文昌西項(xiàng)目開發(fā)及策略建議

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1、文昌西項(xiàng)目開發(fā)及策略建議刖呂第一部分投標(biāo)單位簡介第二部分市場調(diào)研部分第一章柳州房地產(chǎn)市場綜述第一節(jié)2010年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測由于2009年底，為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，國務(wù)院出臺了“國四條”，抑制房價上漲過快，因此2010年上半年柳州市群眾持幣觀望，在4刀中的時候，新房貸政策出爐，更加影響了柳州房地產(chǎn)市場的交易量。在2010年上半年，預(yù)計柳州房地產(chǎn)交易量會有一定的下滑，柳州眾多開發(fā)商應(yīng)該不會大規(guī)模進(jìn)行推盤，而選擇持續(xù)消化09年推出的存貨量。而到下半年，柳州開發(fā)商因?yàn)榧庇谝鼗\資金，應(yīng)該會選擇性的推盤，因此柳州下半年的商品房投放量會大幅增長

2、，但是山于新房貸影響，購房者口J能還會繼續(xù)持幣觀望，因此下半年的交易量是否會大幅增長，形勢還不明朗，而交易量應(yīng)該會比上半年多。第二節(jié)2010年上半年整體經(jīng)濟(jì)回顧7月22口，2010年上半年柳州市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會公布，今年上半年，承接著2009年下半年以來的逐步回曖，柳州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長；相對于一季度而言，5月份以來，經(jīng)濟(jì)增長趨于放緩。其中，全市地區(qū)牛產(chǎn)總值(GDP)561.86億元，按可比價格計算，增17.1%,增速高于全國和全區(qū)平均水平。此外，今年上半年，柳州房地產(chǎn)投資保持快速增長，但增速呈逐月放緩趨勢。GDP增速居廣西第三

3、上半年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)增速比一季度冋落0.7個百分點(diǎn)，比去年上半年提高2.7個百分點(diǎn)，增速位居廣西各市第三。分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.02億元,增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值376.14億元,增長21.2%,其中:工業(yè)增加值353.84億元,增長20.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值163.70億元，增長11.1%O支柱行業(yè)高位增長今年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值1131.97億元，增長36.7%,實(shí)現(xiàn)了時間、任務(wù)雙過半。增速比上年同期加快25.8個百分點(diǎn)，其中3月、4月、5月、6月連續(xù)4個月月度總產(chǎn)值超過190億元。前6個月月度

4、總產(chǎn)值同比增速分別為71.6%、32.7%、37.9%、39.1%、37.7%、24.1%。上半年，規(guī)模以上汽車、冶金、機(jī)械三大支柱行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值885.17億元，增＜40.48%,増速比全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速i^LLi3.8個百分點(diǎn)，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的78.20%o其中,汽車制造業(yè)總產(chǎn)值492.03億元,增長37.28%；冶金工業(yè)總產(chǎn)值262.81億元，增長55.45%；機(jī)械工業(yè)總產(chǎn)值130.33億元，增長27.01%o第三節(jié)2010年上半年柳州房地產(chǎn)市場概況2010年上半年,全柳州固定資產(chǎn)投資完成400.06億元，完成了年

5、度目標(biāo)的40%,增長42.3%,增速比一季度回落3.3個百分點(diǎn)，比1-5月回落9.1個百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資376.20億元，增長43.1%0今年以來，房地產(chǎn)投資保持快速增長，但增速呈逐刀放緩趨勢。1-2刀份増長51.4%,1-3刀份增氏47.8%,1-4刀份增t42.5%,1-5刀份増長40.8%,1-6h份增長35%。在房地產(chǎn)投資屮，商品住宅投資34.37億元，增長28.2%；保障性住房投資10.49億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的17.3%。整體來說,柳州房地產(chǎn)投資增速放緩。2010年1—6月全市住宅銷售約87萬nV,其屮3月銷售22萬

6、nV,4月銷售16萬冊，“4.15新政”出臺后，從4月底起全市住宅銷量出現(xiàn)部分下滑,跌幅接近30%。5月銷量有所下跌，銷售約10萬平米，6月約11萬平米。從每天成交量來看，“4.15新政”出臺前，全市住宅日均銷量約60套，0.7萬平米；“4.15新政”出臺后，全市住宅日均銷量為35套，0.4萬平米通過近期市場調(diào)查可知，其屮36%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較人的信心，同時近六成購房者持有房價下行預(yù)期，其中39%的購房者認(rèn)為房價會在一年內(nèi)有小幅下降。第二章河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場概況第一節(jié)河?xùn)|片區(qū)概況河?xùn)|片區(qū)是市政府確立的而向21世紀(jì)建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)片

7、區(qū)，是以綜合性功能為主的城市新區(qū)，并將承擔(dān)柳州市新的行政中心和金融商貿(mào)中心的職能。柳州M過度開發(fā)舊城區(qū)，形成單極中心的格局。近年來，城市經(jīng)濟(jì)總量逐步增長，城幣建設(shè)和I口城改造逐漸加快，山民可支配收入穩(wěn)步提高，城市綜合實(shí)力和居民消費(fèi)能力犬人增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，造成舊城區(qū)可利用土地急劇減少，土地供求缺口加大。柳州市實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，改善城市居住環(huán)境，必須向城市周邊拓展空間和市場。河?xùn)|新區(qū)與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)隔江相槊，具備得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢，隨著行政中心的建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，河?xùn)|新區(qū)的區(qū)域開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入烏速發(fā)展期。河?xùn)|新區(qū)規(guī)劃

8、總面積12km2,區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)為15萬人。第二節(jié)河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)市場概況1.河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)市場分布概況□前，河?xùn)|新區(qū)將以絕對優(yōu)勢成為行政中心、教育屮心、高尚住宅屮心，該