對房地產(chǎn)市場走勢的一些探討

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1、對當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢的一些探討單位：黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)工程學(xué)院機械設(shè)計制造專業(yè)作者：付翰林摘要：有人說：安居樂業(yè)。安居，就是要有一所房子。牛活在這個時代的人，別管是男人、女人、城里人、鄉(xiāng)下人等等，每個人都需要一所房子去生活。也就是說，房子是一個人生活中必須擁有的物體。這個物體，由于具有-定的價值，因此，它就是商品。房子二商品，而無數(shù)個房子累加在一起，就是一棟樓房、i片樓市，而由房子所產(chǎn)生的房產(chǎn)和地皮所產(chǎn)生的地產(chǎn)，綜合起來就是房地產(chǎn)市場。本文，主耍是對當(dāng)下房地產(chǎn)市場走勢的一個判斷,這不是空穴來風(fēng)式的胡吹亂侃，而是基于本人長期對房地產(chǎn)市場的研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格市場經(jīng)濟一、房

2、地產(chǎn)市場的概述房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個方而，也就是二者的合成體。確切的說是和與土地、建筑物擁有不可分割關(guān)系的附屬物的綜合財產(chǎn)權(quán)益。而厲地產(chǎn)市場的定義則是從事地皮和房子的買賣、出售、租賃等交易的活動場所或空間。丿薩主要指居民個人購買用以居住的家庭住宅,特殊情況下也包括金業(yè)或個人的寫字樓、車間房屋等。因此，房子和地皮都是口然流通的商品，是有一定的價值和形體的實物。房地產(chǎn)市場主要包括組織構(gòu)架、正常需求、市場主體、市場客體等四個組成要素。其中組織構(gòu)架是指為房地產(chǎn)市場的交易提供咨詢和M場動態(tài)服務(wù)、扮演帀場監(jiān)督角色的合法機構(gòu)。組織構(gòu)架的目的是用以保證房地產(chǎn)幣場交易的公平性和交易價格的

3、介理性。正常需求是指房地產(chǎn)市場里由人們的資源需求而產(chǎn)生的房子的買與賣這個過程的合理要求。正常需求不是投機，不是低買高賣，而是市場里的有效需求。市場主體是指在房地產(chǎn)買賣、出售、租賃等交易行為中扮演當(dāng)事人角色的一部分人。而市場客氣則是在房地產(chǎn)市場的交易過程中，用以買賣、岀售、租賃的一定數(shù)量的房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合。確切的說，房地產(chǎn)市場的主體是人,而其客體是獨立于人而存在的物。房地產(chǎn)的顯著特點就是其位置的固定性和不可移動性，從營銷學(xué)的層面來分析，房地產(chǎn)就是不動產(chǎn)。而房地產(chǎn)市場的特點則相對廣泛，像交易方式的多樣性、自川商川的雙重性、供給需求變動性等。1?交易方式的多樣性在房地產(chǎn)帀場，基于

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5、比紀(jì)社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，其交易方式也愈加增多。從付款方式上來說，房地產(chǎn)市場的交易方式有全額付款和分期付款。其中的全額付款多是一些投機商人所采用的方式，像溫州的鞋商、山西的煤老板等長期從事于房地產(chǎn)市場的投機行動。他們采用打包低買、量大從優(yōu)的策略，從上海、北京、天津、重慶等地大量購買房產(chǎn)。而分期付款則主要是一些城市口領(lǐng)、一般工人所采用的方式，他們先付出一部分首付，剩余的采取銀行貸款的方式逐年返還。從交易行為上來說，房地產(chǎn)市場主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣、租賃、質(zhì)押等行為。房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣又包括?止常需求的買賣和投資保值需求的買賣。而租賃和質(zhì)押則不同于房地產(chǎn)的買賣，因為買賣

6、是所有權(quán)益發(fā)牛權(quán)益、使用權(quán)益也發(fā)牛轉(zhuǎn)移，血租賃和質(zhì)押則是所有權(quán)益不變、使用權(quán)益發(fā)生了轉(zhuǎn)移；這種使用權(quán)益的轉(zhuǎn)移，可以是由出租方向求租房的轉(zhuǎn)移，也可以是抵押房向?qū)ぱ悍降霓D(zhuǎn)移。2.自用商用的雙重性房子，是人們生活的必要因素位列衣食住行Z中。由于房產(chǎn)具有讓人居住、生活的特性，因此也就奠定了它自用性的特點。在城市里，房子好比黃金，是一件硬通貨。甚至有的人打出：有車有房，就是新郎的口號。如果一位男士沒有房子，找對彖特別費勁，更不用捉結(jié)婚了?？梢?，房子的口用性是根本特點、重要特點，是以滿足自身生活需求的特點。又山于房產(chǎn)可以增值、保值，是一個良好的規(guī)避通貨膨脹的工具，所以，厲產(chǎn)又擁有了另一

7、個特性一一商用性。也就是說，房子不僅是一種消費品，同吋也擁有類似于股票的投資品。房產(chǎn)的商用性是為心存投機的人們所量身定做的，就是因為有了房產(chǎn)的商用性，導(dǎo)致了房價的過快上漲和白領(lǐng)階層買不起房的后杲。3.價格高低的區(qū)域性中國的房價具有明顯的地域性，請看具休分析：在北京、上海的房價大大高于同樣是直轄市的天津、重慶兩M的房價；海南省?？谑械姆績r，衣2009年遠遠高于同級別省會城山的價格，甚至極個別地區(qū)的個別樓盤的價格，也壓倒了北京的房價；遼寧人連的房價高于遼寧省會沈陽的房價等等一系列不止?，F(xiàn)彖都發(fā)生在中國，發(fā)牛在與我們關(guān)系密切的房地產(chǎn)市場。究其原因，主要有以下兒個方而：1.城市的人

8、口。2.國家的政策導(dǎo)向。3.城市的地理位置，在北京、上海的常住人口和流動人口都遠遠大于同期的天津、重慶，山于購房者的競爭機制就導(dǎo)致了同級別城市之間的房價相差很多；2009年，國家捉出興建海南省，把海南建成國際旅游島的國家方針，?此同時，引爆了海南的房地產(chǎn)市場；大連市是圍繞渤海灣的沿海城市，比起地處東北、歸屬內(nèi)陸的沈陽來說，地理位置占到了優(yōu)勢。二、房地產(chǎn)市場的走勢分析依理論來講，商品的價值取決于幣場上對商品的供給量和需求量。供過于求，則商品的價格呈現(xiàn)下降的趨勢；供不應(yīng)求，則商品的價格呈增長的趨勢。而這條經(jīng)濟鐵律在房地