房地產(chǎn)評(píng)估案例市場(chǎng)法+收益法+成本法-(5230)

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1、---房地產(chǎn)估價(jià)案例分析------....------一、市場(chǎng)比較法---＊＊大廈辦公用房1．房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對(duì)象為**銀行總行位于**市**新區(qū)***路**號(hào)的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處新區(qū)中心區(qū)域。2．房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層

2、，委估建筑面積為69,720.566平方米。3．房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于**市**新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)；地處金融區(qū)內(nèi)，估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車(chē)庫(kù)，建筑面積8444.08平方米（車(chē)位116個(gè)）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話

3、光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石(辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊。該大廈緊鄰＊＊廣場(chǎng)，有一定的商業(yè)氛圍，周?chē)肪W(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。4.評(píng)定估算------....------（1）地上建筑物部分用市場(chǎng)比較法評(píng)估。A.比較實(shí)例選擇：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類型相同等特點(diǎn)篩選案例。交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)A新**國(guó)際大廈**南路360號(hào)$2,

4、800B**聯(lián)合大廈**東路139號(hào)$2,800C**證券大廈**南路528號(hào)$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況名稱＊＊銀行大廈新**國(guó)際大廈**聯(lián)合大廈**證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號(hào)**南路360號(hào)**東路139號(hào)**南路528號(hào)所處地區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)

5、聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交有地鐵和多條公交有地鐵和多條公交線有地鐵和多條公交線路線路路線路公共服務(wù)設(shè)施金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)金融區(qū)內(nèi)，公共服區(qū)設(shè)施齊全。設(shè)施齊全。設(shè)施齊全。務(wù)設(shè)施齊全。域自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)因社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)素地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混------別部位整幢整幢整幢整幢------....------物業(yè)名稱待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況因外墻全玻璃幕墻，內(nèi)

6、外墻全玻璃幕墻，素裝修到公共部位。辦內(nèi)裝修到公共部裝飾裝修情況公房?jī)?nèi)為輕鋼龍骨外墻花崗巖，玻璃幕外墻花崗巖，玻璃幕位。辦公房?jī)?nèi)為輕吊頂，木地板，輕質(zhì)墻，內(nèi)裝修到公共部墻，內(nèi)裝修到公共部鋼龍骨吊頂，木地隔斷。位。辦公房?jī)?nèi)為毛坯位。辦公房?jī)?nèi)為毛坯。板，輕質(zhì)隔斷進(jìn)口電梯，中央空進(jìn)口電梯，中央空進(jìn)口電梯，中央空設(shè)施狀況調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，調(diào)，消防報(bào)警、自噴淋，水電到位，電噴淋，水電到位，電消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，動(dòng)噴淋，水電到位，話進(jìn)戶。話進(jìn)戶。水電到位，電話進(jìn)戶。電話進(jìn)戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主

7、干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C.交易情況修正評(píng)估比較對(duì)象表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)價(jià)格修正后A新**國(guó)際大廈**南路360號(hào)$2,800￥22,480B**聯(lián)合大廈**東路139號(hào)$2,800￥22,480C**證券大廈**南路528號(hào)$3,000￥24,090因可比實(shí)例都是美元標(biāo)價(jià)，按1美元＝8.03元人民幣換算。因可比實(shí)例都是中介開(kāi)價(jià)，根據(jù)**市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，修正系數(shù)取1.03。D.交易時(shí)間修正因可比實(shí)例成交日期距評(píng)估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00。E.因素修正(詳見(jiàn)下表)比較因素修正表

8、------物業(yè)名稱比較因素交易單價(jià)（元/平米）座落位置交易日期待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三**銀行大廈新**國(guó)際大廈**聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值