中海合約策劃報(bào)告

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1、中海介約策劃報(bào)告屮海合約策劃報(bào)告是子公司在具體項(xiàng)口開工前，總休策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成木控制目標(biāo)從而保障項(xiàng)目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。以下為合約策劃報(bào)告具體內(nèi)容：一、項(xiàng)目概述屮海XXX項(xiàng)日位于XX市XX地區(qū)，項(xiàng)口占地9189m2,總建筑面積90247m2,擬開發(fā)一?棟地下三層、地上三十二層的5A級(jí)智能化辦公樓。木項(xiàng)忖計(jì)劃開工口期為XXXX年XX刀xx

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3、,竣工口期為XXXX年XX刀xx

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5、,總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)X年零X個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的相對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，高等級(jí)寫字樓具有技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn),由于項(xiàng)目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目管理要求高，為預(yù)控

6、、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必耍在項(xiàng)ri前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)冃標(biāo)和成木控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見圖1:中海XXX項(xiàng)忖合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾就工，并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全而管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作屮不了支持的情況，合約部將在項(xiàng)目土建總包合約小加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式多采用二次、三

7、次報(bào)價(jià)，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對(duì)于XX工程將招標(biāo)范圍進(jìn)行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)最低單位，以達(dá)到總標(biāo)段合約成本最低。對(duì)于已岀圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無(wú)圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包T。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項(xiàng)較多。具體而言，中海XXX項(xiàng)目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護(hù)及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級(jí)裝飾工程、外總休硬景及綠化工程等；在機(jī)電安裝方面則涉及強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機(jī)等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。（四）標(biāo)段

8、劃分由于中海XXX項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定,圖紙出圖時(shí)間無(wú)法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開工,我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即±0.00以下總承包工程、±0.00以上總承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路木項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判吋間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前與設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，対彼此制定的時(shí)間節(jié)

9、點(diǎn)計(jì)劃Z間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，耍隨實(shí)際項(xiàng)H發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦岀現(xiàn)部分工序的延課，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)n的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃聘請(qǐng)工料測(cè)量師行進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工程量核算。考慮到一般工料測(cè)量師行對(duì)鋼筋、檜等會(huì)做總體計(jì)算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下対結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算，對(duì)專業(yè)分包的工程量按照《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科冃（20（）5年11刀修訂版）》的科目分類進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)

10、款按月支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的丄程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在次月的屮期付款屮支付。工程結(jié)算在無(wú)特殊情況下，主包工程在具備結(jié)算條件后三個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。（A）前宜工程合約分判木項(xiàng)目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金冋籠的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營(yíng)銷宣傳和客八積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭(zhēng)取盡早施工。其中，涉及到銷售中心

11、立面石材或幕墻施丄、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨(dú)分判。木售樓準(zhǔn)備工程的分判價(jià)款形式先采用單價(jià)包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程最清單的計(jì)算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價(jià)款更改為總價(jià)包干。該工程價(jià)款的支付、結(jié)算依據(jù)項(xiàng)目整體的工程價(jià)款支付原則執(zhí)行。（九）不利因索分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約