[精品]租賃權(quán)特質(zhì)與“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)分析

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1、租賃權(quán)特質(zhì)與“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)分析租賃權(quán)特質(zhì)與“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)分析摘耍：法律對(duì)“租賃合同”所規(guī)定的“買賣不破租賃”、“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”、“租賃登記備案制度”等原則和制度賦予了租賃權(quán)“與眾不同”的“特質(zhì)”，而這些特質(zhì)往往被認(rèn)為是“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，在此，筆者通過本文逐條分析，重新闡述了上述“原則”和“制度”的實(shí)質(zhì)。關(guān)鍵詞：買賣不破租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租賃登記備案?jìng)鶛?quán)物權(quán)化隨著人們對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作以及資源整合的多種模式的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，物在使用價(jià)值上的意義往往超過了它的歸屬義意。而租賃也成了緩解各類資源短缺，有效利用生產(chǎn)生活資料的常用方式。由于立法的賦予

2、，基于租賃合同而產(chǎn)生的租賃權(quán)具備了幾項(xiàng)原則和特質(zhì)：“買賣不破租賃”原則、“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”、“租賃登記備案制度”等。而這幾項(xiàng)原則和特質(zhì)被不少學(xué)者認(rèn)為是“債權(quán)物權(quán)化”的體現(xiàn)，是對(duì)“債權(quán)物權(quán)化”大趨勢(shì)有力印證，更有學(xué)者用這幾點(diǎn)作為論據(jù)，并展開來(lái)分析論證租賃權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。對(duì)此，筆者有不同看法。1?“買賣不破租賃”的“不破”的權(quán)力劃分我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”o且《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“房屋租賃合同糾紛解釋”）第20條規(guī)定，“租

3、賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受訃人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”O(jiān)這就是著名的“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)釋其義就是:若所有權(quán)基于買賣合同轉(zhuǎn)移后不影響已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，租賃合同繼續(xù)有效，新的所有權(quán)人與原承租人之間仍保持租賃關(guān)系。不少學(xué)者認(rèn)為，該原則使作為請(qǐng)求權(quán)的租賃權(quán)已經(jīng)具備了可以對(duì)抗物權(quán)一所有權(quán)的特征，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先”的理論，這個(gè)特征即是典型的“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)的代表。細(xì)致分析一下“租賃合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系”以及“租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的整個(gè)過程”，就不難發(fā)現(xiàn)，上述觀點(diǎn)是一種誤解，根本就沒有發(fā)生“債權(quán)的物權(quán)化”。

4、首先，“可以通過一個(gè)'債權(quán)'獲得一個(gè)'物權(quán)'”。比如，簽訂一個(gè)買賣合同，獲得了一個(gè)標(biāo)的物，那么買賣合同中，買、賣雙方的權(quán)利是是債權(quán)。買賣雙方在合同履行前后對(duì)于標(biāo)的物所享有的所有權(quán)是物權(quán)。同理，通過簽訂一個(gè)租賃合同，獲得了一個(gè)租賃物的使用權(quán)以及收益權(quán)，“租賃合同”體現(xiàn)的是債權(quán)，租賃物的使用收益權(quán)是物權(quán)。依法律規(guī)定，如果在一個(gè)租賃合同履行期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生了改變，新的所有權(quán)人不得向承租人要求“交出租賃物”，也就是說(shuō)“承租人的使用收益權(quán)”是以可對(duì)抗“新出租人的所有權(quán)”的，這個(gè)吋候，是“承租人的物權(quán)”在對(duì)抗“出租人的物權(quán)”，而這個(gè)“物權(quán)”一直都是“承

5、租人對(duì)于租賃物的使用收益權(quán)”，一直都是“物權(quán)”,并不是“債權(quán)化了的物權(quán)”O(jiān)這也完全符合同物權(quán)法律體系中，“先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)”的一般原理。其次，通過所有權(quán)變更，新所有權(quán)人與承租人形成的還是租賃合同關(guān)系，兩者還是債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系，且承租人對(duì)于新所有權(quán)人所擁有的權(quán)利并沒有大于對(duì)于原所有權(quán)人的權(quán)利，并沒有獲得更多的支配權(quán)。承租人依然是“未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租”、依然是“擅自改變租賃物用途應(yīng)征得出租人同意”，其權(quán)利仍然是由出租人設(shè)定的。顯然，此時(shí)的租賃權(quán)仍然是債權(quán)，而不是物權(quán)?？梢赃@樣理解“買賣不破租賃”原則中的“不破”指的是“通過買賣而

6、獲得的所有權(quán)”不能對(duì)抗“通過租賃而獲得的使用收益權(quán)”，是一種限制物權(quán)“不破”所有權(quán)，是一種物權(quán)“不破”另一種物權(quán)。2?承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”o法律在此賦予了租承人一種“優(yōu)先權(quán)”，而這種“優(yōu)先權(quán)”不是物權(quán)，也不是“租賃權(quán)用益物權(quán)特征的一種體現(xiàn)”o早在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”這個(gè)概念早已形成，而在較晚頒布的《物權(quán)法》屮并沒有“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，該部法律的形成在我國(guó)也是經(jīng)歷過比較長(zhǎng)的吋間討論和權(quán)衡，未將“承

7、租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”作為物權(quán)載入，應(yīng)不是立法的疏漏，那么根據(jù)“物權(quán)法定原則”，這項(xiàng)權(quán)利應(yīng)不屬于物權(quán)。除了《合同法》的表述，我國(guó)司法解釋《房屋租賃合同糾紛解釋》笫21條明確規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。此條可見，法律重在強(qiáng)調(diào)“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”對(duì)于“出租人”的效力，并沒有承認(rèn)其對(duì)于“第三人”的效力,僅把“違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的懲罰”限于承租人與出租人Z間，也就是說(shuō)當(dāng)出租人在房屋租賃合同

8、存續(xù)期間未顧及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)出賣房屋侵害其利益吋，應(yīng)對(duì)承租人承擔(dān)賠償。由此可見，“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”應(yīng)是一項(xiàng)債權(quán)。再如《