合肥濱湖惠園營(yíng)銷推廣提案報(bào)告.ppt

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1、目錄前言第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析……………………………………………第二部分項(xiàng)目現(xiàn)狀及分析…………………………………………第三部分品牌定位及個(gè)性塑造……………………………………………第四部分品牌推廣及營(yíng)銷組織管理…………………………………………………第五部分形象展示篇……………………………………………………第六部分現(xiàn)場(chǎng)包裝………………………………………………總結(jié)前言第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析篇宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）現(xiàn)階段樓市調(diào)整解析今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來(lái)，銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況，多年來(lái)一直火爆的樓市出現(xiàn)了大幅降溫。在這種大勢(shì)轉(zhuǎn)變下，未來(lái)的市場(chǎng)更多地是從產(chǎn)品的競(jìng)

2、爭(zhēng)、客戶的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)造成真正的品牌企業(yè)，而不是靠規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、土地儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)。此次樓市調(diào)整，對(duì)行業(yè)的發(fā)展是有利的，一方面有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的規(guī)范，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨了，只有消費(fèi)者才有權(quán)利決定誰(shuí)是好品牌誰(shuí)值得信賴，以前的房企盲目擴(kuò)張、提價(jià)賣房逐漸失去了意義。08年供應(yīng)面積與套數(shù)較之07年而言小戶型供應(yīng)量增加，小戶型理念更加深入。（二）經(jīng)濟(jì)適用房解析經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人

3、家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法新規(guī)》承認(rèn)集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的前提下，利用單位自用土地進(jìn)行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位無(wú)房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。向職工或社員收

4、取的集資、合作建房款項(xiàng)實(shí)行?？罟芾怼ｍ?xiàng)使用，并接受當(dāng)?shù)刎?cái)政和經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門的監(jiān)督。集資、合作建房單位只允許收取規(guī)定的管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。合肥區(qū)域市場(chǎng)分析套數(shù)（套）面積（萬(wàn)平方米）單間面積（面積/套數(shù)）07年1-6月份新增27047344.15127.24銷售27809314.68113.16供銷比97.26%109.36%08年1-6月中旬新增32908337.82102.66銷售36331399.18109.87供銷比90.58%84.63%我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展歷程我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房從1991年開(kāi)始醞釀，1998年啟動(dòng)開(kāi)建，用以解決中低收入家庭住房問(wèn)題。高速發(fā)展期是1999年

5、－2005年。質(zhì)疑時(shí)期為2005年－2006年，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)大量閑置，已售經(jīng)濟(jì)適用房“高租售率”；難買；有錢人購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房等問(wèn)題。2006年開(kāi)始轉(zhuǎn)型，面向低收入人群出租。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房將探索建立取消直接上市，而是由政府實(shí)行回購(gòu)制度。經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)查部分近一半的人認(rèn)為數(shù)量太少，滿足不了需求，說(shuō)明中低收入者占總體人群的比例相當(dāng)大，政府的住房問(wèn)題任重而道遠(yuǎn)只有10%極低收入人群認(rèn)為房?jī)r(jià)較高而有11%的人認(rèn)為操作不規(guī)范，對(duì)于以往的種種現(xiàn)象（開(kāi)寶馬買經(jīng)適房等）存在極大的異議中低收入的人們對(duì)房子的渴望程度隨著近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲，低收入家庭住房問(wèn)題凸顯，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。合肥市城調(diào)隊(duì)

6、今年9月調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市家庭人均住房面積在20平方米以下的低收入家庭有4.97萬(wàn)戶、17.2萬(wàn)人，其中人均低于10平方米的家庭有1.8萬(wàn)戶，約有5.8萬(wàn)人。前些年，該市雖已建立了廉租房制度，但覆蓋范圍較小，保障水平較低，廉租住房保障對(duì)象仍局限在住房困難的低保家庭，而2007年度享受租賃住房補(bǔ)貼的也只有1809戶家庭4683人。有65%的人認(rèn)為不可以取消經(jīng)濟(jì)適用房，也就是說(shuō)65%的中低收入者需要政府的經(jīng)濟(jì)扶持16%高收入人群認(rèn)為可以取消而19%的極低收入和無(wú)住房壓力的人群則認(rèn)為對(duì)其沒(méi)有任何影響。超過(guò)一半的人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房充滿信心，認(rèn)為會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好26%的人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房持悲觀態(tài)度而20

7、%的人群處于迷茫狀態(tài)換句話說(shuō)，也就是有近一半的人對(duì)政府打造經(jīng)濟(jì)適用房信心不足。經(jīng)濟(jì)適用房的需求人口超過(guò)總?cè)丝诘?0%，未買房的中低收入者就占總?cè)丝诘?5%。而被調(diào)查者中有近乎一半的人對(duì)政府存在信心不足問(wèn)題，也就是對(duì)政府的支持率僅有54%。【合肥經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策】相關(guān)規(guī)劃：2008年度合肥廉租住房計(jì)劃建設(shè)面積6萬(wàn)平方米、約1350套，分別在經(jīng)開(kāi)、高新、新站三開(kāi)發(fā)區(qū)各建設(shè)2萬(wàn)平方米、約450套；經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建設(shè)面積8萬(wàn)平方米、約1440套，其中瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河