金凱隆商務(wù)大廈策劃報(bào)告[房地產(chǎn)行業(yè)企劃方案行

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1、全凱隆商務(wù)大廈策劃掖告杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢有限公司二OO四年五月、Z、▲一刖B二徐州市總體概括三徐州市具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間四徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析及展望五競(jìng)爭(zhēng)1=1標(biāo)項(xiàng)日市場(chǎng)調(diào)查六項(xiàng)冃（本案）市場(chǎng)調(diào)查七項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)分析八項(xiàng)冃市場(chǎng)定位九銷售價(jià)格體系及實(shí)銷價(jià)格策略十銷控及銷售日標(biāo)十一廣告推廣計(jì)劃及推廣主題十二后記一刖呂萬物十字定律，宏觀定性房地產(chǎn)開發(fā)的定、限、差、控、失的有序掌控，微觀控性對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策劃的總綱。經(jīng)過前一階段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查論證，通過對(duì)徐州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀把握，以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的全血市調(diào)和目標(biāo)客戶

2、充分估計(jì)，我公司慎密思考,針對(duì)徐州金凱隆商務(wù)人廈進(jìn)行整合營(yíng)銷，變無序難控為有序掌控，厘清了策略方案，現(xiàn)將報(bào)告交付貴公司，敬請(qǐng)批評(píng)斧正，以便進(jìn)一步指導(dǎo)工作，真正使之成為有高度、有智慧、有創(chuàng)意的杰岀營(yíng)銷策劃。二徐州市總體概況徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重耍的水、陸交通樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達(dá)滬寧,兩接蘭新，東抵海濱，黃金水道京杭大運(yùn)河傍城而過貫穿徐州南北。公路更是卩L

3、通八達(dá)，京滬.京福.霍連.徐寧高速公路在此交匯,境內(nèi)還有五條國(guó)道，20條省道和市縣一級(jí)公路將徐州和整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)緊密相連.徐州東西長(zhǎng)約210公里，南

4、北寬約140公里，土地總面積11258平方公里，其屮市區(qū)1038平方公里，建成區(qū)117平方公里。徐州下轄有5區(qū)（鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、云龍區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)），4縣（豐縣、沛縣、銅山、睢寧縣），2iIj（邳州市、新沂市）?截止2003年末，全市共有戶籍人口近1000萬，市區(qū)常住人口162.54萬人，人口密度803人/平方公里，具中建成區(qū)內(nèi)人口約120萬人。徐州位于江蘇、山東、河南、安徽四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。它在歷史上是兵家必爭(zhēng)之地，如今漸成商家必爭(zhēng)之地，“五省通衢”的獨(dú)特地理位置，將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國(guó)乃至世界重要的商貿(mào)Z地。三徐州具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)耐顿Y空間

5、通過這段時(shí)間對(duì)徐州的調(diào)研和了解，我們對(duì)徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況有了更為清晰的認(rèn)識(shí)，徐州己具備可持續(xù)發(fā)展的條件，主要表現(xiàn)在：1、徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量已具備一定的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng).2003年徐州完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值905.66億元，比上年增長(zhǎng)12.5%。連續(xù)四年高于江蘇省的平均增長(zhǎng)水平.全市工業(yè)增加值完成366.72億元，增長(zhǎng)17.2%;規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅?利潤(rùn)分別增長(zhǎng)38.6%和54.1%;綜合效益指數(shù)提高16.45個(gè)百分點(diǎn).全市工業(yè)投資完成150億元，增長(zhǎng)43%.03年全市完成農(nóng)業(yè)增加值13.13億元增長(zhǎng)3.4%,林牧漁業(yè)產(chǎn)值95.21億元，增長(zhǎng)7.2%.第三產(chǎn)業(yè)

6、03年全市完成增加值327.05億元，增長(zhǎng)11.7%。其屮房地產(chǎn)?建筑行業(yè)占到整個(gè)增加值的70%以上.消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)屮顯旺。2003年徐州社會(huì)消費(fèi)品零售總額235.42億元,比上年增長(zhǎng)12%,其中市區(qū)消費(fèi)品零售額約150億元。商品市場(chǎng)成交額570億元.法國(guó)家樂福.南京金鷹等知名企業(yè)相繼進(jìn)駐,戶部山商城.彭城路步行街?易初愛蓮的投入使用，進(jìn)一步提升徐州市中心商務(wù)區(qū)和整個(gè)商業(yè)檔次.2003年徐州財(cái)政總收入為82.82億元，比上年增長(zhǎng)25.6%,其中地方財(cái)政收入40.97億元，比上年增長(zhǎng)21.8%。這是歷年來增長(zhǎng)最快的一年.固定資產(chǎn)投資増長(zhǎng)較快。2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成37

7、8.36億元，比上年增長(zhǎng)18%,建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展，2003年建筑業(yè)增加值186.07億元，比上年增長(zhǎng)24.1%,全年房屋建筑施工面積675萬平方米，竣工面積362萬平方米。2、徐州地處交通要塞，具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射能力。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，既是江蘇省三大“都幣商貿(mào)圈”之一，也是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的屮心城市及國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大城市。按照《江蘇省徐連經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國(guó)性的商貿(mào)都會(huì)，肩負(fù)帶動(dòng)周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱

8、要》，《徐州市國(guó)內(nèi)商品流通“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”冃標(biāo)期間，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)是全面推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅(jiān)持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。受發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的直接輻射，徐州市在全國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中具有明顯的東出西聯(lián)、南北對(duì)接、雙向開拓、梯度推進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3、具有大城市的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，城市結(jié)構(gòu)較為合理，發(fā)展力度進(jìn)一步加大。本世紀(jì)初，江蘇省委、省政府作出建設(shè)南京、蘇州、無錫、徐州卩q大特大城市和南京、蘇錫常、徐州城市圈的戰(zhàn)略布署，把城市發(fā)展做為