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1、福星新城價格執(zhí)行策略周邊市場直接競爭個案對比情況分析1、交通、地段分析四季晶華：位于滄浪新城的南而，寶帶路888號，友新路的東側。公交冇7路、25路、28路、102路可到達,據(jù)南環(huán)高架5分鐘車程,距觀前街約18分鐘車程。天辰花園：位于滄浪新城屮心，北靠永生路、西臨友新路路，東臨長吳路。公交有54路、25路、47路、60路、701路口J到達，據(jù)南環(huán)高架2分鐘車程，距觀前街約15分鐘車程。福新星城：滄浪新城核心區(qū)，福星小區(qū)南而，友新路的西側，教師新村的北而。公交有25路、54路、47路、60路、701路等可到達，據(jù)南環(huán)高架2分鐘車程，距觀前街約15分
2、鐘車程?？偨Y：從出行和距市中心的距離來看，三個樓盤同屬于滄浪新城內，四季晶華較靠南面，本案和天辰花園分別在友新路的兩側，距市中心相對較近，從出行上來說更便捷。2、規(guī)模分析四季晶華：總占地——65000平方米，總建筑面積——150000平方米，由15幢12-18F的高層和小高層組成,共規(guī)劃1225戶。天辰花園：總占地——126000平方米，總建筑而積——200000平方米，由26幢高層和小高層組成。首期開發(fā)房屋14幢，約124000平方米，共1458戶。福新星城：總占地——184900平方米，總建筑面積——347611平方米，由18幢8-24F的高
3、層和小高層組成，規(guī)劃戶數(shù)1914戶，分南北兩區(qū)開發(fā)，目前先開發(fā)南區(qū)。總結：從三個個案的規(guī)模上來看，本案是目前滄浪新城內最大規(guī)模的居住小區(qū)，而口前期開發(fā)己建成的福星小區(qū)一二三期，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，在此區(qū)域內有一定的影響力。3、推案方式分析四季晶華：2004年10月30日開始預約，11月31H開盤到現(xiàn)在推盤5次已陸續(xù)推出近438套房源，實行多批次，小批量的推廣方式。天辰花園：2004年12月31日開盤到現(xiàn)在推盤2次共推出房源208套，裝修和毛坯房分開推出。福新星城：現(xiàn)在還為開盤?？偨Y：結合周邊兩個競爭樓盤的推廣方式，本案也不宜大批量的推岀，一期4
4、幢房共294戶，也可以分批分量，結合樓層，戶型特點以及地理位置作推廣。4、戶型配比分析四季晶華面積配比如下:戶型面積范圍戶數(shù)總戶數(shù)比例2房2廳1一衛(wèi)91—9214843633.9%3房2廳1衛(wèi)102—1078443619.3%3房2廳2衛(wèi)119—13017643640.3%復式158—160284366.4%天辰花園面積配比如下:戶型面積范圍戶數(shù)總戶數(shù)比例1房2廳1衛(wèi)87.0592443%2房2廳1衛(wèi)94.48—113.686324426%2房半2廳2衛(wèi)136.42—140.642824411%3房2廳2衛(wèi)14&98—159.712924412%
5、4房2廳2衛(wèi)162—1879624439%復式156.31—216.8192447%福新星城面積配比如下:戶型面積范圍戶數(shù)總戶數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)99.22—103.358329428%2房2廳2衛(wèi)120.5822941%3房2廳1衛(wèi)119.52—130.219729433%3房2廳2衛(wèi)132.96—138.168029427%4房2廳2衛(wèi)170.2492943%復式162.05—241.88232948%總結：如圖戶型分布■i房一衛(wèi)□二房一衛(wèi)■二房二衛(wèi)□三房一衛(wèi)□三房二衛(wèi)■四房二衛(wèi)■復式根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，口前該區(qū)域內戶型主要集屮在2房和3房之間，
6、1房相對偏少，只冇天辰冇唯數(shù)不多的幾套；2房的面積基本集中在91-120平方米之間，；3房面積集中在102—138平方米Z間；四房面積集中在162—187只見，四季晶華暫時無此戶型推出；復式而積集屮在156-216平方米Z間?？梢?，四季品華面積相對控制得比較合理，天辰花園的面積相對偏大，而本案面積有大有小，面積控制的合理性不如四季晶華，但2房和3房的面積比天辰花園合理，主要在四房和復式上面積偏人。5、配套分析四季晶華：羽毛球場、半場籃球場、兒童怎園等；有會所，安保智能化設施配套齊全；但其周邊的商業(yè)配套比較欠缺，且小區(qū)自身無健全的商業(yè)配套規(guī)劃，主要
7、依賴于東面吳中區(qū)的配套。天辰花園：有大型VIP會所，容娛樂、休閑、健身、綜合服務于一體；在物業(yè)管理方面，引入智能化系統(tǒng)——周界防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對講門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)等；小區(qū)內配套主要依靠北面友聯(lián)小區(qū)周邊的配套，小區(qū)口身無統(tǒng)一的商業(yè)配套規(guī)化。福新星城：小區(qū)內設冇蘇州唯一的屮心下沉式水廣場、另冇集屮綠化休閑廣場、會所等；安保智能化設施配套齊全；以及口建一條小區(qū)內的商業(yè)步行街，生活所需的酉己套比較齊全?？偨Y：幾上可知，因本案地處滄浪新城的中心位置，從長遠居住角度看，其周邊的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，配套最齊全，且木身小區(qū)內還
8、有口建的商業(yè)步行街。6、綠化率分析四季晶華：43.9%天辰花園：39.8%福新星城：63%總結：本案綠化率最高，也可以說是綠化而積最多，
