經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展

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1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展2013年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè)，持平的有3個(gè)，環(huán)比下降的僅2個(gè)。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。2015年的住房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”。在市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，房?jī)r(jià)回落、市場(chǎng)分化、互聯(lián)網(wǎng)沖擊迫使房企不得不做出變革，以突破增長(zhǎng)的瓶頸。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入新一輪的調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)下行、樓市遇冷，正倒逼房地產(chǎn)企業(yè)跟隨經(jīng)濟(jì)結(jié)

2、構(gòu)的調(diào)整一起轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展、提質(zhì)增效。一、調(diào)整市場(chǎng)定位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)型在戰(zhàn)略上，房企必須認(rèn)清大勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，理性作為。新的形勢(shì)迫切要求房企重新界定自身的角色和定位，即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，從“開(kāi)發(fā)―銷(xiāo)售”型向“經(jīng)營(yíng)―服務(wù)”型轉(zhuǎn)變。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠滿足城市居民的多層次需求，符合現(xiàn)代城市發(fā)展建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要。城市運(yùn)營(yíng)的提出，是城市化健康發(fā)展的重要突破口。城市運(yùn)營(yíng)商是“造城者”，但是在造城過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要

3、平衡“產(chǎn)業(yè)”與“就業(yè)”的關(guān)系，既強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，又強(qiáng)調(diào)帶動(dòng)相關(guān)配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從根本上解決城市化進(jìn)程帶來(lái)的人口和就業(yè)矛盾。在新一輪的城市化快速發(fā)展過(guò)程中，急需開(kāi)發(fā)商對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，進(jìn)而取得城市資源的增值，實(shí)現(xiàn)由以往的開(kāi)發(fā)地產(chǎn)、建造商住樓為主，向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運(yùn)營(yíng)、服務(wù)轉(zhuǎn)型，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。萬(wàn)科、綠地等眾多房企已經(jīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)，擬定“產(chǎn)城一體化”戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇區(qū)域探索自己的發(fā)展之路，初具城市運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商的形態(tài)。萬(wàn)科旗下的商業(yè)綜合

4、體、社區(qū)食堂、生活廣場(chǎng)產(chǎn)品均已面世。綠地集團(tuán)在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)方面，一鍵完成包括購(gòu)物、娛樂(lè)、商旅、辦公、物業(yè)管理等在內(nèi)的全部智能化社區(qū)綜合服務(wù)，體現(xiàn)綠地正在成為城市運(yùn)營(yíng)商的先行者。萬(wàn)科、龍湖、世茂等一線房企跳出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)定位，近兩年都在嘗試以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，打造“城鎮(zhèn)新型生活服務(wù)平臺(tái)”──除了滿足業(yè)主住房需求，還為業(yè)主及片區(qū)居民提供包括教育、理財(cái)、餐飲、定購(gòu)商品、家庭服務(wù)乃至私人預(yù)訂等全套的管家服務(wù)。二、加快房地產(chǎn)金融化、資本化進(jìn)程，實(shí)施協(xié)同發(fā)展一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問(wèn)題，

5、尤其是長(zhǎng)期的低成本資金問(wèn)題。在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，可以通過(guò)快速銷(xiāo)售和回款等方式來(lái)解決，但是在買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，消費(fèi)者變得更加理性，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要長(zhǎng)期低成本的資金來(lái)支撐企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。一是打造房地產(chǎn)金融能力。金融是一種融資手段，更是一種新的商業(yè)模式。房地產(chǎn)業(yè)融資一直是以銀行貸款的間接融資為主，通過(guò)發(fā)行股票、債券來(lái)融資成本又太高，因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接融資的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商與銀行的深度融合發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。地產(chǎn)商入股銀行，可以獲得更多的融資通道，緩解資金矛盾,在房貸額度收緊的情況下,更有利于

6、打造企業(yè)銷(xiāo)售的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。地產(chǎn)與金融的生態(tài)關(guān)系，引領(lǐng)著企業(yè)的轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)的盈利模式向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融成為和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并行的產(chǎn)業(yè)載體，有利于增強(qiáng)企業(yè)自身的盈利能力。二是企業(yè)要加快對(duì)接多層次資本市場(chǎng)。企業(yè)比較早地對(duì)接上資本市場(chǎng)，如通過(guò)上市，構(gòu)建企業(yè)資本市場(chǎng)的對(duì)接平臺(tái)，獲得更多的發(fā)展手段和機(jī)會(huì)。比如增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、銀行和長(zhǎng)期資本的支持，這是支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要保證。企業(yè)也可在國(guó)際國(guó)內(nèi)不同層次市場(chǎng)間的掛牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)低成本擴(kuò)張、裂變式發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)資本化、融資

7、方式多樣化、融資能力規(guī)?；?，有利于房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效。三是加快產(chǎn)品的資本化。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)項(xiàng)目是資金高度密集型的運(yùn)作體。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及持有物業(yè)，這些物業(yè)就具有類(lèi)金融的屬性?？梢酝ㄟ^(guò)信托、REITS、長(zhǎng)期物業(yè)貸款等方式將其資本化，走地產(chǎn)—商業(yè)運(yùn)營(yíng)—資本運(yùn)作模式，把商業(yè)地產(chǎn)與金融有效鏈接，進(jìn)行持續(xù)投資，從而為企業(yè)發(fā)展獲取更多資金。四是加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、實(shí)施協(xié)同發(fā)展。企業(yè)除了正常的獲得銀行開(kāi)發(fā)貸款以及流動(dòng)資金貸款等外，還要加快與境內(nèi)外長(zhǎng)期金融和資本對(duì)接，建立戰(zhàn)略合

8、作，獲得長(zhǎng)期的資金支持。采取聯(lián)盟、合作的方式，在公司或者項(xiàng)目層面引入不同的合作伙伴，分散風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。三、轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型新常態(tài)下，房企要實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策略和盈利模式的轉(zhuǎn)型，逐步從“土地增值＋產(chǎn)品價(jià)格最大化”的盈利模式向“產(chǎn)品＋服務(wù)價(jià)值最大化”轉(zhuǎn)變，必須做足產(chǎn)品和服務(wù)的大文章。1.實(shí)現(xiàn)從“坐商”到“行商”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，將從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)形態(tài)轉(zhuǎn)變。要改變過(guò)去那種“認(rèn)籌＋搖號(hào)”的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式，主動(dòng)“走出去”尋找市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)、挖掘客戶和