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1、論我國不動產(chǎn)登記制度的完善一、引言自我國改革開放以來，隨著土地二級市場以及房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，一些負(fù)面效應(yīng)如"一房多賣"現(xiàn)象等也越來越嚴(yán)重。這就需要進一步規(guī)范我國不動產(chǎn)制度，尤其是作為重要組成部分的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度的建立和完善將給處于弱勢地位的消費者以強有力的保護。目前，國內(nèi)對該項制度的研究進程相比國外而言還處于相對落后的地位，這對民法研究起步較晚而且民法立法也比較粗糙的我國而言，筆者認(rèn)為借鑒國外先進制度和理論大有必要。二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的基本理論（一）不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的概述1.不動產(chǎn)預(yù)
2、告登記制度的概念所謂的預(yù)告登記，是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏，或者尚未成就時，法律為了保全該將來發(fā)生的，以取得不動產(chǎn)物權(quán)為目的的請求權(quán)，而由請求權(quán)人進行的登記，旨在保全以不動產(chǎn)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)。預(yù)告登記制度又分為兩種類型：一種是保全以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記；另一種則是旨在保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。2.不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)在國內(nèi)，學(xué)者們關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)如何主要有以下三種觀點：一是請求權(quán)保全制度說。認(rèn)為預(yù)告登記兼有物權(quán)和債權(quán)的雙重性質(zhì)，可認(rèn)為系于土地登記簿上
3、公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)變動之請求權(quán)的目的；二是準(zhǔn)物權(quán)說，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一項具有若干物權(quán)效力的債權(quán)，或者說是一種準(zhǔn)物權(quán)；三是債權(quán)物權(quán)化說，梁慧星教授認(rèn)為預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有一些物權(quán)的效力，以限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人（不動產(chǎn)所有人）重復(fù)處分其權(quán)利。在上述對預(yù)告登記性質(zhì)的探討中,前一種僅是從預(yù)告登記行為的外在表現(xiàn)的界定，而后兩種才是對預(yù)告登記實質(zhì)意義上的探討。理論上需要分析研究的顯然是這個意義上的性質(zhì)，即預(yù)告登記權(quán)利人所享有的權(quán)利的性質(zhì)。這才是問題的實質(zhì)所在。3.不動產(chǎn)預(yù)告登記的特點第一
4、，從預(yù)告登記的目的來看，在于"保障將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)"。也就是說，預(yù)告登記是為了保障債權(quán)人將來實現(xiàn)不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)而在不動產(chǎn)登記簿上登記的行為。通過登記起到限制債務(wù)人違反義務(wù)對不動產(chǎn)物權(quán)的重復(fù)處分行為，從而得以對抗第三人的作用。第二，從預(yù)告登記的內(nèi)容來看，是一種以取得，變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)。第三，從預(yù)告登記的存在形態(tài)上看，具有從屬性的特征。此項特點具有兩個方面的含義：一是預(yù)告登記是以不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)的合法存在為前提的。若債權(quán)請求權(quán)消滅，則預(yù)告登記隨之自動消滅；二是預(yù)告登記可以和債權(quán)請求權(quán)一
5、并轉(zhuǎn)讓給第三人。第四，從預(yù)告登記的發(fā)生依據(jù)來看，當(dāng)事人既可以依據(jù)協(xié)議進行預(yù)告登記，同時也可以通過法律的明文規(guī)定來進行。我國《物權(quán)法》第20條第1款明確規(guī)定："當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。"4.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的效力預(yù)告登記制度最核心的問題是關(guān)于預(yù)告登記的效力的界定。同時預(yù)告登記的效力是衡量預(yù)告登記制度建立的價值及意義的關(guān)鍵所在。綜合各國法律規(guī)定及法學(xué)家的觀點，有一般效力和特殊效力之分，以下分別闡述。預(yù)告登記的一般效力主要包括：第一，
6、擔(dān)保效力，或者權(quán)利保全效力。對于債務(wù)人違反合同義務(wù)重復(fù)處分不動產(chǎn)的行為，應(yīng)是相對無效還是絕對無效呢？《德國民法典》第883條第2款規(guī)定："預(yù)告登記后，對土地權(quán)利或土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對被擔(dān)保的請求權(quán)的一部分或全部構(gòu)成損害的處分，為無效。"可見德國民法采取的是相對無效主義。筆者認(rèn)為，采相對無效主義能夠兼顧預(yù)告登記當(dāng)事人雙方以及第三人的合法權(quán)益，保持目的和手段的平衡，也比較符合公平和效率的價值取向。第二，破產(chǎn)保護效力，又稱增強效力。是指在不動產(chǎn)所有人（也即債務(wù)人）破產(chǎn)時，已為預(yù)告登記的債權(quán)人可將其請求權(quán)指
7、向的不動產(chǎn)免于列入強制執(zhí)行，設(shè)置抵押或列為破產(chǎn)財產(chǎn)，從而使該請求權(quán)具有對抗其他債權(quán)人，并優(yōu)先受償?shù)男Я?。第三，順位效力。預(yù)告登記的順位效力，是指由于預(yù)告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請求權(quán)經(jīng)過履行后將產(chǎn)生某種不動產(chǎn)物權(quán)，因此將來該物權(quán)一旦產(chǎn)生后就會取得預(yù)告登記所具有的順位。登記在先的物權(quán)排斥后來登記權(quán)利而優(yōu)先實現(xiàn)。第四，預(yù)警效力。它是指基于預(yù)告登記的公示效力，將不動產(chǎn)上所負(fù)債務(wù)向社會公眾公開，使公眾了解該不動產(chǎn)上的請求權(quán)，并排斥第三人的效力，以此來保護交易安全。第三人不得已自己善意取得為由進行抗辯，主張預(yù)告登記無
8、效。（二）創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的意義1.理論意義首先，從法理的角度來說，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度符合民法的禁止權(quán)利濫用原則和誠實信用原則，符合當(dāng)今法律注重保護弱者的正義的價值取向。在不動產(chǎn)交易中，消費者面對的往往是實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商。交易雙方經(jīng)濟能力不平等，信息不對稱的狀態(tài)，以及房地產(chǎn)開發(fā)商"一房數(shù)賣"等濫用權(quán)利的行為，使得法律承認(rèn)并著重保護消費者的合法利益成為必要。其次，從立法的角度來說，打造精致有序的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是健全
