松鶴山莊老年公寓項目可行性研究報告

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1、北京順義區(qū)“松鶴山莊老年公寓”項目可行性研究報告二零一四年目錄第一章總論1一、項目背景1二、項目概況5第二章市場分析7一、世界人口老齡化及其相關(guān)問題7二、中國人口老齡問題及社會福利化現(xiàn)狀9三、老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀11四、老齡人群服務(wù)市場發(fā)展特征分析14五、需求分析預(yù)測15第三章場址選擇18一、項目區(qū)位18二、場址建設(shè)條件18第四章建筑方案22一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則22二、總體規(guī)劃方案24三、建筑方案27第五章環(huán)境影響評價34一、環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查34二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)34三、設(shè)計原則34四、項目對環(huán)境的影響35五、施工期間的環(huán)保工作35六、營運期主要污染物37七、環(huán)境影響綜合評價37第六章勞動安全

2、、衛(wèi)生與消防38一、設(shè)計依據(jù)38二、建筑物耐火等級38三、勞動安全設(shè)施及措施38四、消防設(shè)計39第七章項目管理41一、項目組織管理41二、開發(fā)模式及管理制度41第八章項目實施進(jìn)度45一、建設(shè)工期45二、項目招標(biāo)45三、項目實施進(jìn)度安排48第九章投資估算51一、項目總投資估算51二、資金籌措53第十章財務(wù)評價55一、編制說明55二、整體項目財務(wù)評價56第十一章社會評價63一、項目對社會的影響分析63第十二章研究結(jié)論與建議65一、研究結(jié)論65第一章總論一、項目背景1、項目名稱：北京順義區(qū)“松鶴山莊老年公寓”項目2、項目地點：該項目位于北京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)湘王莊。3、建設(shè)規(guī)模：該建設(shè)項目總占地面積

3、265466m2（398畝）總建筑面積m2。4、可行性研究報告編制依據(jù)2《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》2《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》建標(biāo)[1999]131號2《民用建筑設(shè)計通則》（JGJ37-87）2《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）2、項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料、☆國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見　　國發(fā)〔2013〕35號☆財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號5、項目提出背景和建設(shè)的必要性（1）所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)

4、老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢十分明顯：1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。2）有利于老年人身心健康。3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。（2）從人口增長趨勢看，根據(jù)2010年全國第六次人口普查資料，

5、2010年全國總?cè)丝?37054萬人，與2000年第五次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了5.84％，而60歲以上老年人口占到全國總?cè)丝诘?3.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，65歲及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91個百分點。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。當(dāng)前，我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。2050年將達(dá)到4億左右，占總?cè)丝?5％以上，表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，

6、差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟(jì)、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)

7、市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。（3）“老年公寓”市場潛力巨大2010年據(jù)中國老齡工作委員會估算，中國老年人消費每年已達(dá)1萬億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將進(jìn)一步增長。