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《中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響因素分析.pdf》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理2010年第8期中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響因素分析許光建,魏義方,戴李元,趙宇(中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院,北京100872)[摘要]近10多年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,住房市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的特征。本文運(yùn)用聚類分析方法,依據(jù)房?jī)r(jià)波動(dòng)情況,將全國(guó)35個(gè)大中城市劃分為三類。在此基礎(chǔ)上,從全國(guó)層面以及不同類別城市的角度進(jìn)行比較分析,通過(guò)回歸分析得出以下結(jié)論:除了地價(jià)、居民收入、信貸規(guī)模等宏觀性的影響因素外,城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)的投入也在一定程度上影響著房?jī)r(jià)的變動(dòng)以及不同城市房?jī)r(jià)水平的差別。[關(guān)鍵詞]住房?jī)r(jià)格;變
2、動(dòng)趨勢(shì);聚類分析;影響因素[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1000-596X(2010)08-0005-10時(shí)期。一、對(duì)1999年以來(lái)中國(guó)城市住房經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展,我國(guó)的住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的回顧程度不斷提高,住房投資在GDP中的比重越來(lái)越高。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料,2009年商品住宅投資占隨著改革開放的不斷深入和城市化進(jìn)程的不斷全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)1139%,住房產(chǎn)業(yè)加速,城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革在不斷推進(jìn)。1998年已逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但與此同時(shí),住全面實(shí)施的住房制度改革,基本結(jié)束了傳統(tǒng)的計(jì)劃房的銷售價(jià)格也
3、持續(xù)上漲。1999年,全國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體制下具有顯著福利性的住房分配制度,加快(不含我國(guó)的臺(tái)灣、香港、澳門地區(qū),下同)平均了以個(gè)人購(gòu)買住房為主要特征的市場(chǎng)化、貨幣化的房?jī)r(jià)僅為每平方米1857元,到了2009年,平均改革進(jìn)程。隨著住房抵押貸款制度、城鎮(zhèn)土地使用房?jī)r(jià)就超過(guò)了4000元,10年間上漲了24倍之權(quán)出讓、低收入居民住房保障等制度逐步建立與完多。分年度來(lái)看,2004年漲幅最大,同前一年相善,我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)繁榮的高速發(fā)展比的住房銷售價(jià)格上漲了94%。此后房?jī)r(jià)漲幅有[收稿日期]2010-06-28[基金項(xiàng)目]教育部211工程三期子項(xiàng)目
4、中國(guó)特色的公共管理與公共政策學(xué)科平臺(tái)建設(shè)[作者簡(jiǎn)介]許光建(1958!),男,山西晉城人,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng),教授,博士生導(dǎo)師;魏義方(1988!),女,江蘇徐州人,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生;戴李元(1985!),男,安徽定遠(yuǎn)人,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生;趙宇(1976!),女,河北邢臺(tái)人,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生。感謝匿名評(píng)審人提出的意見,筆者已經(jīng)作了相應(yīng)的修改,本文文責(zé)自負(fù)。5經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理2010年第8期所放緩,在2008年末還一度出現(xiàn)了近10年來(lái)房?jī)r(jià)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)情況如圖2所示。整體上,
5、近的首次回落。但是,到2009年,房?jī)r(jià)又迅速回升。10多年來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在6?1~75?1之無(wú)論是絕對(duì)價(jià)格,還是相對(duì)變動(dòng),近期的住房?jī)r(jià)格間。2003年以前,房?jī)r(jià)上漲并不明顯,但與此同均處于高位運(yùn)行階段。表1和圖1顯示了1999年時(shí)居民收入快速提高,城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比在相對(duì)?以來(lái)住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。較低水平上小幅波動(dòng),這一時(shí)期居民的住房支付能力相對(duì)較強(qiáng)。進(jìn)入2004年以來(lái),居民收入水平的表11999!2009年中國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)大幅提高并未提升住房負(fù)擔(dān)能力,房?jī)r(jià)收入比大幅住宅銷售價(jià)格新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)年份(元/平方米)(上年=100)躍升,并在2
6、009年達(dá)到最高比787?1。中國(guó)城199918571004鎮(zhèn)居民住房支付能力的顯著下降,房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)無(wú)200019481014疑是一個(gè)重要的推動(dòng)因素,但是,隨著人們生活水200120171019平的不斷提升,由對(duì)面積、性能等住房品質(zhì)要求的200220921040提高所帶來(lái)的影響亦不容忽視。200321971057200426081094200529371084200631191064200736451082200835761071200944741091資料來(lái)源:數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。其中2009年住宅銷售價(jià)格來(lái)源于國(guó)
7、土資源部,2009年價(jià)格指數(shù)以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的當(dāng)年12月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)代替。圖21999!2008年中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比(二)房?jī)r(jià)-房租比變動(dòng)趨勢(shì)#住房作為投資品,是家庭財(cái)富的重要組成部分,購(gòu)買住房可為投資者帶來(lái)投資收益,住房租賃則反映了更基本的住房需求,合理穩(wěn)定的租售比顯示住房?jī)r(jià)格背后的有效需求支撐。從這個(gè)角度來(lái)看,住房銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之比也是一個(gè)重要的圖11999!2009年中國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)衡量?jī)r(jià)格波動(dòng)的指標(biāo)。在健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)需協(xié)調(diào)平衡發(fā)展。從圖3可以看以下通過(guò)近年來(lái)房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比、竣出,在住房市場(chǎng)化初期,
8、住房租售指數(shù)比均大于工面積與銷售面積比等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)一步考察和評(píng)價(jià)1,表明住房租賃
