張松老年公寓研究

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1、老年公寓研究2011級人文地理學(xué)張松1老年公寓概述1?1概念1?2特點1?3設(shè)計規(guī)范1.4相關(guān)法律文件2老年公寓開發(fā)分析2.1背景分析2.2選址問題2.3規(guī)劃設(shè)計2.4養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)對比2.5開發(fā)模式2.6典型模式及案例2.7價格構(gòu)成2.8優(yōu)惠政策3存在問題3.1法律法規(guī)與設(shè)計理念有待完善3?2投資冋收周期長，風(fēng)險大3.3老年公寓配套服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)尚未建立3?4引進(jìn)醫(yī)護(hù)人員困難，人才隊伍缺乏3.5經(jīng)營風(fēng)險較高2.6個性化服務(wù)項冃少，服務(wù)內(nèi)容單一3.7規(guī)模效益不明顯3?8傳統(tǒng)觀念的束縛4對策及展望4.1對策

2、2.1.1加快完善法律法規(guī)體系，建立配套標(biāo)準(zhǔn)4.1.2建立居家養(yǎng)老服務(wù)管理體制和服務(wù)理念4.1.3加強(qiáng)專業(yè)化與志愿者相結(jié)合的居家養(yǎng)老服務(wù)隊伍建設(shè)4.1.4拓寬融資渠道，加大稅收政策優(yōu)惠4.2展望4.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力大4.2.2避免原有住所的閑置和資源浪費問題4.2.3老年公寓新模式探討4.2.4開發(fā)老年公寓建設(shè)思路4.2.5有挑戰(zhàn)才有機(jī)遇參考文獻(xiàn)老年公寓研究1老年公寓概述1.1概念老年公寓(apartmcmtfortheaged),是專供老年人集屮居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲

3、、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)休系，是綜合管理的住宅類型。]2特點老車公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的范疇，是政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計、專門建造的居所。主要特點包括以下三個：(1)能為老年人提供個性化的屈住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。(2)老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。(3)老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長，具有風(fēng)險高特點。1?3老年公寓設(shè)計規(guī)范《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》-JGJ

4、122-99；《老年人屈住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》-GB/T50340-2003o1.4國家關(guān)于老年公寓的政策文件《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》國發(fā)〔2011〕28號《屮國老齡事業(yè)發(fā)展?一五”規(guī)劃》全國老齡委發(fā)(2006)7號《關(guān)于加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見》(2005.12.26)《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》國辦發(fā)〔200(36號《關(guān)丁全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》2008.1.29《養(yǎng)老院的注冊申請流程資料條件和相關(guān)注意事項》2老年公寓開發(fā)分析2.1背景分析隨著老齡人口的迅速

5、增加，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為社會普遍關(guān)注的熱點問題。截止2008年底，60歲以上老年人口已達(dá)到1.589億，占全國總?cè)丝诘?2%；從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬，老年人口比重將由13.3%增加到16%,平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一番，老齡

6、事業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。目前，“十二五”規(guī)劃確定了以“居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系。2.2選址問題分為郊區(qū)、市區(qū)(舊危房和閑置房改造)、風(fēng)景旅游區(qū)、度假區(qū)。老年公寓的選址必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木用袷杖搿鹘y(tǒng)觀念、交通區(qū)位等綜合因素進(jìn)行考慮，如果選址地段過丁偏僻，勢必造成入住率不高。但在城區(qū)拿地的代價過人，開發(fā)商又無法用其來做養(yǎng)老項目，所以要慎重考慮，可以租賃市區(qū)舊有的建筑進(jìn)行改造，或者在普通住宅中配建老年公寓來解決選址風(fēng)險問題。2.3規(guī)劃設(shè)計建設(shè)層數(shù)主要以三層及三層以下為主。老年公寓項

7、目和對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金冋收期長，不僅包括住宅木身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，同時要遵循國家相應(yīng)的老年公寓設(shè)計規(guī)范(見建筑設(shè)計規(guī)范文件)。相關(guān)的配套設(shè)施主要有：老年醫(yī)療保健設(shè)施包括老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診診所等；教育設(shè)施包括老年大學(xué)、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等；文娛設(shè)施包括老年活動中心、俱斥部、老年之家等；其他設(shè)施包括老年餐廳、日間服務(wù)站等。老年社區(qū)的各種設(shè)施還必須按照老年人的特點進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。當(dāng)然，老人社區(qū)規(guī)劃及設(shè)計最重要的

8、地方體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，如滿足個性化的輔助設(shè)施、顏色的設(shè)計等等。2.4養(yǎng)老地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)的對比表1養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)對比項目I■傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)土地來源招拍掛、工業(yè)用地、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、兼并收購、置換地招拍掛、工業(yè)用地、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、兼并收購、置換地開發(fā)資金來源自籌資金、銀行貸款、項目樓盤預(yù)售款口籌資金、銀行貸款、保險資金盈利點出售或持有經(jīng)營出租+出售模式，產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重；回報慢，持續(xù)經(jīng)營，投資回報長期性，帶冇一定福利性質(zhì)。