房地產(chǎn)行業(yè)三季報(bào)點(diǎn)評(píng):現(xiàn)金為王時(shí)代,警惕結(jié)構(gòu)分化加劇

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房地產(chǎn)行業(yè)三季報(bào)點(diǎn)評(píng):現(xiàn)金為王時(shí)代,警惕結(jié)構(gòu)分化加劇_第1頁
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《房地產(chǎn)行業(yè)三季報(bào)點(diǎn)評(píng):現(xiàn)金為王時(shí)代,警惕結(jié)構(gòu)分化加劇》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、目錄1融資端或?qū)⒗^續(xù)保持偏緊11.1中長(zhǎng)期政策基調(diào)不變,行業(yè)融資依舊保持偏緊11.2房地產(chǎn)開發(fā)資金增速在低位保持平穩(wěn)22房地產(chǎn)需求保持弱平穩(wěn),關(guān)注棚改收縮的影響42.1房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持韌勁,銷售累計(jì)同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正42.2關(guān)注棚改收縮對(duì)相關(guān)區(qū)域房企的影響53房地產(chǎn)投資或繼續(xù)下滑64三季報(bào)點(diǎn)評(píng):行業(yè)分化加劇,進(jìn)入現(xiàn)金為王時(shí)代74.1銷售確認(rèn)加快,期間費(fèi)用上升帶動(dòng)凈利率下滑84.2行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力有所下降,行業(yè)高周轉(zhuǎn)特征明顯104.3現(xiàn)金流狀況個(gè)體分化明顯,行業(yè)整體處于回籠資金狀態(tài)114.4杠桿率基本持平,即期償付壓力有所增加125附表16圖目錄圖1:房地產(chǎn)開發(fā)各資金來源累計(jì)同

2、比增速3圖2:存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)貸款余額增速3圖3:房地產(chǎn)行業(yè)債券凈融資額4圖4:2019年以來房地產(chǎn)債券等級(jí)分布4圖5:海外發(fā)債年度數(shù)據(jù)4圖6:海外發(fā)債月度數(shù)據(jù)4圖7:房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售面積5圖8:百城住宅價(jià)格指數(shù)5圖9:2016年以來居民新增中長(zhǎng)期貸款:當(dāng)月同比5圖10:2014-2019年棚改套數(shù)6圖11:本年購置土地面積:累計(jì)同比6圖12:房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月同比7圖13:2015年以來房屋施工、新開工面積累計(jì)同比7圖14:160家樣本企業(yè)評(píng)級(jí)分布8圖15:2010年來房地產(chǎn)行業(yè)信用利差8圖16:2019年Q3樣本企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率分布9圖17:2019年Q

3、3樣本企業(yè)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率分布9圖18:2019年Q3樣本企業(yè)凈利率分布10圖19:2019年Q3樣本企業(yè)毛利率分布10圖20:2019年Q3樣本企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況11圖21:2019年Q3樣本企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況11圖22:2019年Q3樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)情況12圖23:2019年Q3樣本企業(yè)投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)情況12圖24:2019年Q3樣本企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況13圖25:2019年Q3樣本企業(yè)有息債務(wù)率情況13圖26:2019年Q3樣本企業(yè)流動(dòng)債務(wù)率情況13圖27:2019年Q3樣本企業(yè)短債貨幣資金覆蓋率情況13圖28:2019Q3樣本企業(yè)流動(dòng)比率情

4、況14圖29:2019年Q3樣本企業(yè)速動(dòng)比率情況14圖30:2019年三季度樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額對(duì)帶息債務(wù)比率分布15表目錄表1:2019年以來房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策1表2:2019年來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)違約債券信息7表3:2019年來房地產(chǎn)行業(yè)主體評(píng)級(jí)調(diào)低信息8附表1:房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)2019年三季報(bào)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)16房地產(chǎn)作為下游高杠桿行業(yè),在調(diào)控政策強(qiáng)化環(huán)境下,過度加杠桿時(shí)代已經(jīng)過去,迎來了現(xiàn)金為王時(shí)代。依照現(xiàn)金的融入-投資-回籠的路徑,我們通過分析房地產(chǎn)行業(yè)融資、投資和銷售端情況,我們認(rèn)為:房地產(chǎn)融資端繼續(xù)保持偏緊,投資增速繼續(xù)放緩,銷售端保持韌勁。房地產(chǎn)企業(yè)將逐步適應(yīng)

5、行業(yè)低增長(zhǎng)狀態(tài),行業(yè)內(nèi)將繼續(xù)分化,現(xiàn)金流管理較差的企業(yè)或?qū)⒊銮濉?融資端或?qū)⒗^續(xù)保持偏緊1.1中長(zhǎng)期政策基調(diào)不變,行業(yè)融資依舊保持偏緊今年以來,中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不變,多次提及“房住不炒”,出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策來整治市場(chǎng)融資行為亂象。1)房地產(chǎn)信托資金受限;2)嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房;3)加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理;4)加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示,合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。11月16日,央行發(fā)布19年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,報(bào)告中刪除了“房住不炒”的表述,僅強(qiáng)調(diào)“因城施策”,市場(chǎng)有理解為

6、中央放松地產(chǎn)調(diào)控,我們認(rèn)為,不能將其簡(jiǎn)單作為放松信號(hào),但后續(xù)基建增速依舊提振緩慢,短期政策或?qū)⒊霈F(xiàn)邊際調(diào)整,中長(zhǎng)期來看仍將圍繞總基調(diào)不變。表1:2019年以來房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策頒布機(jī)構(gòu)時(shí)間政策文件名主要內(nèi)容國(guó)稅總局2月《關(guān)于2019年開展“便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)”的意見》2月20日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于2019年開展“便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)”的意見》。其中提到,強(qiáng)化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作,積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享,整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務(wù)流程,推動(dòng)實(shí)施跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦。2019年6月底前啟動(dòng)。房地產(chǎn)調(diào)控政策,堅(jiān)持“房住不炒”,保持政策的連續(xù)性和

7、穩(wěn)定性;房地產(chǎn)金融政策,總方針不變,嚴(yán)控高杠桿房企和投資投機(jī)性住房貸款;房地產(chǎn)稅立法,穩(wěn)步推進(jìn)目前國(guó)務(wù)院3月兩會(huì)政府工作報(bào)告《關(guān)于開展“鞏固治亂象成正在抓緊完善法律草案;新型城鎮(zhèn)化,堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展,城鎮(zhèn)化速度仍會(huì)加快;房地產(chǎn)市場(chǎng),形勢(shì)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期,防止大起大落。房地產(chǎn)信托資金受限:銀保監(jiān)會(huì)日前正式發(fā)布銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào)文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不銀保監(jiān)會(huì)5月果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提

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