福瑞園營銷推廣提案.ppt

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1、小產(chǎn)權(quán)也有春天福瑞園營銷推廣提案項目分析銷售分析推廣包裝項目定位報告構(gòu)成簡報構(gòu)成第一部分項目分析地塊理解配套條件自配幼兒園，緊鄰付家中學、淄博實驗中學，生活便利經(jīng)濟指標先期銷售的為兩棟11層小高層區(qū)位條件地處淄博新區(qū)南部片區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大地塊條件地塊規(guī)劃完整交通條件緊鄰淄博長途客運中心，北側(cè)為309國道直達火車站、高速公路，出行便利環(huán)境條件周邊處于發(fā)展期，環(huán)境一般地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值項目優(yōu)勢1、處于淄博新區(qū)南片，升值潛力較大；2、戶型設計實用，面積設置合理；3、配套幼兒園，周邊學校、消費便利；4、小區(qū)還遷房較多，未來

2、空置率不會太高，生活氛圍濃厚；5、交通方便；項目劣勢1、位置偏遠，生活配套不方便；2、小產(chǎn)權(quán)，市場抗性較大；3、居住素質(zhì)較低，客戶對居住氛圍存在疑慮；4、一次性付款，壓力大；項目機會1、城市向新區(qū)發(fā)展，處于未來城市中心的南部片區(qū)；2、“限購令”一定程度上催熱小產(chǎn)權(quán)房；3、國家對小產(chǎn)權(quán)房政策有逐漸放寬的趨勢；4、張店市場尚有大量的剛性購房需求項目威脅競爭樓盤存在分流客戶的危險；項目總結(jié)項目產(chǎn)品本身品質(zhì)較好，在市場上劣勢不明顯，但地理位置偏遠、小產(chǎn)權(quán)的問題將會大大地阻礙項目的銷售如何突圍，才能打破寒冰，迎來春天？方法一精準的市場定位是項目取得市場優(yōu)勢的關(guān)鍵第二部分項目定位總體思路兩棟樓作

3、為福瑞園社區(qū)同一批次樓盤推入市場，相信借助前期較好的產(chǎn)品品質(zhì)以及超低的單價定會為本批次產(chǎn)品的成功入市打下堅實的基礎。項目核心優(yōu)勢提取1、產(chǎn)品品質(zhì)較好，無明顯市場劣勢；2、處于淄博新區(qū)南部片區(qū)，升值潛力巨大；3、單價低；項目USP產(chǎn)品價格升值產(chǎn)品定位老百姓買得起的經(jīng)濟房項目定位新區(qū)南片宜居生活方法二實用的銷售手段與適時的促銷方式相互結(jié)合第三部分銷售分析一、入市時機的把握·項目形象公開期：應該在一些基本的情況定了以后，如大致的戶型、配套標準、開工時間交工時間等?？梢酝ㄟ^戶外、DM單等媒體傳達項目即將開始的信息，積累客戶?！ろ椖客茝V期：最好在開售之前的1——2個月為好，這樣可以保證廣告的時

4、效性，同時也能在短期聚集人氣。·開盤銷售時機：結(jié)合開發(fā)、施工進度以及涉及的季節(jié)因素銷售的淡旺季等再行確定，一般來說，如果有本村村民購房可以適當提前預訂，也可以根據(jù)協(xié)商確定付款數(shù)量及時間。對于面向市場的散戶來說，銷售的時機最好在有一定的形象進度以后，至少應該出地面以后。二、營銷渠道·現(xiàn)場接待，常規(guī)銷售：依托項目現(xiàn)場的售樓處，積累來訪客源完成銷售。·金鎖鏈式直銷：根據(jù)本項目宣傳受限的特殊情況，以及利用購房者的關(guān)系網(wǎng)，結(jié)合相應的激勵措施，形成了以口碑傳播，親情關(guān)系介紹等渠道完成銷售的辦法，此方法我們在其他地方有過良好的應用經(jīng)驗。特點就是選效果好，成交率高。三、價格策略·價格執(zhí)行策略：基本策

5、略執(zhí)行“低開高走”，個別階段可作特殊調(diào)整?？紤]套總價因素對價格策略的影響，可采用以套定價（一套一價）等方式?！r格制定的基本原則：逐步提高和留有升值空間，價格控制上有三種情況應嚴格避免，價格下調(diào)、價格做空、升值太快?！r格調(diào)節(jié)：關(guān)鍵是小幅遞增、小幅頻漲策略，根據(jù)位置差、層差、朝向差、景觀差等因素對價格做細微調(diào)整，根據(jù)高開區(qū)市場現(xiàn)狀及本項目特點，建議價格應采取如下策略，全程操作基本保持低開高走策略，依靠前期推出的性價比較高的單元，啟動和制造市場關(guān)注度，為后期的熱銷創(chuàng)造條件。四、項目表現(xiàn)根據(jù)目前在售的各同類項目的操作手法和效果，我們建議在項目的表現(xiàn)上更要體現(xiàn)“非正規(guī)項目，正規(guī)化操作”，所

6、以在廣告表現(xiàn)上，工地包裝上，售樓處的表現(xiàn)包裝上都應該區(qū)別正規(guī)項目的做法。這是在通過對類似項目的深入調(diào)研基礎上得出的結(jié)論。簡而言之主要是在工地和售樓處的包裝和裝修上要花一定的成本，體現(xiàn)項目的正規(guī)性和開發(fā)商的實力。五、開發(fā)節(jié)奏及銷售控制·展示在先，施工進度跟隨：通過圍合項目區(qū)域，以圍墻戶外等手段，并通過售樓處的啟用宣傳資料以及媒體等資源的整合，對項目進行前期宣傳造勢。通過全方位展示，實現(xiàn)積累客源，摸清市場容量，有的放矢降低開發(fā)風險，然后根據(jù)實際的銷售清況或者銷售預期來調(diào)節(jié)施工進度以及投資控制?！し蛛A段銷售：分為市場引導及培育期：這一階段重在為銷售工作做好鋪墊；銷售推廣期，強勢銷售期，銷售

7、后期。六、開發(fā)節(jié)奏及銷售控制·市場引導及培育期（告知階段）：在項目正式動工和推出以前，利用工地圍墻、戶外廣告等，結(jié)合村民的口碑傳播制造市場聲勢?！な袌鐾茝V期（溝通階段）：主賣點強化訴求，結(jié)合售樓處、項目現(xiàn)場、促銷活動，DM、以及戶外形象展示、流動宣傳方式，在客戶心中產(chǎn)生震撼效果，增強購買信心。·銷售強勢期（購買階段）：媒體投放，DM單直投派發(fā)為主要手段，結(jié)合售樓部的促銷活動，以主賣點為主，輔助次賣點。讓客戶了解項目的方方面面，注意每一個廣告（每一次暴露）內(nèi)