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1、市場比較法Ⅰ、基本原理市場比較法的基本原理是，根據(jù)替代原則，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的。其計算公式為：交易情況市場狀況房地產(chǎn)狀況修正修正修正比準價格＝可比實例價格×100/()×()/100×100/()Ⅱ、測算過程在評估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象屬于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的正常交易案例作為可比實例，通過交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準價格，對其進
2、行進一步分析調(diào)整后，得出最終比準價格。具體評估過程如下：1、估價案例的選取選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的交易案例作為估價對象的可比實例，有關(guān)資料見表1。2、比較修正（1）交易情況修正：可比實例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實例，其交易價格無異常，故無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。（2）市場狀況修正：可比實例交易日期與估價時點相近，由于武漢市近期房地產(chǎn)市場行情波動不大，故無需修正，修正系數(shù)均為100/100。（3）區(qū)域因素（也稱房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、環(huán)境、景觀等區(qū)域因素修正，以估價對象的狀況為100，
3、將實例與估價對象區(qū)域因素進行打分比較。（4）個別因素（也稱房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù)可比實例的具體情況，以估價對象的狀況為100，將實例與估價對象個別因素進行打分比較。3、計算比準價格將以上修正后的系數(shù)代入公式計算，詳見表3。表1可比實例資料（選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、用途相同的交易案例作為可比實例）實例項目A**大廈B**大廈C**大廈D估價對象交易日期年月年月年月年月交易情況正常正常正常正常坐 落地段等級住宅Ⅱ級商業(yè)Ⅲ級工業(yè)Ⅳ級土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般住宅區(qū)交通便捷度優(yōu)較優(yōu)一般較差環(huán)境優(yōu)差景觀優(yōu)公共配套設(shè)施完備程度完善較完善
4、娛樂文化豐富街道條件兩面臨街一面臨街不臨街城市規(guī)劃限制無有限制個別因素新舊程度80%建筑裝修高檔中檔一般簡單設(shè)施設(shè)備進口電梯/煙感噴淋平面布置建筑結(jié)構(gòu)鋼混/小高層磚混/多層工程質(zhì)量良好樓層7/13朝向南臨路狀況臨解放大道/混合型主干道面積形狀適中較小交易價格元/m2元/m2元/m2-----表2比較因素條件指數(shù)表實例項目A**大廈B**大廈C**大廈D估價對象交易日期100100100100交易情況100100100100地段等級100100100100區(qū)域因素繁華程度交通便捷度環(huán)境景觀公共配套設(shè)施完備程度娛樂文化街道條件城市規(guī)劃限制個別因素新舊程度建筑裝修設(shè)施設(shè)備平面布置
5、建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量樓層朝向臨路狀況面積形狀交易價格元/m2元/m2元/m2-----表3比較因素修正系數(shù)表（將以上修正后的系數(shù)代入公式計算）實例項目A**大廈B**大廈C**大廈D估價對象交易日期100/100/100/---交易情況100/100/100/---地段等級100/100/100/---區(qū)域因素繁華程度100/100/100/---交通便捷度100/100/100/---環(huán)境100/100/100/---景觀100/100/100/---公共配套設(shè)施完備程度100/100/100/---娛樂文化100/100/100/---街道條件100/100/100/---
6、城市規(guī)劃限制100/100/100/---個別因素新舊程度100/100/100/---建筑裝修100/100/100/---設(shè)施設(shè)備100/100/100/---平面布置100/100/100/---建筑結(jié)構(gòu)100/100/100/---工程質(zhì)量100/100/100/---樓層100/100/100/---朝向100/100/100/---臨路狀況100/100/100/---面積形狀100/100/100/---交易價格元/m2元/m2元/m2-----比準價格元/m2元/m2元/m2M元/m24、實例修正后的估價對象平均價格計算根據(jù)表3中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直
7、接比較法公式可分別計算出估價對象的三個試算比準價格如下：利用實例一計算：比準價格為19833.40元/平方米;利用實例二計算:比準價格為18640.19元/平方米;利用實例三計算:比準價格為17505.05元/平方米;從測算結(jié)果來看，三個交易實例修正后的價格水平差別不大，故取它們的算術(shù)平均值作為市場比較法的比準價格，即估價對象平均單位面積比準價格為18659.55元/平方米。（注意三個比準價格的誤差最好控制在15%以內(nèi)）根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房房自字號），估價對象總建筑面積為1000平方米，故估價對象
