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1、物業(yè)詹坯公司垛作兵第一節(jié)物業(yè)管理公司概述、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具冇服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是捉供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點：第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實休。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)
2、管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。第二，物業(yè)管理公司屈于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達到自己的工作口標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只冇一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的
3、服務(wù)是有償?shù)?，是帶冇?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城帀管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。二、物業(yè)管理公司的類型物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類型。（一）按存在形式劃分物業(yè)管理公司按存在形式劃分，冇獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前
4、都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，冇的只是管理上屈公司開發(fā)的特定項目，冇的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。（二）按服務(wù)范圍劃分物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，冇綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。（三）按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或
5、股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集休所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質(zhì)的止在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗，并看好大陸的物業(yè)管理市場，是一支不可忽視的力量。（四）按管理層次劃分物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹曲管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把貝?體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較
6、大，管理范圍較廣，或者有自C的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益，而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理，以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展，都是十分有益的。三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。（一）產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）和使用人（用戶）的構(gòu)成比較復(fù)雜
7、，從總體上來說，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用戶。1.法人團體法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團休便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。2?私人用戶住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個人所有,特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的，就戶籍而言，有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)
8、家、國家公
