514元/itf沁園新城4579.42192387933
7、20元/rtf藍爵世家3651.4221584643313元/itf學府名邸7695.527799893997元/rtf金帝城6531.3325440044787元/nf未來銘郡8831.6229211073512元/itf3、客戶分布區(qū)域附2011年1——4月份中牟縣樓盤成交客戶區(qū)域表區(qū)域月份套數(shù)比例中牟136236.2%鄭州63863.8%中牟215854.5%鄭州13245.5%中牟334349.1%鄭州35550.9%中牟418453%鄭州16347%我公司通過對中牟縣房地產(chǎn)市場長期的調(diào)研和總結(jié)，對于新老城區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài)有著深入的了解和解讀，基本理清
8、了中牟縣房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律
