經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新發(fā)展

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1、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展2013年12月，全國70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有65個，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個。2015年的住房市場整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國住房市場從“賣方市場”轉(zhuǎn)入“買方市場”。在市場環(huán)境和經(jīng)濟社會發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，房價回落、市場分化、互聯(lián)網(wǎng)沖擊迫使房企不得不做出變革，以突破增長的瓶頸。我國房地產(chǎn)業(yè)步入新一輪的調(diào)整期，經(jīng)濟下行、樓市遇冷，正倒逼房地產(chǎn)企業(yè)跟隨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整一起轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展、提質(zhì)增效。一

2、、調(diào)整市場定位，實現(xiàn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)型在戰(zhàn)略上，房企必須認清大勢，轉(zhuǎn)變觀念，理性作為。新的形勢迫切要求房企重新界定自身的角色和定位，即從房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商和服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)―銷售”型向“經(jīng)營―服務(wù)”型轉(zhuǎn)變。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇，使開發(fā)項目能夠滿足城市居民的多層次需求，符合現(xiàn)代城市發(fā)展建設(shè)的現(xiàn)實需要。城市運營的提出，是城市化健康發(fā)展的重要突破口。城市運營商是“造城者”，但是在造城過程中，開發(fā)商需要平衡“產(chǎn)業(yè)”與“就業(yè)”的關(guān)系，既強調(diào)住房產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，又強調(diào)帶動相關(guān)配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展

3、，從根本上解決城市化進程帶來的人口和就業(yè)矛盾。在新一輪的城市化快速發(fā)展過程中，急需開發(fā)商對城市資源進行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，進而取得城市資源的增值，實現(xiàn)由以往的開發(fā)地產(chǎn)、建造商住樓為主，向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運營、服務(wù)轉(zhuǎn)型，這也是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)和機遇。萬科、綠地等眾多房企已經(jīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)，擬定“產(chǎn)城一體化”戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇區(qū)域探索自己的發(fā)展之路，初具城市運營商、服務(wù)商的形態(tài)。萬科旗下的商業(yè)綜合體、社區(qū)食堂、生活廣場產(chǎn)品均已面世。綠地集團在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)方面，一鍵完成包括購物、娛樂、商旅、辦公、物業(yè)管理等在內(nèi)的全部智能化社

4、區(qū)綜合服務(wù)，體現(xiàn)綠地正在成為城市運營商的先行者。萬科、龍湖、世茂等一線房企跳出房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)定位，近兩年都在嘗試以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，打造“城鎮(zhèn)新型生活服務(wù)平臺”──除了滿足業(yè)主住房需求，還為業(yè)主及片區(qū)居民提供包括教育、理財、餐飲、定購商品、家庭服務(wù)乃至私人預(yù)訂等全套的管家服務(wù)。二、加快房地產(chǎn)金融化、資本化進程，實施協(xié)同發(fā)展一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問題，尤其是長期的低成本資金問題。在賣方市場的情況下，可以通過快速銷售和回款等方式來解決，但是在買方市場情況下，消費者變得更加理性，地產(chǎn)開發(fā)商需要長期低成本的資金來支撐企業(yè)的長期發(fā)展

5、。一是打造房地產(chǎn)金融能力。金融是一種融資手段，更是一種新的商業(yè)模式。房地產(chǎn)業(yè)融資一直是以銀行貸款的間接融資為主，通過發(fā)行股票、債券來融資成本又太高，因此，房地產(chǎn)業(yè)對直接融資的需求越來越強烈，開發(fā)商與銀行的深度融合發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的大趨勢。地產(chǎn)商入股銀行，可以獲得更多的融資通道，緩解資金矛盾,在房貸額度收緊的情況下,更有利于打造企業(yè)銷售的核心競爭優(yōu)勢,提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。地產(chǎn)與金融的生態(tài)關(guān)系，引領(lǐng)著企業(yè)的轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)的盈利模式向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融成為和房地產(chǎn)開發(fā)并行的產(chǎn)業(yè)載體，有利于增強企業(yè)自身的盈利能力。二是企業(yè)要加快對接多

6、層次資本市場。企業(yè)比較早地對接上資本市場，如通過上市，構(gòu)建企業(yè)資本市場的對接平臺，獲得更多的發(fā)展手段和機會。比如增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、銀行和長期資本的支持，這是支撐企業(yè)長期發(fā)展的重要保證。企業(yè)也可在國際國內(nèi)不同層次市場間的掛牌，實現(xiàn)企業(yè)低成本擴張、裂變式發(fā)展，促進企業(yè)資產(chǎn)資本化、融資方式多樣化、融資能力規(guī)?；欣诜慨a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效。三是加快產(chǎn)品的資本化。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)項目是資金高度密集型的運作體。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運營以及持有物業(yè)，這些物業(yè)就具有類金融的屬性?？梢酝ㄟ^信托、REITS、長期物業(yè)貸款等方式將其

7、資本化，走地產(chǎn)—商業(yè)運營—資本運作模式，把商業(yè)地產(chǎn)與金融有效鏈接，進行持續(xù)投資，從而為企業(yè)發(fā)展獲取更多資金。四是加強戰(zhàn)略合作、實施協(xié)同發(fā)展。企業(yè)除了正常的獲得銀行開發(fā)貸款以及流動資金貸款等外，還要加快與境內(nèi)外長期金融和資本對接，建立戰(zhàn)略合作，獲得長期的資金支持。采取聯(lián)盟、合作的方式，在公司或者項目層面引入不同的合作伙伴，分散風險，保證企業(yè)和項目的可持續(xù)發(fā)展。三、轉(zhuǎn)變營銷策略，實現(xiàn)市場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型新常態(tài)下，房企要實現(xiàn)營銷策略和盈利模式的轉(zhuǎn)型，逐步從“土地增值＋產(chǎn)品價格最大化”的盈利模式向“產(chǎn)品＋服務(wù)價值最大化”轉(zhuǎn)變，必須做足產(chǎn)品和服務(wù)的大文章。1

8、.實現(xiàn)從“坐商”到“行商”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去，將從賣方市場向買方市場形態(tài)轉(zhuǎn)變。要改變過去那種“認籌＋搖號”的傳統(tǒng)營銷方式，主動“走出去”尋找市場，發(fā)現(xiàn)、挖掘客戶和