住房?jī)r(jià)格變動(dòng)分析報(bào)告

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1、住房?jī)r(jià)格變動(dòng)分析報(bào)告重慶房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速増長(zhǎng)，商品房產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2002-2007年是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和快速發(fā)展期。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較高增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)27.6%,房地產(chǎn)業(yè)增加值年均増長(zhǎng)11.2%,且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)一步提高到26.8%,占GDP比重也在2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。與全國(guó)其他一些大城市相比，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持健康地發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格始終保持在合理增長(zhǎng)區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)顯然已成為重慶國(guó)民經(jīng)

2、濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析(-)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)屮國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。2011年以來(lái)，當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加，當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行休系監(jiān)管相疊加，當(dāng)針對(duì)開(kāi)發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購(gòu)房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)山?場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購(gòu)令直接干預(yù)措施相疊加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在而臨屮國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)和政策環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前止逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階

3、段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。實(shí)際上，自2010年4月16H,國(guó)務(wù)院發(fā)布的新《國(guó)十條》實(shí)施后的這段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)始終沒(méi)有怎么跌。僅僅是在成交量上有些許變化，僅僅是對(duì)買(mǎi)房人的心理上冇所彩響，僅僅帶來(lái)了幾個(gè)月的持幣觀望期。而當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌只是一種美好的愿槊，于是，他們失去了耐心。入秋，屮國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升，全面回暖。讓我們來(lái)看看2010年10丿」15H發(fā)布在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：《9月：70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.1%》。前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2

4、%,增幅比1-8月提高1?5個(gè)百分點(diǎn)。(-)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)自2011年國(guó)務(wù)院下發(fā)的“新國(guó)八條”開(kāi)始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等一系列的政策調(diào)控在第一季度相繼岀臺(tái)重慶市開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在持續(xù)以政策為主的宏觀調(diào)控基調(diào)的環(huán)境屮運(yùn)行，總體呈現(xiàn)出建設(shè)投資于市場(chǎng)銷(xiāo)售雙雙回落的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，重慶全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1381.08億元，同比增長(zhǎng)33.8%,較一季度回落9.6個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)岀不斷放緩的發(fā)展趨勢(shì)。前三季度，該由商品房銷(xiāo)售面積291

5、8.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6%,較一季度增速回落5.8個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，呈基本持平態(tài)勢(shì)。今年以來(lái)商品房銷(xiāo)售而積自年初高位回落后，在11%的增速區(qū)間獲得強(qiáng)勁支撐，連續(xù)六個(gè)月在11.2%到12.8%之間波動(dòng)。這顯示市場(chǎng)供求雙方的博弈仍在持續(xù)，后期走勢(shì)有待進(jìn)一步確認(rèn)。重慶2010年11月到2011年10月房?jī)r(jià)分布圖截至9月底，重慶全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金3183.57億元，同比增長(zhǎng)36.6%,較上半年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。其屮上年末結(jié)余資金956.86億元，增長(zhǎng)66.6%；本年到位

6、資金2226.71億元，增長(zhǎng)26.8%,較上半年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較開(kāi)發(fā)投資增速低7.0個(gè)百分點(diǎn)，資金收緊趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。同時(shí)，受該帀試點(diǎn)房產(chǎn)稅影響，高端商品住房市場(chǎng)受到遏制。數(shù)據(jù)顯示，該市大戶(hù)型住宅與別墅、高檔公寓在建設(shè)投資與市場(chǎng)銷(xiāo)售方而均呈現(xiàn)出不同程度的萎縮。前三季度，重慶全市140平方米以上住宅建設(shè)投資額95.60億元，同比增長(zhǎng)15.0%,較同期全部住宅投資平均增速低21.4個(gè)百分點(diǎn)；別墅與高檔公寓投資78.85億元，增長(zhǎng)14.1%,較同期全部住宅

7、投資平均增速低22.3個(gè)百分點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)高端商品住房市場(chǎng)正在產(chǎn)生較為明顯的遏制作用。住房?jī)r(jià)格構(gòu)成分析商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。由于屮國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在屮國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料斧價(jià)等組成。（一）土地使用權(quán)取得費(fèi)：商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)冇土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)冇土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)

8、為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，英土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。（―）住宅開(kāi)發(fā)成本：1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支岀。2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主休部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水電安裝工程