商業(yè)定位及招商策略招商工作計(jì)劃表

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1、目錄刖旨第一部分商業(yè)定位第一章項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)二、項(xiàng)目總體定位三、項(xiàng)目的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱(chēng)定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四童AJi"t■商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二部分招商策略第一章第一早笙=音招商總策略招商階段設(shè)置招商工作計(jì)劃表-XX.-刖吞商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著——高回報(bào)刺激著巨

2、資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。耍讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就耍在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的來(lái)臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)屮占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷(xiāo)售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工

3、作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。項(xiàng)冃要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶(hù)；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一部分項(xiàng)目定位第一章項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和人流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)形象定

4、位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有能夠充分體現(xiàn)出木案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免止面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金"策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題

5、物流概念。項(xiàng)目的總體定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的人型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、項(xiàng)目的功能定位1、功能組合（1）展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江兩極強(qiáng)的輻射作用，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升木項(xiàng)冃的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：?集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；?增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；?經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)

6、（通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供」個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；?銷(xiāo)售形式以開(kāi)架式銷(xiāo)售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境（良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境）?對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類(lèi)似街面專(zhuān)賣(mài)店）；?可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶(hù)管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）■預(yù)留管線(xiàn)。（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次

7、和水平；?同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專(zhuān)家顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；?有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類(lèi)別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；?組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專(zhuān)題交流會(huì)議和論壇；?有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開(kāi)發(fā)其潛力，變得更有才干；（3）零售功

8、能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶(hù)群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，它走的是…種C&C的批零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式超