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1、南昌江旅國際大廈推廣方案一、南昌市寫字樓發(fā)展概況1.消費主體為行政事業(yè)單位,私營民營企業(yè)消費增長較快在南昌市場,私營民營企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段所限,大多仍不足以負擔高額的辦公費用。因此目前消費的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機構,其次才是一些發(fā)展較快的私企,如商貿(mào)公司、律師、會計事務所及評估機構,但從增長率和可挖掘市場潛力而言,私營企業(yè)的潛力巨大。2.高檔寫字間租賃市場仍不成熟,整體市場有待啟動南昌市租賃市場仍不成熟,主要表現(xiàn)在租賃價比較低,投資回報年限過長,并缺乏專業(yè)的物業(yè)租賃公司或投資公司,市場對高檔寫字間租賃需求增長有限,上述種種不成熟現(xiàn)象都使高檔寫字間的租賃市場發(fā)展緩慢,針對商務
2、寫字間的投資市場也受到了很大的制約。3.市場需求仍集中于中低擋辦公物業(yè),高檔辦公物業(yè)發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿薮竽喜壳稗k公物業(yè)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè),行政事業(yè)單位或企業(yè)單位以自建的老舊辦公樓為主,私營企業(yè)則主要集中于居民區(qū)的住宅樓,但一些實力雄厚、注重社會形象的企業(yè)如金融、保險、電信系統(tǒng)正在全力提升辦公形象,部分有實力的私營企業(yè)、智力行業(yè)也正在注重提升自己的辦公形象,可見發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿^大。其次,從宏觀經(jīng)濟而言,南昌市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度及所占比例較高,國家對南昌的大力支持也將刺激二、三產(chǎn)業(yè)的進一步快速發(fā)展,對高檔寫字間的需求刺激將會相當明顯。4.供應量及需求量均較小南昌寫字間市
3、場處于起步階段,由于支撐高檔寫字間發(fā)展的商貿(mào)公司、智囊機構及高科技公司相對有限,且經(jīng)營水平較低,因此整個市場增長緩慢,市場潛力有待開發(fā)和挖掘。其次從開發(fā)商考慮,由于開發(fā)數(shù)量小,開發(fā)理念不成熟,致使開發(fā)成本較高,缺乏市場競爭、缺乏消費引導及較高的價格也限制了市場的發(fā)展。5.寫字樓正處于升級時代房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表,而寫字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。近幾年,伴隨著南昌經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,南昌市的基礎設施、投資環(huán)境日益改善,吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進。他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增,需求催生了市場,南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。相比以往,呈現(xiàn)出專業(yè)
4、化、商圈化的特點。(1)逐步走向?qū)I(yè)化在1993年華財大廈出現(xiàn)以前,嚴格來講,南昌還沒有寫字樓的概念。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高,一般租用民宅或是沿街店鋪,政府的一些樓院也被相中,少數(shù)外來機構租住酒店、賓館。1993年,華財大廈以近百米的高度面市,是當年南昌的標志建筑。大廈有各項基本配套,有自己的物業(yè)管理機構,但其中參雜了客房,商、住在一起,還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。1996年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史,江信國際大廈按照標準寫字樓要求建造。到了2000年后,南昌的商住樓嶄露頭角,以太平洋商務大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表,它們以優(yōu)越的地理位置,宜商、
5、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。但商住樓和寫字樓是兩種不同的產(chǎn)品。首先,商住型物業(yè)立項為住宅,立項是住宅,屬于土地創(chuàng)業(yè),比商業(yè)創(chuàng)業(yè)便宜50%;其次,二者的技術標準差距更大,比如消防系統(tǒng),國家規(guī)定住宅可以不上消防系統(tǒng),但是寫字樓一定得有。商就是商,住就是住,因為商是開放的,而住是私密的,二者格格不入,不能融合在一起。但市場經(jīng)濟,存在就是合理。估計商住樓會在相當一段時間存在,因為現(xiàn)階段不斷有人創(chuàng)業(yè),而這些創(chuàng)業(yè)者還沒有能力在寫字樓辦公,這是一個很實際的問題。商住和純寫字樓的區(qū)分,將來肯定是一個靠市場自然淘汰的過程。一些公司離開了創(chuàng)業(yè)階段以后要追求更好的形象,自然會搬
6、入純寫字樓,而不會再在商住混雜的住宅呆下去。南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年,2001年國貿(mào)廣場問世引領南昌寫字樓升級換代。以國貿(mào)廣場、財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表,它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上,強調(diào)以客戶需求為中心,提倡人性化的溝通與交流,引導智能化向國際水準看齊,強化綠色環(huán)保辦公理念,提供更多舒適共享空間。(2)融入商業(yè)圈縱觀前面提及的幾個專業(yè)寫字樓,與最早的江信國際大廈不同的是,它們都不是作為單體存在,而是融于各商業(yè)圈中。財富廣場自不必說,座擁八一廣場成熟商圈。整棟大廈造型簡潔挺拔,以后現(xiàn)代建筑風格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百
7、年的城市發(fā)展的歷史沉淀,人氣聚集,品牌匯集。項目本身由娛樂購物、國際公寓、商務辦公三大組成部分互動經(jīng)營,三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”,能夠形成一種良性循環(huán)。國貿(mào)廣場是個組團式高層建筑群,分商務、公寓、酒店三大區(qū),既獨立又互為一體,能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求,自成為城市的商務中心。南昌世貿(mào)中心則是未來紅谷灘商圈的重要組成部分。紅谷灘的商業(yè)發(fā)展擬初步確立按“一個核心區(qū),兩條輻射帶,三個功能區(qū),四條商業(yè)街”的模式來構造紅谷灘新區(qū)未來的商業(yè)平臺。而其中紅