宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑

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1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑（上）在我國(guó)宏觀調(diào)控的大背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，消費(fèi)者理性的購(gòu)房,對(duì)產(chǎn)品耍求的提高，以及資金壓力加大，市場(chǎng)波動(dòng)不平穩(wěn)，政策轉(zhuǎn)換較快等諸多不利因素面前。對(duì)于起步較晚，不夠成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大考驗(yàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將走向平等競(jìng)爭(zhēng)。質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商，一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)，一些高

2、負(fù)債公司有可能在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局，企業(yè)洗牌重組不可避免。而今年的宏觀調(diào)控力度不減反增，并把控制通貨膨漲，緊縮銀根定為中央經(jīng)濟(jì)工作的主調(diào)。那么，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，怎樣去思探企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展呢？首先，我們來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量.所有權(quán)的變化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增長(zhǎng)，1986年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已增加到近8萬家,特別是非公經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)企業(yè)迅速得以發(fā)展并壯大。國(guó)有、集體企業(yè)數(shù)

3、量存在大幅度下降趨勢(shì)。國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所占比重已由1998年近33%降到2003年的12%,集體企業(yè)所占比重相應(yīng)地從19%降到6%。而民營(yíng)、股份制等類型企業(yè)則在五年時(shí)間內(nèi)從31%迅速上升到71%。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入保持快速增長(zhǎng)，從1991年的284億增長(zhǎng)到2003年的9137億元，13年間增長(zhǎng)了約31倍,特別是2002年和2003年，增幅都接近30%。2、企業(yè)規(guī)模偏小，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有待提高。與資金實(shí)力雄厚、占有相當(dāng)市場(chǎng)份額的國(guó)際知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，但大部分是項(xiàng)日

4、公司。企業(yè)口有資金嚴(yán)重不足,在國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策，緊縮貸款后，企業(yè)發(fā)展普遍受到較大影響。有些企業(yè)因交不起土地出讓金，被迫轉(zhuǎn)讓土地或?qū)嵭腥牍杉娌⒌取Ｏ喈?dāng)數(shù)量的企業(yè)靠預(yù)售收入維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦銷售形勢(shì)不佳或受到新出臺(tái)政策對(duì)銷售時(shí)間的限制影響，其資金鏈條將受到極大考驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)較大。3、嚴(yán)重依賴于銀行資金，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。從房地產(chǎn)企業(yè)資金來源來看，銀行貸款所占的比重一直保持在23%。但是，在企業(yè)自籌資金和其他資金來源中，有相當(dāng)數(shù)量也是變相的銀行貸款。據(jù)人民銀行專項(xiàng)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，銀行資金至少占6

5、0%以上。企業(yè)自有資金不足，過于依賴銀行貸款，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，首當(dāng)其沖的就是金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，房?jī)r(jià)持續(xù)過快增長(zhǎng)，房屋價(jià)格被高估，如果市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，將出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象。近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在75%左右，有些企業(yè)負(fù)債率高達(dá)90%以上，負(fù)債率過高加大了企業(yè)的資金成本，導(dǎo)致盈利水平下降,企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。4、盈利渠道單一在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入中，土地收入和其他收入所占不到10%,而房屋銷售收入占到近90%。與港臺(tái)地區(qū)以及歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)財(cái)團(tuán)企業(yè)相比，我國(guó)

6、房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏多元化的業(yè)務(wù)構(gòu)成，主要就是房地產(chǎn)開發(fā)，沒有形成住宅產(chǎn)業(yè)鏈，如建材的生產(chǎn)銷售，開發(fā)銷售，裝飾裝修，物業(yè)管理，中介服務(wù)等集團(tuán)化企業(yè)。受其資金實(shí)力的限制，也不可能投向其他行業(yè)，以分散房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。5、企業(yè)缺乏科學(xué)性的管理機(jī)制家族式、私營(yíng)獨(dú)資等形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多采取家長(zhǎng)式管理模式,凡事一個(gè)人說了算，缺乏來口內(nèi)、外有效的監(jiān)控，反饋和制約，使得決策的正確性和準(zhǔn)確性大打折扣，特別是一些民營(yíng)企業(yè)在初步成功后，就盲目自信，把企業(yè)當(dāng)成自己的私右物刻意去樹立絕對(duì)權(quán)威，聽不得反對(duì)意見，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)

7、管理水準(zhǔn)下降。人情化代替制度化，即使有了制度也不完整,不細(xì)致，停留在走過場(chǎng)搞形式。6、企業(yè)創(chuàng)新能力不強(qiáng)自主創(chuàng)新，開拓創(chuàng)新是各企業(yè)甚至國(guó)家提得很響的一個(gè)口號(hào)，但真正能實(shí)現(xiàn)研發(fā)、創(chuàng)新、推廣、利用的技術(shù)、思路、可行方案又有多少呢？模仿、抄襲、跟風(fēng)的企業(yè)比比皆是。沒右特色，沒有個(gè)性，沒右品牌的產(chǎn)品在現(xiàn)代商品社會(huì)是不能立足的。宜賓博睿企業(yè)策劃顧問公司孫浩