深圳_華夏幸福運營模式研究

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1、關(guān)于華夏幸福商業(yè)模式研究的報告燕生總：我部近期對華夏幸福商業(yè)模式進(jìn)行了研究分析，現(xiàn)將華夏幸福商業(yè)模式對我司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的借鑒點匯報如下：一、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，整合國內(nèi)、國際頂級的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資源，深入研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇和方向，為區(qū)域制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過清晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，為后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)業(yè)招商提供依據(jù)和可行的方向，并推動土地增值預(yù)期。二、采取“產(chǎn)業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式采取“產(chǎn)業(yè)托管”的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供

2、全面的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)”作為價值點，通過“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務(wù)”幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。同時作為政府對產(chǎn)業(yè)服務(wù)的補償，公司獲取低價的住宅土地資源，分享土地增值收益和園區(qū)收益。產(chǎn)業(yè)用地可以采取“產(chǎn)業(yè)與配套用地政府持有，山林公園等景觀用地政府租賃公司出資”的模式，公司僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設(shè)、公共功能配套建設(shè)和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)。改變以往在土地成本和產(chǎn)業(yè)樓建造方面沉淀資金過多的問題，而將資金主要投入在“打造良好的園區(qū)形象

3、、提升區(qū)域價值”方面，招商吸引客戶落定，并為客戶提供產(chǎn)業(yè)樓代建服務(wù)。三、建立專業(yè)的招商團隊，培育產(chǎn)業(yè)招商能力建立專業(yè)的產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)招商的團隊，通過專業(yè)的招商團隊和企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作，并為企業(yè)提供全方位的招商配套服務(wù)。四、通過綜合配套提升區(qū)域價值爭取政府給予配套政策的支持，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)先導(dǎo)性的開發(fā)中央公園、規(guī)劃展示館、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)酒店、行政中心、商業(yè)美食街等公共功能配套，在項目前期提升園區(qū)的形象和土地增值預(yù)期，增強客戶信心，吸引資金和其他經(jīng)濟要素向區(qū)域大量聚集。五、通過創(chuàng)意與生活化場景結(jié)合，深化住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵借助項目原有

4、景觀資源，創(chuàng)造形式多樣的休閑景觀概念，并配以生活化的場景，并對生活化場景進(jìn)行深化，提煉眾多的娛樂休閑元素，從而提升整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加產(chǎn)品的價值。六、項目前期盡快實現(xiàn)項目整體的現(xiàn)金流平衡在鎖定住宅用地的前提下，項目開發(fā)不同階段采取不同的開發(fā)策略,項目前期以“較小的資金投入，盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡”為目標(biāo)，深入策劃、測算產(chǎn)業(yè)和住宅分塊開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏，合理安排住宅項目前期開發(fā)的定位和策略，盡早實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，提升項目資金的使用效率。注：在研究過程中，受信息渠道所限，研究深度還不夠，請您批評指正。附件：《華夏幸福商業(yè)模式分析》報告集團戰(zhàn)略與計劃管理部

5、二O—二年八月二十五日華夏幸福商業(yè)模式分析戰(zhàn)略與計劃管理部二零一二年八月深圳—華夏幸福運營模式研究一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況1二、華夏幸福的模式分析3（_）環(huán)境與機遇分析3（二）華夏幸福商業(yè)模式綜述4（三）華夏幸福的布局策略5（四）華夏幸福的產(chǎn)品策略5（五）華夏幸福的開發(fā)策略10（六）華夏幸福的現(xiàn)金流策略12（七）華夏幸福的盈利模式3（八）華夏幸福的核心能力分析4（九）華夏幸福的風(fēng)險分析14三、華夏幸福模式對公司的啟示14華夏幸福商業(yè)模式分析一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況《一》公司背景華夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅

6、開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的運營模式。在園區(qū)開發(fā)方面，該公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，該公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產(chǎn)品系列。(-)公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長華夏幸福2009-2011年業(yè)務(wù)進(jìn)入高速成長期，銷售面積和銷售收入的復(fù)合增長率分別達(dá)103.52%和51.52%,目前公司已經(jīng)形成年新開工300多萬平米，銷售150萬

7、平米以上的綜合運營能力，公司2011年的整體銷售額為165億元。附圖：銷售收入和銷售面積附圖：新開工、竣工和施工面積《三）住宅開發(fā)和園區(qū)土地整理業(yè)務(wù)為主要的收入來源20門年，公司45%的收入來自園區(qū)運營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)。其中園區(qū)住宅配套和土地整理的開發(fā)毛利率最高，公司將近80%的營業(yè)收入來自這二方面。附表：主營業(yè)務(wù)收入分布行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)9.53——38.3%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.861.4919.9%—土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務(wù)0.320.2327.9%5

8、86.8%物業(yè)管理服務(wù)0.250.40-62.1%37.0%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開發(fā)4.162