怎樣化解物業(yè)管理糾紛

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1、怎樣化解物業(yè)管理糾紛怎樣化解物業(yè)管理糾紛作者：佚名時(shí)間：2008-9-29瀏覽量：摘要:住房商品化和住房管理商品化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，在住房“兩化”過程中,訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件明顯上升，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，破壞了行業(yè)形象,如何化解物業(yè)管理糾紛就成了物業(yè)管理公司的首要問題。一、物業(yè)管理糾紛類型物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理單位與業(yè)主因物業(yè)管理權(quán)利、義務(wù)而發(fā)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛多種多樣，概括起來主要有兩類:一是合同糾紛;二是侵權(quán)糾紛。?物業(yè)管理合同糾紛物業(yè)管理合同是物

2、業(yè)管理單位與業(yè)主就物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、管理期限、違約責(zé)任等達(dá)成的協(xié)議。常見的物業(yè)管理合同糾紛主要有:物業(yè)管理企業(yè)單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目;任意減少管理項(xiàng)目和內(nèi)容;公共設(shè)施不到位;對(duì)房屋及附屬設(shè)備、公用設(shè)施等修繕不及時(shí);不履行或不按約履行其他管理職責(zé)等。業(yè)主以種種理由拖欠管理費(fèi)用;單方面要求降低管理費(fèi)用;在合同外要求履行管理義務(wù)等。2?物業(yè)管理侵權(quán)糾紛物業(yè)管理侵權(quán)行為是指物業(yè)管理單位或業(yè)主違反法律或小區(qū)管理辦法而侵害他人財(cái)產(chǎn)或人身權(quán)利的行為。物業(yè)管理侵權(quán)糾紛主要因物業(yè)管理

3、單位或業(yè)主擅自改變小區(qū)內(nèi)土地、房屋和公用設(shè)施的用途而引起，具體包括:物業(yè)管理單位亂搭亂建造成業(yè)主損失;違法出租甚至出賣公用設(shè)施和居民住房公用部分給業(yè)主造成損失等。上述兩類物業(yè)管理糾紛，常常發(fā)生競(jìng)合，是提起合同之訴抑或侵權(quán)之訴，當(dāng)事人依法具有選擇權(quán)。但當(dāng)事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。二、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因?物業(yè)糾紛的根本原因在于:物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)不健全。沒有合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明確業(yè)主委員會(huì)的合法地位,已制定的有關(guān)法規(guī)可操作性差,使業(yè)主不能結(jié)成合法有力的維權(quán)實(shí)體。政府對(duì)其派出

4、機(jī)構(gòu)針對(duì)物業(yè)管理的責(zé)任和權(quán)限沒能準(zhǔn)確界定，使其難作為或無(wú)作為。物業(yè)管理公司把業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費(fèi)和辦公用房當(dāng)作獲利載體，尤其是由開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)管理公司，幾乎都不是業(yè)主的選擇。開發(fā)商從銷售到服務(wù)，有意侵犯業(yè)主權(quán)益，將盈利的鏈條延伸到物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的服務(wù)中。分散個(gè)體業(yè)主相對(duì)開發(fā)商與物業(yè)管理公司在規(guī)則不健全的市場(chǎng)交易中，不可能平等對(duì)話，只有建立業(yè)主委員會(huì)才能改變這一弱勢(shì)格局，在成立之前，業(yè)主有權(quán)難維。業(yè)主委員會(huì)即便成立,由于法律制度不配套，也難以實(shí)施權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確，權(quán)利與義務(wù)未在相關(guān)法律中明確。物

5、業(yè)管理公司功能與目標(biāo)倒置。物業(yè)管理公司本是受雇于業(yè)主、為業(yè)主服務(wù)的機(jī)構(gòu)，但物業(yè)管理公司認(rèn)為自己是管理機(jī)構(gòu),一些物業(yè)管理公司越過業(yè)主委員會(huì)，與煤氣公司電力公司等簽訂合同，從而強(qiáng)化自己的“管理力量”。2?相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司從屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這種建管不分的“父子關(guān)系”體制，決定了物業(yè)管理依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，在驗(yàn)收和接管過程中,物業(yè)管理公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。而物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。不少開發(fā)商在售房期間進(jìn)行欺騙性宣傳，盲目承諾，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)各方

6、面配套不到位，或是原來的承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理公司。3.物業(yè)管理公司角色錯(cuò)位,行為不規(guī)范。作為物業(yè)管理合同的一方，物業(yè)管理公司應(yīng)按照業(yè)主的委托進(jìn)行物業(yè)管理,代表并維護(hù)業(yè)怎樣化解物業(yè)管理糾紛作者：佚名時(shí)間：2008-9-29瀏覽量：主的利益，為業(yè)主提供服務(wù)，二者本是平等的主體關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)的情況是，物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系出現(xiàn)錯(cuò)位,物業(yè)管理公司往往將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，多收費(fèi)少服務(wù),甚至以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾激化。4.

7、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)、用途缺乏根本的了解;另一些人由于在買房時(shí)缺乏對(duì)長(zhǎng)達(dá)幾十年的物業(yè)費(fèi)作出充分的心理和經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備，無(wú)能力交納物業(yè)費(fèi)。還有的業(yè)主只愿意付非常少的物業(yè)費(fèi)，卻期望得到更好的物業(yè)服務(wù)。5?物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效監(jiān)管,且本身的管理體制不健全,遇到糾紛時(shí)，有關(guān)部門之間相互推諉，扯皮，造成當(dāng)事人投訴無(wú)門,只好到法院打官司。6?物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)水平較低。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件或資質(zhì);物業(yè)管理企業(yè)工作不規(guī)范;有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，成本高，

8、經(jīng)濟(jì)效益差，只顧眼前利益而缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，服務(wù)觀念不強(qiáng),服務(wù)不到位。三、物業(yè)管理糾紛的解決物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人,由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行,則前功盡棄。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助政府進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)