海洋新城二期營銷推廣方案價(jià)格策略活動(dòng)策略[可編輯]

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1、海洋新城二期營銷執(zhí)行方案提綱一、項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀二、客戶策略1、目標(biāo)客戶區(qū)域分析2二期價(jià)格期望分析3.戶型面積需求分析4需求戶型結(jié)構(gòu)分析5來訪客戶職業(yè)特征分析&客戶總結(jié)及策略三、定價(jià)策略四、銷售推廣策略價(jià)格均價(jià)2市場價(jià)1、銷售目標(biāo)預(yù)期2推廣賣點(diǎn)及主題3.推廣文案4推廣計(jì)劃（含開盤活動(dòng)案）五、總論一、項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀新城二期公開發(fā)售的共有4棟住宅，其中3棟小高層、1棟高層，總銷面積共計(jì)2767616m2,房源共計(jì)250套。樓號(hào)層數(shù)戶型面積（nf）總面積（m2）樓總面積（nf）套數(shù)總套數(shù)套數(shù)1艱91-1-162.82879.4

2、85721.4814543-2-1121.921706.88143-2-2133.121863.6814111-1-166.31458.66519.9222662-2-1104.32294.6223-2-1125.762766.7222112-1-186946799711662-1-1921012113-2-21311441113-2-21351485113-2-21361496114-2-214716171111<163-2-1109.443502.087437.7632643-2-1122.993935.683

3、2合計(jì)27676.16250說明：摘口《海洋新城二期營銷方案》二、客戶策略1、目標(biāo)客戶區(qū)域分析-期購買客戶區(qū)域分布比重表比車■I8月份截止8月20H止，共積累了212組客戶。分布區(qū)域：和平路以上（春秋路、湖濱車站、會(huì)興鄉(xiāng)、建設(shè)路）區(qū)域約占目標(biāo)客戶群體的50%U±（113組）?！龊推铰泛臀拿髀烽g及開發(fā)區(qū)共占14%（28組）。晞山路、虢國路、河堤路約占2%42組），以路過為主，意向較弱。周邊村鎮(zhèn)約占1眺（28組），考慮孩子上學(xué)。結(jié)論：1、項(xiàng)目一期購買客戶70%主要集中在臺(tái)上，二期來訪客戶70%也主要集中在臺(tái)上。2、推廣

4、區(qū)域：集中重點(diǎn)在項(xiàng)目周邊、臺(tái)上多做宣傳，兼顧臺(tái)下；區(qū)域差異化投放。2二期價(jià)格期望分析結(jié)論：70%客戶預(yù)期價(jià)位在2800元/m2—3100元/nf,故我們還需要引導(dǎo)客戶逐步接受二期市場開盤3200元/nf的價(jià)格。a戶型面積需求分析結(jié)論：二期整體戶型安排較合理，符合市場需求，但首期推出的1#樓、11#樓戶型直接由66nV過渡到109m2,缺乏90nV兩室兩廳戶型；客戶需求面積主要在80-100itf和100-130m2；客戶需求戶樂結(jié)構(gòu)比重四室兩一嘗一廳，庁，5%5%4需求戶型結(jié)構(gòu)分析來訪客戶以自住需求為主，多為首次置

5、業(yè)，具有投資購買傾向的客戶較少。需要結(jié)構(gòu)三室所占比重最大，接近50%結(jié)論：客戶對三室需求最大，以夠用居住為準(zhǔn)。5來訪客戶職業(yè)特征分析來訪客戶職業(yè)一覽表□系列1■系列25352ro15321o??oooo■來訪客戶主要集中在臺(tái)上的I?一局、鋁廠、教師、電業(yè)局、鐵路局、公安局、煙草局等固定企事業(yè)單位的職工約山33%（69組）?！鰝€(gè)體私營業(yè)主所占約2眺（50組），所占比重也較大?！銎渌灾苓吂ぷ?、生活的購放者為主，海洋新城作為第一個(gè)大規(guī)模、規(guī)范、高品質(zhì)社區(qū)在很大的程度上吸引了建設(shè)路附近的置業(yè)者，結(jié)論：臺(tái)上教育、十一局等企

6、事業(yè)單位職工占33%左右，黃河路宏遠(yuǎn)市場商戶意向較大，工作、生活在附近的客戶為主體購房者?？蛻艨偨Y(jié)及策略:1、購買區(qū)域：7欣房者集中在臺(tái)上區(qū)域。推廣：推廣區(qū)域以項(xiàng)目周邊、臺(tái)上為中心，兼顧臺(tái)下；區(qū)域應(yīng)差異化投放。Z購買目的：購房以自住需求為主，關(guān)注居家現(xiàn)實(shí)，戶型以100—130三室為主。推廣：應(yīng)強(qiáng)調(diào)居家、齊全便利、生活成本低。3.購買價(jià)格：來訪客戶心理價(jià)位在3000元每平左右的均價(jià)。推廣：應(yīng)在開盤期制造熱銷氣氛，并嚴(yán)格銷控造成房源緊張，刺激觀望客戶迅速下定；待一段時(shí)間的市場培育后，小幅上漲,制造升值空間，消除客戶對價(jià)

7、格的抗性。利用價(jià)格銷控、房源銷控的雙重杠桿做銷量拉動(dòng)。4購買需求：現(xiàn)有戶型、面積基本符合客戶需求。推廣：在宣傳上體現(xiàn)戶型、面積豐富多選擇，以兩、三室戶型圖為主體。5購買群體：教師、十一局等周邊企事業(yè)單位和黃河路宏遠(yuǎn)市場個(gè)體戶為較為集中的客戶群;推廣：利用針對性的宣傳和公關(guān)活動(dòng)加強(qiáng)對特定客戶群的影響，以快速拉動(dòng)銷售。三、定價(jià)策略價(jià)格均價(jià)根據(jù)我們對三門峽市場的走訪調(diào)研來看，三門峽的總體市場均價(jià)在3100元加2_3200元加2。結(jié)合項(xiàng)冃本身所處的區(qū)域和前期蓄水客戶對于本項(xiàng)目的價(jià)格心理預(yù)期來看：項(xiàng)目定價(jià)在3150元每平左右

8、較為合理。Z價(jià)格市場價(jià)價(jià)格單價(jià)依據(jù)：依據(jù)樓棟處落，朝向，采光等參考要素，做到層層有差價(jià)，同一層不同戶型有差價(jià)，不同的產(chǎn)品類型有所差異。依據(jù)市場情況和樓盤情況，對價(jià)格進(jìn)行合理控制，貼近市場，貼近客戶。$價(jià)格策略中開高走，小步快跑隨著入市的客戶積累和房源減少，價(jià)格多頻次、小幅度的迅速拉升，使項(xiàng)目利潤最大化。完整地利用價(jià)格調(diào)控確保房產(chǎn)升值空間，減小客戶對價(jià)格的單向