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1、A2.1.房地產市場分析“九五”期間,中國房地產開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產投資的增長速度資料來源:中國房地產年鑒,羅蘭?貝格分析全社會固定資產投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中,住宅開發(fā)投資是拉動房地產開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330
2、.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源:中國房地產年鑒,羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū),但增長最為迅速的則在西部和內陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源:中國房地產年鑒,羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和
3、國家政策的導向,中國房地產行業(yè)向規(guī)?;蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產企業(yè)加入WTO后,新材料、新技術將紛紛涌入,進一步提高住宅建設預制化、產業(yè)化進程廣泛的合作將成為房地產業(yè)的發(fā)展趨勢,尤其是房地產與資本市場的合作將更加緊密房地產企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?;托《环康禺a開發(fā)配套的相關服務更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高,要求定制化服務國家將逐漸改變對房地產業(yè)的管理模式,在體制上推動國有房地產企業(yè)的資產重組作為中國經濟改革開放和房地產市場最為活躍的省份,廣東省房
4、地產投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源:廣東省統(tǒng)計年鑒,羅蘭?貝格分析東莞市房地產市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段,投資者逐漸以外資投資者為主轉變?yōu)橐詢荣Y投資者為主八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和
5、企業(yè)單位直接投資房地產開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產開發(fā)公司共52家以內資投資者為主,特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產開發(fā)公司共134家(包括房地產項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務員和企業(yè)職工外商購房者占70%,并以香港市民為主,集中于樟木頭、常平和
6、塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元,外資占63%投資23億元,內資占59%投資規(guī)模東莞房地產市場經過1992年、1993年的起步,1994年的低落,1997和1998年的回升,目前正處于上升期東莞房地產市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經濟基礎發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義,早期外來的和民營的房地產開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產開發(fā)公司,合作開發(fā)房地產市場規(guī)模細分市場競爭格局消費
7、群體東莞市社會固定資產投資增長迅速房地產開發(fā)投資年增長率為8.9%,住宅是拉動房地產投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設新區(qū),系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈,3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預售管理1324東莞市的固定資產投資平均每年以10.8%的速度增長;而房地產開發(fā)
8、投資落后于固定資產投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源:東莞統(tǒng)計年鑒,羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產投資額[億元]東莞市房地產開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.7