物業(yè)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)(仲量聯(lián)行)

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1、財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)仲量聯(lián)行中國，北京二零零五年五月今日培訓(xùn)內(nèi)容財(cái)務(wù)預(yù)算的制訂財(cái)務(wù)管理/成本費(fèi)用的管控采購管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理流程圖第一部分預(yù)算制訂一、明確物業(yè)管理模式包干制：是指預(yù)收業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第一部分預(yù)算制訂根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)

2、支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算項(xiàng)目1、一般日常運(yùn)行費(fèi)用2、公共事業(yè)費(fèi)用3、大廈保險(xiǎn)4、應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用5、員工成本6、辦公行政費(fèi)用7、財(cái)務(wù)費(fèi)用8、折舊及攤銷9、管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤10、應(yīng)交稅金管理預(yù)算—一般

3、日常運(yùn)行費(fèi)用1、電梯系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、機(jī)電系統(tǒng)4、弱電系統(tǒng)5、樓宇自控系統(tǒng)6、保安系統(tǒng)7、消防系統(tǒng)8、通訊系統(tǒng)9、后備發(fā)電機(jī)10、給排水系統(tǒng)11、土建維護(hù)12、保潔服務(wù)13、綠植及節(jié)日裝飾14、俱樂部/會(huì)所15、社區(qū)活動(dòng)16、鍋爐系統(tǒng)17、保安服務(wù)18、衛(wèi)星電視系統(tǒng)19、設(shè)備工具管理預(yù)算—公共事業(yè)費(fèi)用1、水費(fèi)水費(fèi)主要是指公共區(qū)域水費(fèi)，公共區(qū)域包括：衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間、公共綠地、公共區(qū)域保潔等用水費(fèi)用。2、電費(fèi)電費(fèi)是指每月的公共區(qū)域電費(fèi)，公共區(qū)域包括：工程機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、保安設(shè)備運(yùn)行、公共區(qū)域照明等。3、熱力費(fèi)熱力費(fèi)用包含熱水供應(yīng)和供暖兩個(gè)方面

4、。主要取決于項(xiàng)目熱力交換站的設(shè)備消耗熱蒸汽消耗量，但是值得強(qiáng)調(diào)的是此項(xiàng)費(fèi)用只限于公共區(qū)域的熱蒸汽費(fèi)用消耗。管理預(yù)算—大廈保險(xiǎn)1、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)2、公眾責(zé)任險(xiǎn)3、恐怖責(zé)任險(xiǎn)4、員工忠誠險(xiǎn)管理預(yù)算—應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用1、突發(fā)事件突發(fā)事件主要是針對類似于SARS突發(fā)的緊急公共衛(wèi)生疾病疫情；和其他不可預(yù)測影響人類安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件極端破壞分子對社會(huì)、民族、國家等管理體制或者社會(huì)分配的存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，因而引起對社會(huì)的仇恨，而采取極端的破壞行為而造成的保險(xiǎn)范圍外或者免賠額部分的損失。管理預(yù)算—員工成本1、員工工資2、員工福利及社會(huì)保險(xiǎn)3、商業(yè)

5、補(bǔ)充保險(xiǎn)4、社會(huì)攤派費(fèi)用5、員工培訓(xùn)費(fèi)用管理預(yù)算—辦公行政費(fèi)用1、一般行政費(fèi)用主要包括印刷費(fèi)、辦公文具、交通費(fèi)、辦公電話費(fèi)、移動(dòng)話費(fèi)、辦公及通訊設(shè)備維護(hù)費(fèi)、郵寄、彩擴(kuò)/復(fù)印、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、專業(yè)書刊、報(bào)紙雜志、鮮花禮品、飲用水、易耗品、壞賬損失等。2、審計(jì)費(fèi)用是指每年年底需要對財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的合法性、公允性進(jìn)行審計(jì)，以及其他專項(xiàng)審計(jì)等。3、法律咨詢主要是針對在企業(yè)管理過程中，涉及采取法律措施的行為進(jìn)行的專業(yè)咨詢，包括：合同咨詢、訴訟咨詢等。管理預(yù)算—其他財(cái)務(wù)費(fèi)用折舊及攤銷管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤應(yīng)交稅金經(jīng)業(yè)主同意其他費(fèi)用第二部分成本控制1

6、、采購管理2、合同管理3、存貨管理4、財(cái)務(wù)內(nèi)控程序成本控制—采購管理1、專業(yè)服務(wù)性項(xiàng)目2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項(xiàng)目4、一般性項(xiàng)目和辦公用品5、設(shè)備維護(hù)和工程采購成本控制—合同管理1、收入合同管理2、成本費(fèi)用合同管理成本控制—存貨管理1、材料采購需要履行的手續(xù)2、材料出入庫的管理3、庫房定期盤點(diǎn)制度成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序銀行管理1、銀行賬戶管理2、支票簽署3、支票的背書4、支票付款申請程序5、現(xiàn)金報(bào)銷程序賬單管理1、賬單的原始數(shù)據(jù)2、賬單的制作3、賬單的簽發(fā)4、回收率的分析成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序發(fā)票管理1、發(fā)票的領(lǐng)購2、發(fā)票的簽章3、發(fā)票的開

7、據(jù)4、發(fā)票記錄成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序員工福利管理1、員工工資的發(fā)放2、員工餐補(bǔ)的發(fā)放3、員工保險(xiǎn)的繳納4、離職員工相關(guān)手續(xù)的辦理成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序合同管理1、要約2、標(biāo)的3、合同的書立4、合同的檔案管理成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序工作時(shí)間安排1、支票申請的安排2、支票送存背書3、財(cái)務(wù)原始憑證的送交4、統(tǒng)一的報(bào)表制作成本控制—財(cái)務(wù)內(nèi)控程序第三部分成本核算1、成本核算制度成本費(fèi)用，是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。所有的成本費(fèi)用核算需要嚴(yán)格按照預(yù)算中每個(gè)細(xì)節(jié)的項(xiàng)目范圍進(jìn)行核算。2、財(cái)務(wù)管理制度第三部分成本核算財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)基本原則財(cái)務(wù)公開制度會(huì)計(jì)檔案

8、管理財(cái)務(wù)人員職責(zé)預(yù)算項(xiàng)目核算原則存貨管理資產(chǎn)管理現(xiàn)金管理應(yīng)收賬款管理公共能源管理停車場財(cái)務(wù)管理制度俱樂部財(cái)務(wù)管理制度第三部分成本核算出納工作流程第三部分成本核算會(huì)計(jì)